실버는 유망 부동산 테마인가?
노인복지주택 '복지'와 '유망 상품' 사이
실버주택, 실버타운 등 '실버'라는 단어를 넣어 이름지은 많은 시설들이 있다. 이들의 법적 정체성은 '노인복지주택'이고 이 시설들의 법률적 정의를 보면 다양하게 변화되고 있는 현상의 모습과 다소 차이가 있어 보인다.
'노인복지법'상에서의 '노인복지주택'의 정의는 이렇다.
노인복지주택을 노인의 복지를 증진하기 위한 시설 중 한 유형으로 정의 하고 있다.
「노인복지법」은 그 시설 종류를 노인주거복지시설, 노인의료복지시설, 노인여가복지시설, 재가노인복지시설, 노인보호전문기관, 노인일자리지원기관 및 학대피해노인 전용쉼터로 구분한다.
노인복지주택이 속한 노인주거복지시설에는 양로시설, 노인공동생활가정, 노인복지주택이 있다.
노인주거복지시설(노인복지법)
- 양로시설 : 노인을 입소시켜 급식과 그 밖에 일상생활에 필요한 편의를 제공함을 목적으로 하는 시설
- 노인공동생활가정 : 노인들에게 가정과 같은 주거여건과 급식, 그 밖에 일상생활에 필요한 편의를 제공함을 목적으로 하는 시설
- 노인복지주택 : 노인에게 주거시설을 임대하여 주거의 편의 · 생활지도 · 상담 및 안전관리 등 일상생활에 필요한 편의를 제공함을 목적으로 하는 시설
최근 부동산시장에서 주목을 끌고 있는 시설은 노인복지주택이다. 현재는 민간 기업체나 개인도 노인복지주택을 설치 운영할 수 있게 되었지만 1993년 법 개정 이전에는 사회복지법인만 설치 운영할 수 있었기 때문에 부동산 시장에서 주목을 받는 대상은 아니었다. 부동산 시장에서 관심을 갖게 된 계기는 1997년에 유료 노인복지주택의 분양을 허용하면서 부터이고 2015년 다시 분양을 허용하지 않게 법이 개정되기 전까지 분양과 양도, 입주과정 등에서 여러 법적이 허점과 당초 복지시설로서의 제도적 취지를 잘 살리지 못한 채 일반 아파트와 잘 구분되지 않는 시설도 있었다.
2015년 법 개정 이후 더이상 분양상품이 아닌, 업계에서 그다지 주목을 받지 못하는 상태로 노인복지주택이 존재하고 있었지만 초고령화 사회로 진입하고 있는 우리나라에서 입주대상에 해당하는 그 수요는 가히 폭발적으로 늘어 나고 있으며 이런 점에서 노인복지주택은 최근 부동산 분양시장 냉각과 맞물려 공급자의 상품 관점에서도 주목할 만한 아이템이다.
아래의 자료를 보면 2023년 3월 기준으로 65세이상 인구가 940만명으로 전체 인구의 18.3%에 달한다.
노인 인구 천만명, 그리고 5명중 한명은 노인이 되는 시대가 코앞까지 와있다.
'저출산고령화'라는 표현은 저출산으로 젊은 인구가 줄어 평균연령이 올라가는 저출산과 고령화가 동조하는 움직임으로 볼 수도 있지만 고령화는 저출산 못지않게 그 자체만으로도 심각한 문제이며 우리사회가 매우 중요시해야 하는 현상임이 틀림 없다.
연령대별 주민등록인구 비교(통계청 연령별 주민등록인구 Data 분석)다시 노인복지주택 얘기로 돌아 오면, 노인복지주택은 노인복지법에서 정의하는 내용과 같이 노인복지의 관점에서 국가적 또는 사회적으로 매우 중요한 시설이다. 더욱이 고령인구의 급속한 증가를 감안하면 정책적 관점에서의 중요도도 계속 증가할 것으로 보인다.
