2022년 부동산 전망! 빅데이터 전문가 삼토시의 분석

빅데이터로 본 부동산의 미래

안녕하세요.

부동산 성공 투자의 미래, 투미부동산입니다.

이번 포스팅에서는 정말 모시기 어려운 분을 모셨습니다.

바로 유명한 빅데이터 전문가인 삼토시님인데요.

그동안 김제경 소장은 정책과, 세금을 통한 부동산 전망을 소개해왔습니다.

이번엔 그동안 투미에서 볼 수 없었던 빅데이터의 시각으로 본 부동산 시장의 전망을 이야기해보려고 합니다.

지금의 상승장의 원인과 앞으로 부동산 시장은 어떻게 될지 이번 포스팅을 통해 확인해보세요.

삼토시님은 시장을 전망할 때 중요하게 보는 세가지 지표가 있다고 합니다.

바로 수요, 공급, 유동성 지표인데요.

그동안 수요는 꾸준히 증가해왔다고 합니다.

하지만 수요는 계속적으로 증가 했음에도 과거를 보면 부동산 가격이 끊임 없이 등락해왔었습니다.

삼토시님이 빅데이터를 통해 분석해본 결과 부동산 시장에 실제적인 영향을 미치는 수요층이 따로 있었다는 것을 볼 수 있었다고 합니다.

부동산 가격에 영향을 미치는 실제 수요층은 서울, 경기에 거주하는 10~11년차 부부였다고 합니다.

실제로 서울, 경기권의 10~11년차 부부의 증감세에 따라 부동산 가격도 함께 변동해왔다고 합니다.

현재 서울, 경기권 10~11년차 부부가 계속적으로 증가하고 있는 추세인 만큼 앞으로의 실수요층 역시 계속적인 증가가 예상되고 있습니다.

공급적인 측면으로도 부동산 시장의 흐름을 미리 전망해볼 수 있습니다.

부동산 시장의 공급은 입주물량으로 판단할 수 있겠습니다.

위 표를 보시면 2021년부터 공급물량이 줄어드는 모습을 볼 수 있습니다.

수요는 계속적으로 증가하고 있는 상황에 공급이 줄고 있기 때문에 재화의 가치가 급등할 수 밖에 없는 현재 부동산 시장의 상황입니다.

2022년까지 공급이 매우 부족한만큼 부동산 가격의 상승도 예상해 볼 수 있겠습니다.

유동성은 M1 / M2의 비율로 전망을 하고 있습니다.

바로 현금화가 가능한 것이 M1, M1에 2년 미만 만기 금융 상품을 합친 것이 M2인데요.

M2 대비 M1의 비율이 높다는 것은 이자 부담없이 바로 사용할 수 있는 현금이 많다는 해석이 가능합니다.

평균적으로 29%의 비율을 보이고 있는 M1/M2 비율입니다.

실제로 29% 선을 상회하는 기간에선 부동산 가격이 상승하는 모습을 볼 수 있었습니다.

2020년부터 급격하게 비율이 상승하는 그래프를 보실 수 있겠는데요.

그 기간동안 부동산 가격이 상승한 것을 생각해보면 충분히 유의미한 내용이라고 할 수 있겠습니다.

여기에 더 해 아직 지급되지 않은 3기 신도시 토지보상금도 유동성에 큰 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.

과거 1기, 2기 신도시의 토지보상금이 지급되면서 부동산 가격이 상승하는 모습을 볼 수 있었으며 입주물량이 풀려 본격적인 입주가 시작되면서 가격 조정이 이루어지는 모습을 볼 수 있었습니다.

전반적인 빅데이터의 통계를 보면 앞으로 부동산 시장의 강세가 예상되고 있습니다.

김제경 소장은 그동안 무주택자라면 지금이라도 부동산을 매수해야한다고 계속 이야기 해왔습니다.

무주택 실수요자들의 주택 매수에 대한 삼토시님의 의견도 동일했는데요.

안전성을 지향하는 무주택자의 경우 지금 매수해도 괜찮다고 합니다.

부동산 시장의 영원한 상승은 없듯 어느순간 조정장이 올 수 있지만 장기적으로 꾸준하게 우상향을 이루고 있었기 때문에 무주택자의 주택 매수도 좋은 선택이라고 이야기 했습니다.

하지만 김제경 소장과 삼토시님 모두 지금의 부동산 가격이 많이 올라있는 상황이라는 점에는 동의 했습니다.

현재 부동산 시장의 전세가율이 매우 높은 편입니다.

때문에 하락장이 오더라도 부동산 가격이 얼마까지 하락하게 될지는 알 수 없는 상황입니다.

충분한 시간을 기다릴 수 있는 분들이라면 조정장이 왔을 때 매수하는 것도 좋은 판단이 되겠습니다.

단 개인의 자산 능력을 벗어난 매수는 절대적으로 지양해야 하겠습니다.

현재 부동산 시장은 풍부한 유동성과 부동산 정책의 역효과로 인해 높은 가격 상승을 거듭하고 있습니다.

소폭이지만 금리가 오르고 정부가 바뀌면 부동산 정책이 개선될 여지가 있기 때문에 신중하게 접근해야 하는 시점이라고 생각합니다.

따라서 개인의 정확한 판단이 중요한 시점입니다.

부동산 가격이 많이 올랐고 중장기적으로 상승할 수밖에 없는 환경입니다.

영구적인 상승이 없기 때문에 부동산 가격은 조정이 오면 언젠가는 안정될 것으로 예상됩니다.

다만, 과거 부동산 가격이 꾸준히 상승세를 이어온 만큼 무주택자들의 주택 매수도 고려해야 합니다.

쉽게 예측할 수 없는 부동산 시장입니다.

출구전략을 세심하게 고려한 부동산 투자가 필요하겠습니다.