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Aug 05. 2023
전세사기를 예방하는 방법
전 재산이나 다름없는 전세보증금을 전세사기꾼으로부터 지키는 방법
1. 전세보증금을 제때 반환받지 못하면 전세사기에 해당할까?
최근 ‘전세사기’라는 용어가 뉴스나 언론에서 광범위하게 사용되고 있다. 가족친척들을 만나거나 모임에 나가보면, 전세기간(임대기간)이 만료되었음에도 임대인으로부터 제때 전세보증금을 돌려받지 못해 분통을 터뜨리는 이야기를 자주 듣게 된다. 최근 전국에서 수십억, 수백억의 단위의 대규모 전세사기 사건이 연이어 터지면서, 전세사기 및 전세보증금반환에 대한 사회적 경각심도 날로 고조되고 있다. 전세기간이 지나도록 집주인이 전세보증금반환을 차일피일 미루는 경우, 임차인으로서는 전 재산이나 다름없는 전세보증금을 반환받지 못하는 리스크에 대하여 고민하지 않을 수 없다.
일상에서 일어나는 전세제도와 관련된 법적 분쟁들을 모두 ‘전세사기’라고 부를 수도 있겠지만, 법적 관점에서 ‘전세사기’는 계약체결 시점부터 기망행위로 전세보증금을 편취하여 형법상 사기범죄에 해당되는 경우를 가리킨다. 이와 반대로, 집주인 측에서 전세보증금을 편취할 의도는 없이 전세보증금 반환이 다소 지체되는 경우라면, 「민법」에 따라 보증금반환을 청구하거나 「주택임대차보호법」상 임차권등기를 설정하는 등 민사적으로 접근해야 한다. 이때 임차인이 전세보증금반환보증에 가입한 경우라면, 민사소송이나 임차권등기와 별개로 주택보증공사로부터 전세보증금을 받을 수도 있다.
그런데, 집주인 측에서 전세계약 체결시점부터 전세보증금반환 의사나 능력 없이 전세보증금을 편취한 경우라면, 형법 제347조의 사기죄가 적용된다. 보통 사람들은 집주인이 전세기간이 지나도록 전세보증금 반환을 차일피일 미루는 모습을 보고 전세사기라고 확신하는 경향이 있다. 그러나 전세사기의 성립여부는 집주인 측의 기망행위가 이루어진 계약시점을 기준으로 판단하게 된다. 따라서 형사고소를 진행함에 있어서는 전세계약을 체결하기까지의 집주인 측의 기망행위를 구체적으로 드러내고, 이에 속은 임차인이 전세보증금을 교부하는 처분행위에 이르게 되는 일련의 사실관계를 명확하게 드러내야 한다.
2. 전세사기 범행의 대표적인 유형
실제 사안에서 전세사기꾼들은 전세보증금을 교부받기 위해 온갖 거짓말과 속임수를 동원하여 피해자(임차인)들을 기망한다. 대표적인 사례들을 소개하자면, 집주인(임대인) 측이 계약체결과정에서, ① 전세목적물에 법적 문제가 있다는 사실을 의도적으로 숨기는 경우나, ② 전세계약 체결 이후 금융기관으로부터 돈을 대출받아 전세목적물에 (선순위) 근저당권을 설정하는 경우를 들 수 있다. 이와 같이 전세계약 과정에서 거래관념상 알려주어야 할 중요사항을 숨기거나, 협의 없이 대출받아 근저당권을 설정하는 등 전세보증금을 제때 반환하지 못하는 피해를 야기하는 경우, 다른 특별한 사정이 없는 한 전세사기죄로 처벌받게 된다.
전세사기 중에서도 죄질이 불량한 사안 중에서는 ③ 전세계약서 및 전입세대열람원 등 공문서나 특정서류를 위조하는 방법으로 임차인과 금융기관을 기망하는 경우도 있다. 이러한 방법으로 전세보증금을 편취한 경우에는 사기죄, 공문서위조 및 동행사죄 등으로 가중처벌받게 된다. 이처럼 전세사기꾼들은 보증금을 교부받을 때까지 피해자(임차인)들에게 온갖 거짓말로 기망하며, 심지어 문서위조 범행까지 아무렇지 않게 한다. 지금 이 순간에도 전세보증금이나 전세대출금을 편취하기 위한 새로운 범행기법이 만들어지고 있다고 해도 과언이 아니다. 계약당사자로서는 전세계약 당시부터 전세사기 피해를 예방하기 위한 철저한 대비가 필요하다.
3. 전세사기 피해를 예방하는 구체적인 방법
전세계약을 예정하고 있는 임차인으로서는 혹시라도 전세보증금을 제때 돌려받지 못하는 경우를 대비하여 전세사기 피해를 사전에 예방하는 것이 중요하다. 전세사기를 예방하는 몇 가지 방법에 대해 소개하고자 한다.
