옆집 엄마 3억 번 얘기 (6)

서울 땅으로 첫 수익! 토지 투자 맛보기

첫 낙찰의 경험 - 보상토지 소액투자 

소액으로 그것도 땅을 살 수 있다고?

2020년 1월에 토지 공부를 시작으로 경매도 배우면서 실전 경험은 주로 아파트 입찰을 했다. 

입찰 -패찰-입찰-패찰 법원을 10번 넘게 갔지만 정착 첫 낙찰의 기쁨은 토지로 누렸다. 

결론부터 적으면, 겪어보니 가능하다. 

투자금은 들어가고, 아직 수익 실현을 한 것은 아니지만 적금처럼 만기 시에 원금+@가 돌아올 예정이라 까먹고 기다리고 있다. 

무슨 땅에 투자를 했을까?

낙찰받은 토지는 

공원 일몰제로 해제 위기에 있던 공원인데, 창릉 신도시 훼손지 복구 계획으로 실효를 면한 곳이다. 

즉, 창릉 신도시 주민들에게 쾌적한 여가 및 휴식공간이 마련될 도시공원으로 재탄생될 예정이다.

이러한 토지를 소유하게 되면 내 땅 내어주고 공원을 만드는 것이니 보상금을 받게 된다.

도시공원 일몰제 

지자체가 공원 부지로 지정했지만, 20년 동안 매입이나 보상을 하지도 않고, 실제 공원으로 조성하지도 않은 장기 미집행 공원 부지에 대해 공원 지정 효력을 자동으로 상실케 하는 제도

어떤 방법으로 투자했을까?

8명이 토지 지분투자를 했다. 해당 물건은 사건번호 (1)의 금액이 큰 건이 있었고, 사건번호 (2)의 금액 적은 건이 함께 있었는데 공부하는 차원에서 소액 물건에 무려 8명이 공동 입찰자가 된 것이다. 

임장도 같이 가고, 공부하고 입찰가 선정하여 총 투자금에서 1/n 씩 나누어 투자했다.

그러면 보상금도 동일하게 지분권자대로 1/n씩 나온다.

보상금이 각자 지분권자 명의의 계좌로 보상되기 때문에 별도의 공증 없이 공투를 할 수 있는 것이 보상 토지의 매력이라고 한다. 

후기에서 사진으로만 보던 경매 낙찰 영수증을 실물로 받았다. 

사건번호 (2)번은 우리가 단독 입찰이라 당연히 낙찰일 걸 알았지만, 그래도 법원에서 호명이 될 때는 짜릿했다. 

사건번호 (1)번 역시 단독 입찰이었고, 우리도 입찰했다면 경쟁자가 될 뻔했던 사람들과 어색한 눈인사를 나누며, 함께 입찰에 참여한 멤버들과  (8인 중 일부는 대리-위임 입찰) 우르르 법정 앞으로 나가서 부산을 떨었다. 우리의 모습은 흡사 대학생 조별 과제를 하고 있는 학생들 같았다. 

뭐든 처음은 다 설레고 그런 거 아니겠는가.

 서울 땅을 소액 투자로 단 기간에 보상까지 받다

수익은 초고액... 투자의 흐름을 일자별로 정리

공매로 낙찰받은 보상 토지

2020년 8월  - 입찰 전 조사 

1. 캠코 : 이번 회차에는 연기가 안될 것이다. 공시송달로 이미 처리가 되었다. 

2. 서대문구 : 서울시 재결위원회 주관이고 결정까지는 3~4개월 걸릴 것이다. 보상 감정가는 공매 감정가보다 높다고 알고 있다. 공매가 덜 주는 것으로 알고 있다. 

* 보상 시기 : 바로 협의 보상 예정

* 보상 예상가 : X.xx천만원 이상 

* 보상을 위한 감평을 지난 5월에 실시했다고 한다. (2개 업체이나 어딘지는 알려줄 수 없다고 함.) 

-> 보상 금액을 유추할 수 있는 질문들로 기관들과 통화하고 상담하여 입찰가를 선정하는 과정

3. 감정평가서를 해석하며, 비교표준지를 조사해서 감정평가액을 역으로 추적하는 탐정 같은 조사도 한다. 

4. 입찰가 산정을 하면 입찰할 명의에 대한 결정을 한다. 

부동산 수익은 기승전 세금과의 계산이므로, 취득 후 즉시 보상이 예상되는 건이었고 이는 바로 양도가 되는 것이기에 개인 명의로는 50%의 세금이 부과된다. 

하지만 1년에 기본공제액 250만원을 활용할 수 있으면 개인 명의 수익이 유리하므로, 수익률 표에서 이 부분까지 고려된다. 

2020년 9월 온비드 공동 입찰과 낙찰

1. 입찰은 대표로 1인이 일괄로 진행할 수 있으며, 개인정보를 공유와 전자서명을 준비해야 한다.

2. 1/n 입찰금을 모으고, 입찰 물건으로 지분권자들이 전자서명을 하면 공동 입찰이 된다.

3. 온비드로 참여 가능한 공매는 온라인으로 해결할 수 있는 것이 많아서 직장인들이나 시간적 여유가 덜한 입찰자들에게 이점이 있다. 

4. 낙찰되었다.

 5. 낙찰 후에는 매각결정통지서를 수령하고 잔금 납부를 마치면 소유권이전을 할 수 있고, 등기권리증을 수령하면 토지 소유권을 갖게 된다. 

2020년 11월 - 수용재결에 의한 보상금 지급 통지

1. 서울특별시 지방토지수용위원회로부터 등기가 도착했다. 수용재결된 개별 보상금액을 문서화하여 공유해 주고 보상액에 이의가 있을 시 신청서를 제출하라는 내용이었다.

2. 10원 단위까지 쓰인 보상금을 안내해주고 양도세는 꼭 내라는 안내도 함께 되어 있었다. 

3.  보상 금액 지급되고 세금 납부  

토지 투자의 변신은 무죄

토지 투자는 부동산의 끝판왕이라는 말이 있다. 나 역시 경험을 해보니 공부가 가장 많이 필요하고, 빠른 자금 회전의 예측이 어렵기도 하다. 

보상 토지는 토지 투자의 여러 형태 중 하나일 뿐, 그 외에도 나열하기 벅찰 정도로 무궁무진한 투자처가 바로 토지이다. 

고전 영화 '바람과 함께 사라지다'를 보고 나면 각자의 기억에 남는 것이 다를 것이다. 

나에게는 비비안 리의 개미허리만큼 기억에 남는 것이 마지막 장면이었다. 

흔히 이 영화의 명대사는 "내일은 내일의 태양이 뜰 거야."라고 알려져 있지만, 나는 다른 곳에서 명대사를 들었다.

남북전쟁으로 폐허가 된 고향으로 돌아온 스칼렛 오하라.

절망과 슬픔에 잠겨있다가 문득 깨달음을 얻고는 중얼거리는 장면인데,

(땅에서 한 줌의 흙을 쥐어 올리며) 
그래, 타라가 있었어

"그래, 토지는 남는 거였어." 

하는 깨달음으로 토지반을 수강하게 되었고,  앞으로도 토지 공부하고 싶지만 장기전으로 각오를 다져야 할 것이다.