주택시장 돌아보기

사고 파는 타이밍은 존재하나

   최근 하락세를 보이고는 있지만 지난 5년간의 서울 아파트 가격은 많은 기간 상승세를 보였고 연 20%대의 기록적 상승률을 보이기도 했다.

   시간 순으로 볼 때 , 2018년 상반기 줄곧 상승하던 서울 아파트 매매가는 8월 기록적 상승률을 보인 후 규제 지역 확대(8.27 부동산 대책)와 9.13, 9.21 부동산 대책 발표 이후 관망세 확산으로 상승폭이 급감하였고 2018년 11월에 아파트 매매가가 2년여 만에 하락으로 반전되었다. 이 하락세는 2019년 5월까지 약 6개월간 지속되었다.

   하지만 하락세는 오래 가지 않았고 2019년 6월 하순부터는 강남 재건축 아파트 가격 상승을 시작으로 집값이 바닥을 쳤다는 인식이 확산되면서 서울 아파트 매매가격 반년 만에 상승세를 타기 시작했다.

이 상승세는 2020년 초 코로나19 발생과 함께 저금리 기조와 구매심리 상승으로 집값은 2020년과 2021년 내내 지속적 상승세를 이어 갔다. 이 때에 세간에 신조어인 ‘영끌’, 과 ‘패닉바잉’ 이란 말이 나올 정도로 수요가 폭발적으로 늘어 났고 역대급 상승기를 맞았다.

   2021년 말에 와서는 정부의 대출규제와 금리인상 우려, 그리고 무엇보다 너무 오른 가격에 대한 부담으로 부동산 시장의 매수심리가 꺾이기 시작하여 거래 감소가 뚜렷하게 나타나기 시작하였다. ‘영끌’과 ‘패닉바잉’에 주 참여자였던 30-40대의 투자심리도 한풀 꺾였고 이러한 관망세 확대, 거래량 급감이 이어져 오면서 2022년 2월 경기도에 이어 7월 서울 아파트값이 하락 전환되어 현재까지 하락세가 이어져 오고 있다. 서울 아파트 가격하락은 2019년 5월 상승세로 전환된 이래 약 3년만의 하락세 반전이었다.

   그러나 2018년 1월부터 2022년 12월 까지 최근 5년 기간 동안 서울 아파트의 평당가는 결과적으로 81%, 동기간 경기도는 75% 상승하였다.

   오래지 않은 기간 동안에도 부동산 가격은 급격하게 변화를 해왔고 상승 또는 하락세가 일정 기간 유지 되다 가도 급격히 반전되기를 반복하기 때문에 공급자와 수요자 모두 불확실성 속에서 의사결정을 하기가 매우 어려운 상황이다. 도무지 오르는 시점이 다가오는건지 아니면 아직 더 떨어질지 알수 없기 때문이다.

   집을 팔고자 하는 매도 희망자는 매우 급한 사정이 있지 않고는 어느 정도 회복이 되어야 집을 팔 것이므로 일단 매도 시기를 늦추고 있을 것이다. 집을 사고자 하는 매수 희망자는 사고 나서 집값이 떨어지길 바라지 않을 것이므로 최대한 시기를 늦출 것이다. 더욱이 최근의 금리 여건을 감안하면 사고 나서 충분히 많이 올라 줘야 이자 부담에 대한 불편함을 감수할 것이다.

   하지만 이러한 절묘한 타이밍을 잡기란 쉽지 않다. 항상 어떤 '때'가 지나고 나서야 그 때가 매도나 매수의 적기였다는 것을 알게 되기 때문이다. 확실하지 않을 때는 행동을 하지 않는게 덜 위험하거나 덜 후회할 수 있기 때문이다.

   그렇다면 매매가가 변동하기 전에 먼저 움직이는 다른 징표를 찾아 낼 수 있다면 타이밍을 잡는 데 큰 도움이 될 것이다.

   이를 위해 최근 시장의 변화를 바탕으로 다음과 같은 하나의 가설을 세워 보았다. 이 가설에 대한 검증을 위해 상관관계 분석과 인과관계 분석이 필요하다. 그리고 두 변수간에 상관관계가 있는지를 보고, 있다면 서로 어느 정도 기간 동안 영향을 주는 인과관계가 있는지를 보아야 매매가 변동 시작 전의 징후를 발견할 수 있다.

