22년 9월 아파텔 청약/분양 일정 및 단지별 세부분석
22년 9월 아파텔 청약/분양 일정 및 단지별 세부분석 공유드립니다.
추석 및 가을 성수기를 앞둬서일까요? 확실히 8월보다 아파텔 분양이 늘어났습니다.
하지만 여전히 핵심지의 브랜드 대단지 분양은 크게 눈에 띄지 않습니다. 분양 완판이 쉽지 않은 상황에서 원자재 및 인건비 상승까지 겹쳐 건설사가 분양을 연기하고 있는 상황이라 판단됩니다.
하나씩 분석해보겠습니다. (100세대 미만 및 비핵심지 오피스텔 제외)
① 힐스테이트 센텀 더 퍼스트 (평점 : ★★☆☆☆)
부산 센텀시티 생활권에 위치한 지하 3층, 지상 37층 높이의 447세대 아파텔 단지입니다.
전세대 수영강 리버뷰와 일부 세대는 오션뷰가 반영되었고 트레이더스와 코스트코, 관공서와 학군등이 잘 조성되어 주거지로서 강점을 갖고있는 단지입니다. 2룸과 3룸 세대로만 구성되었고 그중 3룸이 70%이상의 구성비를 차지하여 가족단위 거주에도 유리하다고 판단됩니다.
또한 센텀시티 내에 위치하여 신세계백화점과 벡스코등을 누릴수 있고 올해 착공 예정인 웨이브시티와 24년 계통예정인 센텀IC인근이라는 점도 주목할만 합니다. 26년 2월 입주예정으로 여유가 있고 계약금 10%에 중도금 60%가 무이자인점도 투자에 유리한 구조라 생각합니다. 다양한 커뮤니티도 강점입니다.
다만 제가 그동안 강조해왔듯이 부산이 과연 아파텔 투자에 유리한 시장인가는 고민해 볼 필요가 있습니다. 주요 수요층인 2030세대의 이탈이 전국에서 가장 빠른 지역이기에 아파텔이 실거주보다 투자용도로 활용되는 만큼 분명 부산은 시장성의 한계가 뚜렷한 지역입니다. 특히 최근 강의 및 유튜브 방송에서 부산 아파텔 시장은 수영구, 연제구, 해운대구의 아파트 시세 흐름과는 다르게 갈 가능성이 높다고 언급해드린 바 있습니다. 결국 주변 아파트대비 경쟁력이 관건입니다. 센텀시티 아파트와 누리는 인프라는 비슷하기에 가격을 비교해볼수 밖에 없습니다.
힐스테이트 센텀 더 퍼스트는 84타입 25평 아파텔의 분양가가 8.4억입니다. 반면 인접한 수영강변 e편한세상 2단지 아파트 34평 486세대의 실거래가는 5억~6억 사이입니다. 04년 입주이기는 하나 평당 가격을 환산하면 힐스테이트 센텀 더 퍼스트의 절반 수준입니다. 수영강건너 재송역 근처 해운대센텀 e편한세상 29평(06년 입주, 1190세대) 도 비슷합니다. 가장 최근 실거래가가 6.2억원입니다. 힐스테이트 센텀 더 퍼스트의 분양가는 157% 수준이 됩니다. 가장 최근인 14년에 입주한 더샵 센텀포레 1,006세대 25평 아파트도 6.5억으로 134%에 달합니다. 가격 경쟁력 역시 그다지 높아 보이지 않습니다.
이러한 분위기를 반영해서인지 청약 경쟁률은 평균 1.1:1로 나왔습니다. 상대적으로 저렴한 2룸의 최고 경쟁률은 7:1까지 나왔지만 입지와 브랜드를 고려하면 아쉬울 수 밖에 없는 결과입니다. 다만 현재 아파텔 분양가가 한동안 하락하기 어렵다는 점은 인지하셔야 합니다. 인플레이션으로 인건비와 건축비가 가파르게 오르고 있고 아파트 분양이 쉽지 않은 상황에서 건설사가 마진을 최소화 할 것이라 기대할 수 없기 때문입니다.
힐스테이트 센텀 더 퍼스트② 힐스테이트 동탄역 센트릭 (평점 : ★★☆☆☆)
아파트, 오피스텔 동시분양으로 완판되었던 동탄역 디에트르 인근의 지하 4층 , 지하 39층 400실 4개동으로 구성된 단지입니다. 주차대수 1.22대로 상대적으로 여유있는 편이며 대부분 84m2, 3룸으로 가족단위 거주에 특화되어 있습니다.