부동산 산업 측면에서 볼 때 노인복지주택은 분양시장의 급랭기에 인허가, 세제 등에서 혜택을 받으며 공급할 수 있는 틈새시장으로 주목을 받고 있다. 그리고 최근 입주자 모집에 높은 경쟁률을 보이며 소위 붐을 일으킨 시설도 있었고 부산에서는 최근 70층짜리 시설 개발 계획도 나오는 등 많은 신규 시설에서 입주자 모집을 하고 있으며 현재도 많은 시행사와 건설사 등에서 개발을 염두에 두고 검토를 하고 있다.
이처럼 노인복지시설은 복지시설의 관점과 부동산 개발 상품의 관점에서 보면 같은 노인복지주택이라 칭하면서도 서로 다른 모습을 보고 있는 것이 아닌가 하는 생각이 든다.
결국 복지정책의 시행자인 정부와 주된 공급주체인 민간 그리고 변화되고 있는 노인복지주택 수요 사이에 어떤 흐름으로 접점이 맞춰져 갈지를 예상해 보는 것이 향후 노인복지주택이 어떻게 변화되어 갈지를 판단하는 중요한 일이 될 것이다.
이 글에서는 곧 천만이 되는 노인(65세이상) 수요(노인복지주택의 입소는 60세부터)의 특성을 살펴보면서 노인복지주택에 대해 생각해 보고자 한다.
1. 우리나라 노인 주거비 지불 능력은?
→ "크기도 하고 작기도 하다"
65세 이상 연령층의 중위소득 50% 이하인 인구가 차지하는 비율을 노인빈곤율이라고 하는데 통계청이 발표한 2020년 우리나라의 노인빈곤율은 38.9%로 는 OECD 국가중 가장 높은 수준이다. 기초연금 등으로 2018년 43.3%보다는 조금은 낮아졌으나 OECD평균 13.5%와 비교하면 매우 높은 비율이다. 여전히 연금을 받는 노인의 비율이 낮아 금새 개선될 가능 성은 별로 없고 더욱이 노인 자살율이 압도적 세계1위를 기록하고 있는 것과 함께 보자면 정말 우울한 통계이다.
2020년 기준 노인 가구의 평균소득은 연 2500정도, 한달 2백만원 남짓이다. 입주자 모집이 잘 되었던 시설들의 월임대료와 관리비 등 월 주거비용은 가구당 4~5백만원 수준인 것과 비교하면 차이가 많이 난다.
물론 부동산 임대소득 등이 잘 잡히지 않아 평균이 정확한 정보를 주고 있지 않을 수 있으며 소득의 분포도 정규분포와 같이 고르게 분포하지는 않다는 것을 감안하면 주거비로 꽤 많은 지출을 할 수 있는 노인가구도 많다고 볼 수 있다.
통계로 나타난 노인(가구)의 소득은 다음과 같다.
먼저 소득분위별로 소득을 보면 전체가구와 노인가구의 소득 분위별 소득을 비교할 수 있다. 크게 차이가 나지 않거나 5분위의 경우 노인가구의 소득이 더 높다. 하지만 노인가구 소득의 전체 평균과 중앙값이 매우 낮음을 알 수 있는데 각 분위별로는 비슷할 수 있어도 5분위와 같은 고소득 층에서는 그룹 내에서도 격차가 많이 날 것이라는 추측이 가능하다.
소득분배지표(통계청, 2021)아래의 소득분배지표 통계들을 보면 소득점유율과 소득5분위 배율을 보면 노인(가구) 소득이 고르게 분포되어 있지 않고 빈부가 확실히 나누어 져 있는 것을 보다 확연히 알 수 있다.
소득점유율은 전체가구 소득 대비 각 분위의 소득이 차지하는 비중이다. 노인인구는 전체 중 5분위에 해당하는 고소득층이 56%나 차지하여 근로 연령인구의 42.3%보다 훨씬 높다. 그 차이만큼 1~2분위의 소득에서는 그 비중이 반대로 차이가 나기때문에 각 그룹별 소득의 격차는 매우 큰 것을 알 수 있다.
결정적으로 5분위 소득을 1분위 소득으로 나눈 배율인 소득5분위배율은 노인인구의 경우 39.13배로 근로 연령인구의 7.59배보다 5배 정도 더 벌어져 있다.
주거비용이 많이 드는 고급 노인복지주택에 들어갈 노인 수요도 있지만 주거를 포함한 기초생활을 지속적으로 지원받아야 하는 계층도 많다는 것이다.
