토지 투자 어떤 용도지역의 땅을 사야 하나요?
목적에 따른 토지 투자법, 초보자가 접근하기 좋은 용도지역은?
토지투자 어떤 용도지역의 땅을 사야 하나요?
앞서 용도지역에 의해 토지의 쓰임새와 가치가 달라진다고 했는데 그럼 초보자는 어떤 토지를 고르는 것이 좋을까? 토지를 사는 목적에 따라 토지를 고르는 방법은 다르다.
1. 목적이 명확한 경우
목적이 명확한 실사용자라면 해당 행위를 할 수 있는 토지를 사면된다. 예를 들어 전원주택을 지을 목적으로 토지를 찾는 사람이라면 전원주택만 지을 수 있으면 되지 굳이 비싼 가격에 더 많은 건축물을 더 크고 높게 지을 수 있는 용도지역의 토지를 선택할 필요는 없다. 어떤 토지가 목적에 부합한 최적의 토지인지 판단하기 위해서는 용도지역은 물론 토지개발에 대한 지식을 갖추는 것을 추천한다. 이미 건축을 할 수 있는 대지를 비싼 가격에 사는 것보다 직접 원형지인 논과 밭을 저렴하게 매입해서 개발행위허가를 받고 건축을 하는 방법도 있기 때문이다.
2. 투자가 목적인 경우
반면 투자가 목적이라면 저평가된 내재가치 있는 토지를 사서 실수요자에게 비싸게 팔 수 있는 토지를 찾아야 한다. 이 경우 제한이 많은 토지는 그만큼 수요자가 없기 때문에 초보자의 경우 쉽게 팔 수 있는 수요자가 많고 명확한 토지부터 시작을 하는 것이 좋다. 투자의 경우 장기적으로 용도변경이나 개발 호재로 가치가 오를 토지를 미리 투자하는 방법도 있지만 직접 토지를 개발해서 프리미엄을 받고 파는 방법도 있다. 이 경우 최종 매도한 가격에서 매입한 토지의 원가와 투입된 비용을 뺀 차액이 개발 프리미엄이자 수익이 된다.
개발이익(P) = 매도 가격 - (토지매입원가 + 개발비용)
단기간에 프리미엄을 누리기 위해서는 실제 내 토지를 구매할 수요자로 빙의해서 매력적으로 포장하는 작업이 중요하다. 이런 단기간에 토지를 개발하는 방법들은 추후 자세히 다루도록 하겠다.
용도지역 분류 및 초보자가 투자하기 좋은 지역
기본적으로 토지는 다양한 건축 행위를 할 수 있고 규모를 크게 지을 수 있는 토지의 가치가 높다. 같은 평수의 토지라도 더 넓고 더 크게 지을 수 있으면 그만큼 가치가 높은 것은 당연하다. 예를 들어, 농사만 지을 수 있는 토지보다는 단독주택을 지을 수 있는 토지가, 단독주택을 지을 수 있는 토지보다는 상가나 높은 빌딩을 지을 수 있는 토지의 가치가 높다고 할 수 있다. 초보자의 경우 용도가 명확하고 장기보다는 단기나 중기적으로 개발하거나 매도할 수 있는 지역의 토지에 관심을 갖는 것을 추천한다.
용도지역 종류
도시지역
- 주거지역 : 전용주거 (1종/2종) / 일반주거 (1종/2종/3종) / 준주거
- 상업지역 : 중심상업 / 일반상업 / 근린상업 / 유통상업
- 공업지역 : 전용공업 / 일반공업 / 준공업
- 녹지지역 : 자연녹지 / 보전녹지 / 생산녹지
비도시지역
- 관리지역 : 계획관리 / 보전관리 / 생산관리
- 농림지역
- 자연환경보전지역
대한민국의 모든 토지는 위에 보이는 용도지역 중 하나에 속한다. 만약 용도지역이 지정되지 않은 토지가 있다면 자연환경보전지역으로 간주된다.
1. 도시지역 > 주거지역/상업지역/공업지역 (단기투자)
이 지역들은 도시지역에 속한 개발압력이 높은 곳으로 상대적으로 토지 투자로 장기간 돈이 묶일 가능성이 적고 단기간에 수익을 실현할 수 있는 장점이 있다. 하지만 압력이 높은 만큼 남들도 관심을 가지기 때문에 가격이 저평가돼있는 토지를 찾기가 어려울 수 있다.
2. 도시지역 > 녹지지역 > 자연녹지 , 비도시지역 > 계획관리지역 (중장기)
도시지역의 녹지지역 중 자연녹지지역은 향후 토지가 부족할 경우 주거, 상업, 공업지역으로 편입될 가능성이 있는 지역이다. 현재는 보전되고 있지만 제한적으로 개발이 가능하므로 관심을 가져야 한다. 특히 녹지지역 중 자연취락지구로 용도지구가 지정된 곳은 완화된 건축제한을 받으므로 관심을 가져볼 필요가 있다.
비도시지역의 계획관리지역은 향후 도시지역으로 편입이 될 수 있는 지역이다. 또한 다가구/다세대주택 및 근린생활시설, 숙박시설 등 대부분의 건축물을 지을 수 있기 때문에 내재가치 있는 토지를 찾아 활용방안을 잘 연구해보면 남들이 찾지 못하는 기회를 발견할 수 있다.
위에서 언급한 지역 외에도 도시지역 > 생산녹지와 비도시지역 > 생산관리지역도 투자 가능성은 있지만 초보자에게 적합하지는 않다. 또한 기본적으로 보전의 목적이 강한 '보전'이란 단어가 들어간 보전녹지지역, 보전관리지역과 자연환경보전지역 그리고 농사를 짓기 위한 농림지역 등은 고려하지 않는 것이 좋다. 이런 지역들은 무조건 투자가 불가능한 지역이라기보다는 개발압력이 적어 장기간 돈이 묶일 리스크가 있기 때문이다. 여유 자금이 많은 사람도 아니고 초보자가 그런 리스크를 감수하느니 차라리 단기 개발 가능성이 있는 지역 위주로 검토를 하는 것이 안정적이다.
용도지역 확인하는 방법
용도지역은 토지이용규제정보서비스(luris.molit.go.kr)에 지번을 입력해 토지이용계획확인서를 열람해서 확인할 수 있다. 관심 있는 토지의 용도지역과 행위제한을 살펴보는 방법은 다음 시간에 살펴보도록 하자.