이 단지의 경쟁력은 무엇보다 SRT, GTX가 만나는 동탄역의 가치입니다. 현재는 경부고속도로에 막혀있지만 23년 하반기에 지하화가 완료되면 도보로 광역 교통망을 이용할수 있습니다. 롯데백화점과 이마트 트레이더스와 같은 대형 쇼핑몰이 인접한 점도 강점입니다. 다만 GTX-A는 24년 완공예정이지만 삼성역 개통이 28년인만큼 강남과 직결되기까지 시간이 지연된다는 점은 감안하셔야 합니다.
결국 이 단지는 현재 미확정된 분양가와 교통망이 투자가치를 결정할 것이라 생각합니다. 인근 동탄역 디에트르 아파트는 34평이 4억원 중반, 아파텔은 25평이 9억원에 분양한만큼 비교대상이 어디냐에 따라 관점이 달라질수 밖에 없습니다. 디에트르 아파트가 워낙에 저가에 분양한만큼 동탄역 센트릭이 디에트르 아파텔과 비슷한 수준인 9억원대의 분양가를 고수한다면 경쟁률은 낮아질수 밖에 없고 길건너 동탄역 헤리움 수준인 8억원대라면 충분히 경쟁력이 있으리라 판단됩니다. 다만 최근 분위기를 고려하면 전자가 훨씬 유력합니다.
동탄지구의 부동산 시세 하락이 뚜렷하지만 이러한 분위기가 지속되리라 생각하지는 않습니다. 급락한 만큼 다시 반등할 기회 역시 더 많습니다. 동탄지구는 자족기능과 광역교통망이 최대 강점인만큼 이 단지 역시 동탄의 미래가치와 더불어 충분히 기회는 있으리라 생각됩니다. 물론 분양가는 가능한 8억원대 초반까지는 회귀했으면 하는 바람입니다.
힐스테이트 동탄역 센트릭③ 용인 보라 센트레빌 아트로제 (평점 : ★★☆☆☆)
용인 보라동은 2016년 분양한 용인 헤링턴플레이스를 마지막으로 신축이 부족한 곳으로 용인 보라 센트레빌 아트로제는 6년만에 분양이 진행된다는 것만으로 화제를 모으고 있습니다. 지하 2층, 지상 20층 2개동 190세대로 구성되었으며 84타입외에도 110m2타입이 38세대 공급되어 대가족이 거주하기에도 부족함이 없습니다. 이마트와 인접해있고 기흥호수 전망에 차량이나 버스로 서울 강남진입이 용이한것도 강점입니다. 또한 초,중,고가 모두 도보권이고 도서관 및 학원가가 인접해서 선호도가 높을수 밖에 없는 입지입니다.
반면 인근에 지하철역이 없는것은 최대 약점입니다. 분당선 연장이 4차 국토개발계획안에 포함되었지만 아직 구체화되지 않았고 역사 위치 또한 민속촌역이 거론되고는 있지만 현재 미정상태이기 때문입니다. 가족단위 거주를 위해 전용면적을 넓혔음에도 투자에 의문이 들수 밖에 없는 대목입니다. 결국 이 단지의 투자가치는 분양가가 될수 밖에 없습니다. 신축으로 시세를 리딩중인 보라 해링턴 플레이스의 시세는 30평이 약 6.5억 수준이므로 보라 센트레빌 아트로제가 5억 후반~6억원대라면 충분히 경쟁력이 있겠지만 7억원을 넘긴다면 투자가치는 낮을 것이라 전망됩니다. 인근 아파트대비 확실한 강점이 없는만큼 신중한 판단이 필요한 시점입니다.
용인 보라 동부센트레빌 아트로제④ 시흥 신천역 해링턴타워 709 (평점 : ★★☆☆☆)
지하 2층 지상 27층 194세대 전용 63~84m2아파텔이며 서해선 신천역 역세권이며 제2경인선 개통시 더블역세권이 예상되는 단지입니다. 도보권에 하나로마트, 롯데마트, CGV와 같은 중심 상업지가 있는점도 생활편의성을 높여주고 있습니다. 소래초등학교 도보 통학이 가능한것도 장점입니다. 특히 서해선은 내년 초 개통예정으로 김포공항 및 일산 대곡역과 연결되어 중심 업무지구와의 접근성도 크게 개선될 것으로 예상됩니다.