2. 노인들이 지내고 싶어 하는 지역은?
→ "지금 여기!"
'Aging in Place' 기존 살아오던 집, 동네에서 가족, 친지, 커뮤니티드을 유지하면서 계속 머물고 나이들어가고자 하는 것을 말한다. 새로운 환경에 적응하는 것의 어려움 때문일 수도 있고 기존 관계에서 멀어져 소외되는 것에 대한 두려움 때문일 수도 있다.
결론적으로는 현재 사람들이 많이 거주하고 있는 서울 수도권 주거지역이 노인복지주택의 선호하는 후보지가되는 것은 자명하다. 살던 지역에서 조금 벗어날 유인은 자주 가야 하는 병원이 있다면 그 병원의 접근성이 좋은 입지, 또는 지하철 역세권 등 이동하는 비용과 시간을 절감할 수 있는 교통 여건 잘 갖추어 진 지역 정도일 것다.
이러한 면에서는 상권이 잘 되어 있거나 자연경관이 매우 우수한 지역보다는 확실히 AIP(Aging in Place)의 개념에서 출발하여 적정한 입지를 살펴 보는 것이 공급자와 수요자 입장에서 타당할 것으로 보인다.
3. 부동산을 바라보는 관점
→ "집 한채 중요한 자산"
막 노인세대에 진입한 50년대 중후반 생을 포함한 노인 세대에 있어 부동산, 특히 지금 살고 있는 집은 평생 성실히 모아 이뤄 놓은 대표적 재산이자 개인의 삶이 흔적이 될 수있다. 심리적 측면에서도 매우 중요하지만 실제로도 자산의 대부분은 부동산이다. 집 한채는 우리사회에서 매우 큰 의미를 갖는다.
금융투자협회(금투협)가 작년에 발표한 '2022 주요국 가계금융자산 비교' 자료에 따르면 2021년 말 기준 한국 가계자산 구성에서 금융자산 비중은 35.6%로 세계 주요국 대비 금융자산 비중이 매우 낮은 것으로 나타났고 부동산등 비금융자산의 비중이 비중이 64.4%로 미국(28.5%), 일본(37.0%), 영국(46.2%), 호주(61.2%)보다 훨씬 높았다.
근로소득이 적은 노인층만 보면 비금융자산, 특히 부동산의 비중이 더 클 것으로 보인다. 이러한 점에서 보면 집 한채의 가치는 더욱 무시하기 어렵다. 이러한 점이 내 모든 것이라 할수 있는 집을 처분하고 노인복지주택에 임대로 들어 가는 선택은 쉽지 않은 이유일 것이다.
다주택자인 경우는 보다 접근이 쉬울 수 있고 노인 최상위 소득 5분위 그룹 안에서의 소득 격차가 많이 나타나고 있는 점에서 임대소득이나 연금소득이 '어느 정도 있는' 노인과 '매우 많은' 노인은 구분되어 질 수 있으며 마케팅 관점에서 중요한 구분이 될 것이다.
4. 미래의 노인복지주택은?
최근 진행되어 오고 있는 노인복지주택의 개발방향은 충분한 지불 능력이 있는 대상자에게 고급스러운 주거 및 서비스를 제공하는 것이다. 노인층의 소득수준이나 민간 공급의 사업적 한계(임대운영으로 투자금회수) 등을 감안할 때 한편으로는 이방향의 공급은 유지될 것으로 보이며 수요자 니즈를 반영한 다양한 노인복지주택이 등장할 것으로 보인다.
물론 한편으로는 초고령사회에서 고령자복지주택과 같은 공공임대주택 개념의 노인 대상의 주거 공급도 많아 질 수 밖에 없다.
노인 인구 비중이 전체 인구의 30%, 40%로 계속 증가하게 되면서 지금의 노인복지주택 트렌드는 계속 변화를 거듭할 것이다.
수요자의 니즈에 부합하는 다양한 상품이 만들어 지면서 변화하기도 하겠지만 본질적으로 부동산시장과 사회복지 사이의 존재로서 계속 변화를 거듭할 것이다.
