신통기획 2차 후보지 서울시가 지정해놨다?!

토지거래허가구역, 신축행위 규제로 보는 예정지

안녕하세요.

부동산 성공 투자의 미래, 투미부동산입니다.

최근 신통기획에 대한 관심이 증가하면서 신통기회 2차 후보지에 대한 예정지 문의가 많이 늘어났습니다.

아직 신통기획 2차 후보지가 발표된 것이 아니기 때문에 어떤 곳이 선정될지 알 수 없어 투자에 어려움이 있는 상황입니다.

하지만 서울시가 재개발 예정지를 찾아볼 수 있는 단서를 내놓았습니다.

서울시는 신통기획 1차 후보지 탈락 지역을 중심으로 37개의 구역들을 토지거래허가구역으로 지정함과 동시에 건축허가 제한을 지정하였습니다.

신통기획 2차 후보지에 대한 재개발 법적 요건을 유지할 수 있게 되면서 해당 구역들이 재개발 예정지가 아닌가 하는 생각이 들고 있는데요.

오늘은 신통기획 재개발 예정지 투자에 어떻게 접근해야 하는지 알아보겠습니다.

서울시는 지난 1월 10일 37개의 자역을 토지거래허가구역으로 지정하면서 해당 구역의 건축허가 제한에 대한 열람공고를 하였습니다.

지정된 구역들을살펴보면 신통기획 1차 후보지 선정에서 탈락한 구역들을 중심으로 구마다 최대 4개의 구역들이 선정되어 있는 것을 볼 수 있습니다.

건축허가 제한이 지정된 곳들은 향후 신축 행위가 불가능하기 때문에 재개발 사업에 최대 걸림돌인 신축빌라의 난립을 막아 노후도 요건을 유지시킬 수 있게 되었습니다.

해당 구역들의 특징이라면 이미 신통기획 1차 후보지에 올라갔던 만큼 재개발에 필요한 법적 요건을 이미 충족한 상태입니다.

때문에 향후 정비구역 지정에 법적인 하자가 없는 구역들로 언제든 재개발 구역 지정이 가능한 지역들입니다.

이번에 지정된 토지거래허가구역은 이미 노후도를 충족한 지역들입니다.

신통기획 1차 후보지 선정에서는 탈락했지만 각 구에서 확인한 노후도 법적 요건을 충족한 지역들인데요.

해당 구역들은 향후 재개발 사업을 진행함에 있어 가장 중요한 요건인 노후도 요건을 이미 충족한 지역들이라는 장점이 있습니다.

한가지 더 주목할 점은 서울시에서 인정한 정비사업이 시급한 지역들이라는 점입니다.

실제로 후보지에 선정되지는 못 했지만 주거환경의 노후도가 심각해 정비사업의 필요성을 인정하고 후보군에 올려놓았던 구역들입니다.

그만큼 서울시가 해당 구역들의 재개발 필요성을 잘 알고 있을 것이라고 판단하고 있습니다.

서울시에서 인정하고 있는 만큼 2차 후보지 선정도 해당 구역들을 중심으로 선정될 가능성이 높습니다.

무엇보다 중요한건 이번에 지정된 구역들이 더이상 노후도가 깨질 염려가 없다는 점입니다.

재개발에서 가장 걸림돌로 보는 신축행위에 대한 이슈에서 자유롭게 되었습니다.

건축행위가 제한되는 만큼 구역들의 노후도가 깨질 염려가 없습니다.

이번 건축허가 제한만 보아도 서울시가 지정한 37개의 구역들을 재개발 예정지로 보고 있다는 것을 알 수 있습니다.

신통기획 2차 후보지 선정 진행되 예상되고 있습니다.

이번 조치로 해당 구역들이 우선적으로 신통기획 2차 후보지에 선정될 가능성이 높다고 보고 있습니다.

서울시의 입장 뿐만 아니라 해당 구역들도 신통기획 1차 후보지 선정에서 탈락의 고배를 마신 만큼 재개발 사업에 대한 의지가 높고 빠른 움직임을 보여주고 있습니다.

이번에 소개해드린 신통기획 2차 재개발 예정지 투자를 위해 반드시 알아야 하는 사항들이 있습니다.

첫번째는 물건에 위치에 대한 내용입니다.

아직 구역 경계가 확정된 것이 아니기 때문에 구역의 변동 가능성이 높습니다.

때문에 경계선상에 위치한 물건의 경우 추후 제척될 가능성이 있습니다.

가급적이면 예상되는 구역 가운데에 위치한 물건에 관심을 갖는 편이 현명하겠습니다.

토지거래허가구역으로 지정되면서 실거주가 가능한 매물만 거래가 가능합니다.

때문에 시장에 접근할 수 있는 매물이 매우 줄어들게 되었습니다.

단 18㎡ 이하의 주택은 실거주가 안되더라도 거래가 가능하다는 점이 있습니다.

때문에 18㎡ 이하의 주택에 주목해보는 방법으로 투자에 접근할 수 있습니다.

신축빌라의 경우 현금청산 이슈가 있기 때문에 보다 잘 알아보고 접근해야 하겠습니다.

특히 권리산정기준일을 정확히 알고 투자해야 나중에 현금청산 이슈에서 자유로울 수 있겠습니다.

향후 지정될 공모구역의 경우 권리산정기준일이 2022년 1월 28일로 일괄 지정되었습니다.

신축빌라는 해당일 이전에 준공이 되고 소유권이전등기를 완료해야만 입주권을 받을 수 있습니다.

재개발 예정지 투자의 경우 투자금액이 저렴할 수  있지만 법률적, 시간적 리스크가 매우 큽니다.

때문에 재개발 전문가들도 섣부르게 접근하지 않는 하이리스크 하이리턴의 구역입니다.

이번 토지거래허가구역으로 지정되면서 건축행위까지 제한된 구역들은 지금까지 우리가 알고 있던 재개발 예정지들과는 다르게 훨씬 가능성이 높다고 판단하고 있습니다.

하지만 그럼에도 재개발 예정지 투자는 매우 조심스럽고 신중하게 접근해야 하겠습니다.

시장에 일명 '화가'라고 불리는 사람들이 본인들의 임의대로 구역경계를 그려놓고 재개발 예정지라고 거래하는 경우가 종종 있습니다.

때문에 무조건 저렴한 물건을 쫓기보단 정확하고 안전한 물건을 찾아 투자를 결정해야 하겠습니다.

거듭 말씀드리지만 재개발 예정지 투자는 리스크가 높은 투자처입니다.

난이도가 높은 만큼 투자대비 수익률이 높기 때문에 많은 분들이 관심을 갖고 있는 투자처이기도 합니다.

재개발 예정지 투자에는 높은 리스크가 있다는 점을 반드시 인지하고 전문가의 도움을 받아 신중히 접근해야 하겠습니다.

*신통기획 재개발 예정지 투자 문의 : 010-9020-4474

이상 투미부동산컨설팅이었습니다.