건폐율과 용적률이 높고 세대수가 적은 점은 아쉽지만 인근에 마땅히 비교할만한 아파텔이 없어서 서해선 개통시 수요에 대한 기대를 갖게합니다. 결국 이곳도 관건은 분양가입니다. 인근 시흥 센트럴 푸르지오 아파트는 20년에 입주한 신축으로 2,003세대 대단지입니다. 25평 실거래가가 6.4억이므로 6억 중후반대 정도의 분양가라면 투자할만한 가치가 있지만 7억을 훌쩍 넘긴다면 경쟁력을 갖기는 어려워 보입니다.
시흥 신천역 해링턴타워 709⑤ 백운호수 푸르지오 숲속의 아침 1단지,2단지 (평점 : ★★★☆☆)
백운호수 푸르지오 숲속의 아침은 단지명에서도 짐작할 수 있듯이 마치 타운하우스와 같이 백운호수 인근의 휴양림으로 둘러쌓인 지역에 분양하는 것이 특징입니다. 지하2층, 지상 16층 2개 단지로 구성되어 총 842세대에 전용면적 99,119m2로 기존 아파텔의 한계(25평)를 뛰어넘은 점도 주목할 만 합니다. 3,500평 부지에 지구단위계획을 적용받는 준주거지여서 공급이 제한적이고 건폐율과 용적률도 낮아서 기존 아파텔과 달리 쾌적함에서 높은 점수를 줄만 합니다. 부족한 생활편의시설은 수영장, 사우나, 골프연습장등의 커뮤니티로 보완될 예정이며 차량 3분거리에 롯데 프리미엄 아울렛이 있어 불편함도 줄어들 수 있습니다.
다만 위치의 특성상 도보권 지하철이 없는 것이 최대 단점입니다. 차량 통행이 가능한 GTX-C 인덕원역이 예정되어있지만 착공이 지연되고 있는 상황입니다. 반면 청계IC와 인접해있어서 차량으로 강남출근이 용이한점은 강점으로 손꼽을 수 있겠습니다. 백운 호수초등학교가 도보권이긴 하나 중,고등학교가 지구내에 없는점도 풀어야 할 숙제입니다.
이곳의 관건은 분양가보다 오히려 수요입니다. 타운 하우스와 같은 지역에 40평에 달하는 공간을 할애한만큼 투자나 실거주 수요가 얼마나 있을지가 중요합니다. 2030세대의 선호도에 따라 경쟁률도 판이하게 나타날수 있습니다. 타운하우스가 주로 경치가 좋지만 교통이 불편했던만큼 만약 GTX-C의 완공시점이 당겨진다면 분양 당시의 경쟁률은 낮더라도 이후에 충분히 경쟁력을 확보할 수 있습니다. 아파텔의 주요 수요 요인이 '실거주 만족도'인 만큼 역세권을 제외한 다른 부분에서는 기존 아파텔보다 확실한 강점이 있으므로 주목해봐도 될 곳이라 생각합니다.
백운호수 푸르지오 숲속의 아침 1,2단지이외에도 여의도 월드 메르디앙이나 인천 계양 유탑 유블레스등이 9월 분양을 준비 중입니다. 다만 아파텔은 입지만 보시면 안되고 세대 수와 브랜드, 역세권여부, 교통호재및 인근 아파트대비 강점(평당가격, 학군, 직주근접, 주변환경)도 주의깊게 보시길 당부드린바 있습니다. 오늘 언급해드리지 않은 곳은 이러한 제 기준에 부합하지 않는다고 판단되어 제외했습니다.
최근 아파텔의 고분양가 논란이 지속되고 있습니다. 8가지 조건에 부합하는 경우에는 최대 인근 아파트의 평당 실거래가 대비 140%이내에서만(100%이내라면 적극 추천) 투자를 고민하시라고 조언해 드렸던 만큼 이제 분양가도 주의 깊게 보실 필요가 있습니다. 인플레이션에 따라 건설사가 쉽사리 분양가를 낮출 이유와 명분이 없으므로 합리적인 분양가를 파악하는 안목이 어느때보다 필요한 시점입니다.
<22년 9월 아파텔 청약일정>
