드디어 꺾인 집값 상승세, 원인은?

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■ 오늘의 돋보기 요약
- 5개월 넘게 이어지던 집값 상승세에 제동이 걸렸어요
- 대출 규제 강화, 금리 불확실성 등이 원인으로 꼽혀요
- 반대로 전월세 가격은 오르고 있어요

22주 연속 이어지던 아파트 가격 상승 행렬이 멈췄어요. 11월 둘째 주 전국 주간 아파트 가격 동향에 따르면, 전국 아파트 매매가격이 11월 첫째 주와 비슷한걸로 나왔어요. 서울(0.07%→0.06%)과 수도권(0.05%→0.03%)의 아파트 가격 상승 폭도 줄었죠.

부동산 열기가 식었어요

9월 기준, 서울 아파트 실거래가가 하락했다는 통계도 발표됐어요. 9월 서울 아파트 실거래가격지수는 전월 대비 0.01% 떨어졌는데요. 노원·도봉·강북이 포함된 동북권(-0.42%), 마포·서대문·은평이 속한 서북권(-0.90%)이 지수 하락을 이끌었어요.

아파트 거래량도 급감하고 있어요. 서울부동산정보광장에 따르면 9월 서울 아파트 거래량은 3,090건에 그쳤는데요. 지난 7월(9,181건)이나 8월(6,474건)과 비교하면 크게 저조한 수준이죠.

일부 지역에선 분양가보다 싼 값에 아파트를 처분하는 ‘마피’(마이너스 프리미엄) 매물까지 등장했어요. 서울 동대문구 신설동역자이르네 전용면적 42㎡ 매물은 7억 3천만 원에 등록됐는데요. 이는 분양가 대비 1억 3,700만 원가량 낮은 수준이죠.

원인은 대출 규제

 

이렇게 부동산 시장 열기가 사그라든 건 대출 규제 강화의 영향이 커요.

■ 스트레스 DSR 2단계 시행

대표적인 것이 지난 9월 1일부터 시행된 2단계 스트레스 DSR 규제. 한국은행 가계대출 동향에 따르면 은행권 주택담보대출 증가 폭은 8월 8조 2,000억 원에서 9월 6조 1,000억 원, 10월 3조 6,000억 원으로 줄었어요.

▶ 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR)

소득에서 부채가 차지하는 비율을 뜻해요. 가계 대출이 크게 늘어나는 것을 막기 위해 도입됐죠. 더 자세히 알고 싶다면 이 글을 참고하세요. 

금융당국이 가계 대출이 늘지 못하게 은행을 압박하자, 주담대뿐 아니라 전세대출, 대환대출, 심지어 신용대출까지 받기 어려워졌어요. 대출 금리가 오르고, 유주택자는 대출도 받기 힘들어 졌죠.

■ 금리 불확실성 증가

금리 영향도 있어요. 도널드 트럼프가 미국 대선에 승리하며, 미국의 물가 상승 우려가 다시 커졌고, 자연스레 금리 인하 기대감도 사그라들었죠. 이에 한국은행의 추가 기준금리 인하 기대도 줄면서 부동산 매수 심리는 더 위축됐어요.

경매 건수, 전월세 수요도 늘었어요

대출이 어려워지자 아파트 경매는 급증하고 있어요. 고금리로 이자 부담이 커지고, 대출 규제까지 겹치며 집을 처분하기 어려워지면서 경매로 넘어간 집이 늘어난 것인데요. 지난달 서울 아파트 경매 건수는 380건으로 9년 만에 최고치를 기록했어요. 특히 강남 3구(강남, 서초, 송파) 중심으로 고가 낙찰 비중이 높아지며 전체 낙찰가율이 상승했죠.

매매 시장 부진은 곧 전월세 시장 호황으로 이어져요. 집값이 떨어질 것으로 예상되면 다들 주택 구매를 미루고 전월세 매물을 찾기 때문인데요. 10월 전국주택가격동향에 따르면 전국 전세 가격지수는 0.16%, 월세 가격지수는 0.13% 올랐죠.

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