"가설 : 매매가 조정 후 거래가 시작되고 거래가 본격적으로 살아나게 되면 가격 상승기가 시작된다. "

   거래량을 좀더 정확히 보기 위해 전체 주택(아파트)수 대비 거래된 주택수인 '거래 회전율'을 변수로 설정하였고 이를 매매가 변동률과 비교하였다. 대체로 연단위 분석에서 특히 서울의 경우 거래와 매매가가 반대로  뚜렷이 움직이고 있어 음의 상관관계가 있다는 점을 그래프를 보고도 쉽게 알 수 있다. 실제로 두변수간 상관계수는 서울이 0.79, 경기가 0.67 정도로 높은 상관관계를 보였다.

   그러면 인과관계는 어떠했을까? 서울의 경우 상호간의 인과관계가 통계적으로 검증(그랜져인과관계 검증)되었으며  거래량의 변동이 7개월 이상 연속으로 매매가 변동에 영향을 주는 것으로 나타났으며 매매가의 변동은 3개월 기간동안 영향을 주는 것으로분석되었다.

   경기도의 경우는 서울과 좀 다른 현상을 보였다. 거래량의 변동이 매매가에 영향을 주는 인과관계는 성립하나 매매가의 변동이 거래량에 영향을 주고 있지는 않고 있다. 매매가와 거래량의 변동간 상관관계도 서울보다 더 작아 두변수간 관계가 덜 민감하며 매매가 변동이 다시 거래를 가속화 하는 정도가 서울에 비해 적은 것으로 풀이될 수 있다. 즉, 서울은 매매가가 오르면서 수요를 견인하는 영향이 있었음을 의미한다.  

   최근 5년 동안 두 지역에서 나타나고 있는 차이는 두 지역간의 가격 차이 외에도 투자수요와 실수요 차이, 공급량, 서울 - 경기 지역간 인구 이동 등 여러 요인들이 있을 것이다. 이는 기간을 좀 더 늘려서 자세히 살펴볼 필요가 있겠다.

   차이가 있지만 두지역 공통적으로 거래량이 매매가에 변동을 주는 것을 분명히 관찰할 수 있었고 지금 시점에서는 어느 정도 거래량이 증가되어야 거래가 어느 정도 살아 났다고 볼 수 있는지에 초점을 맞춰서 살펴 볼 필요가 있다.

   데이터에서 살펴보면 거래 회전율이 가장 높았던 때는 서울은 2018년 8월 1.26%, 경기는 2020년 6월 1.32%로 한달에 천세대 단지에 12~13가구 정도가 거래되었던 것이다. 거래가 급감한 2022년 말에는  천세대 기준 0.3~1가구 정도 거래되어 서울은 0.03%, 경기는 0.11%의 거래회전율을 보였다.

   그렇다면 평균적으로 얼마정도가 정상 범위에 들어 섰다고 볼 수 있는지를 평균 수치를 통해 알아볼 필요가 있다. 2006년~2022년 서울의 평균 거래회전율은 월평균 0.52%, 경기는 0.68% 수준이다. 즉 천세대 아파트에서 월 5~7가구 정도가 거래된다면 장기 평균 수준이 되었다고 볼 수 있다.

   앞으로의 매매가 변동은 과거에 비해 여러 외부적 요건이 다르지만 거래량을 기준으로 볼 때, 천세대 단지에서 월 5가구에 근접해 가고 있다면 거래가 본격적으로 되기 시작했다고 볼 수 있을 것이다. 그리고 앞서 보았듯이 거래가 본격적으로 늘어난다면 가격이 오르는 시점이 됐음을 알 수 있다.  

   매도 및 매수를 할 타이밍을 언제로 해야 할지 도무지 알 수 없다면 매도 희망하는 내 아파트 단지나 관심단지의 실거래량이 어느 정도 나타타고 있는지 확인해 보고 이 거래량을 타이밍을 잡기 위한 기초적 기준으로 삼는 것이 바람직할 것이다.