첫째, 전세사기 문제에 있어서는 전세보다 월세가 훨씬 유리하다. 전세계약에서 아무리 안전하게 대비하더라도, 수억 원의 전세보증금이 교부되는 순간부터 법적·경제적 위험이 불가피하게 수반되기 때문이다. 최근에는 전세대출을 끼고 갭 투자하는 것이 마치 재테크 수단처럼 여겨지고 있고, 전세제도가 전세사기꾼들에 의해 조직적인 사기범죄에 악용되는 수준에 이르고 있다. 최근 대규모 전세사기가 연이어 보도되고 기준금리와 대출금리가 오르면서, 월세 비중이 유의미하게 늘어나고 있다고 한다. 전세계약에서 어느 하나라도 미심쩍은 부분이 있다면, 전세보다는 월세를 적극 고려하는 것이 안전할 것이다.
둘째, 전세계약서 작성 시 해제·해지 특약을 추가하는 것을 적극 고려해야 한다. 즉, 전세계약서 작성 과정에서 집주인이 계약체결 후 대출받아 근저당권을 설정한다거나, 압류·가압류등기가 경료되는 경우 전세계약을 해제·해지할 수 있다는 문구를 기재하는 것이다. 설사 특약문구가 없다 하더라도 계약이행에 있어 중대한 하자나 흠결이 있는 경우에는, 특별한 사정이 없는 한 계약해제 또는 해지사유에 해당할 것이다. 그렇다 하더라라도, 임차인이 전입하는 일자에 집주인이 대출받아 근저당권을 설정하는 예외적인 상황을 대비할 필요가 있다. 이때 근저당권은 접수하는 당일에 효력이 발생하지만, 전입신고는 그 다음 날부터 효력이 발생하여 세입자에게 매우 불리한 상황이 발생할 수도 있기 때문이다.
셋째, 계약 시는 물론 전입과 전입신고일에도 등기부등본을 반드시 확인해야 한다. 등기부등본 기재만으로도 집주인의 세금 미납 및 대출내역 등을 어느 정도 파악할 수 있는데, 그중에서도 선순위 대출(근저당)이 있는 경우라면 전세계약을 반드시 피해야 한다. 최근 일어난 대규모 전세사기 사건도 선순위 근저당권자가 있는 상황에서도, 전세사기꾼들이 임차인들에게 ‘주택소유자가 주택 수백 채를 보유하고 있는데, 당신의 전세보증금을 변제하지 못할 일은 전혀 없다’, ‘전세보증보험에 가입하면 아무런 문제가 없다.’고 기망하는 방법으로 이루어졌다. 전세계약을 할 때에는 집주인이나 공인중개사가 하는 이런저런 말보다는, 등기부등본에 기재되어 있는 내용을 계약당시부터 전고신고 이후까지 여러 번 꼼꼼하게 확인해야 한다.
넷째, 임대차계약 시 여러 공인중개업소나 인터넷 사이트에 방문하여 전세목적물의 최근 시세(실거래가)를 알아보고, 매매시세와 비교하여 전세보증금이 적정한 수준인지 파악해야 한다. 전세사기는 아파트보다 빌라에서 주로 발생하는데, 아파트는 시세 파악이 비교적 쉬운 반면, 빌라는 정확한 시세를 알기 어렵기 때문이다. 최근 일어난 대규모 전세사기도 건축업자와 공인중개사, 중개보조원들이 공모하여 빌라 시세를 부풀리는 방법으로 이루어졌는데, 빌라의 전세보증금 시세를 파악함에 있어서는 더욱 세심한 주의가 필요하다. 일반적으로 아파트의 경우 전세보증금과 선순위 대출금을 합하여 70% 미만으로 하는 것이 안전하고, 빌라의 경우 대출금과 보증금의 합계가 시세의 50% 이하가 되어야 안전하다고 알려져 있다.
다섯째, 주택보증공사 전세보증금반환 보증보험에 가입해야 한다. 먼저 전세목적물이 주택보증공사 전세보증금반환보증보험이 가능한지부터 확인해야 한다. 보증보험이 가입되지 않는다면 무자본 갭투자 매물일 가능성이 있으며, 전세기간 중 집주인이 사망하는 등 이례적인 상황이 발생할 수도 있기 때문이다. 다만, 전세보증금반환 보증보험에 가입했다고 해서 전세사기로부터 안전하다는 생각은 금물이다. 최근 일어난 대규모 전세사기에서도 전세사기꾼들은 ‘전세보증보험에 가입하면 아무런 문제가 없다.’는 식으로 피해자들을 안심시키는 방법으로 수백 건의 사기범행을 일삼았다. 이러한 점에서 전세보증금반환 보증보험은 전세보증금을 지키기 위한 최후의 수단으로 생각하는 것이 바람직하다.
여섯째, 전세보증금을 반환받지 못한 경우 임차권등기명령 제도를 적극 활용해야 한다. 임차권등기명령은 전세기간이 만료되었음에도 임대인으로부터 전세보증금을 돌려받지 못한 경우, 법원의 집행명령에 따라 임차권등기를 마치면 임차인에게 대항력과 우선변제권을 유지하면서 거주지(전세목적물)에서 이사 갈 수 있게 하는 제도이다(주택임대차보호법 제3조의3). 전세계약 만료 후 전세보증금을 돌려받지 못한 임차인이 임차권등기를 하지 않고 진출신고를 하면, 「주택임대차보호법」상 대항력을 잃게 되므로, 임차권등기가 경료되기 전까지는 전출신고를 하지 않도록 주의해야 한다.
