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Sep 13. 2024
[판례]상가건물 임차인이 업종을 변경하면서
해당상가점포에 적용되는 계약전력을 증설하는 공사에 대한 동의를
[판례 알아보기] 상가건물 임차인이 업종을 변경하면서 해당 상가점포에 적용되는 계약전력을 증설하는 공사에 대한 동의를 임대인에게 요청한 경우 임대인이 동의할 의무를 부담한다고 한 사례
2023가합51823 전기증설공사 이행청구의 소
[사실관계]
1) 임대인과 임차인이 임대차계약을 체결하고 임차인은 컴퓨터용품점을 운영
2) 임대차 계약서에는 ‘임차인은 임대인의 승인 하에 개축 또는 변조할 수 있으나 계약대상물을 명도시에는 임차인이 일체비용을 부담하여 원상복구하여야 함’이라는 내용이 기재
3) 임차인은 아이스크림 판매업으로 업종을 변경
4) 임대인과 임차인은 임대차계약기간을 연장
5) 임차인은 계약전력인 5kW로는 아이스크림 냉장고 등의 가전제품 전력사용량을 감당하기 어려울 것 같자 위와 같은 업종 변경 전 임대인에게 계약전력을 증설하는 내용의 계약전력증설공사에 대한 동의를 요청하였으나, 임대인은 이를 거절
6) 임차인은 임대인이 계약전력을 8kW로 증설하는 내용의 계약전력증설공사에 대한 동의절차를 이행하라는 청구의 소를 제기
[임차인의 주장]
임대인은 임차인이 임대차목적물을 사용수익하게 할 의무를 부담하므로, 임차인이 아이스크림 판매점을 운영할 수 있도록 계약전력을 8kW로 증설하는 내용의 계약전력증설공사에 대한 동의절차를 이행해야 한다.
[임대인의 주장]
임대인은 임대차계약에 근거하여 임차인의 전기증설공사에 협조할 의무를 부담하지 않는다. 임차인이 전기증설공사를 하는 것은 임대차계약 체결 당시 전혀 예상하지 않았던 형태로 임대차목적물을 사용수익하는 것으로서 허용될 수 없다.
[법원의 판결]
임대차계약에 있어서 임대인은 임대차 목적물을 계약 존속 중 그 사용․수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담하는바(민법 제623조, 대법원 2012. 3. 29. 선고 2011다107405 판결 등 참조), 임대인은 이 사건 점포에 대한 계약전력을 8kW로 증설하는 내용의 계약전력증설공사에 대해 동의할 의무를 부담한다고 봄이 타당하다.
처음 임대차 계약에 업종제한에 관한 기재가 없고 임차인은 아이스크림 판매업으로 업종을 변경하고 임대인과 임차인은 임대차계약기간을 연장했는데 이는 원고의 업종변경을 승인한 것
아이스크림 판매업의 경우 다른 영업에 비해 전력사용량이 증가하는 것이 경험칙상 쉽게 예측 가능하고, 원활한 전력의 공급이 그 영업을 유지하는데 필수적인 요소
임차인은 아이스크림 판매업으로 업종을 변경하기에 앞서 임대인에게 전력증설에 관한 협의를 요청하였는바, 임대인은 이 사건 점포에 관한 전력증설공사가 필요하다는 점을 충분히 알고 있는 상황에서 임차인의 업종변경을 승인
5kW에서 8kW로의 전력증설을 신청할 경우 한국전력에서 특별히 시행하는 공사는 존재하지 않고, 단지 임차인으로서는 전기안전공사의 사용전점검 또는 사용전검사에서 적합을 받을 수 있도록 내선공사를 실시할 필요가 있는 것으로 보인다. 전력증설공사로 인해 임대목적물의 증축 또는 개축이 이루어진다거나 그 밖에 임대인의 재산권이 중대하게 침해 또는 변경된다고 볼 수 없음
한국전력공사 경기북부지역본부에 대한 사실조회회신에 의하면, 이 사건 점포에 대한 계약전력을 5kW에서 8kW로 증설하더라도 동일 건물 다른 점포의 임차인이나 소유자에게 전기요금이 증가하는 등의 영향은 없는 것으로 확인
임차인이 요구하는 것은 한국전력에서 요구하는 소유자 동의절차에 승낙해달라는 것으로서, 임대인의 적극적인 행위가 필요한 것이 아니다. 임차인은 전력증설로 인한 각종 비용은 모두 자신이 부담할 것이고 임대차종료 시 원상으로 회복하겠다는 의사를 표시하기도 하였는바, 원고의 요청이 과도하다고 볼 수 없다. 임차인의 계약전력증설신청으로 인해 임대인에게 회복하기 어려운 손해가 발생한다고 볼 사정도 없음
경우에 따라서 임차인의 전력증설로 인해 이 사건 건물 전체의 전력이 일정기준을 초과하는 등으로 피고에게 추가적인 행정적 의무가 부과될 여지도 있으나(가령 이 사건 건물에 대한 고압기준 적용, 안전관리인 선임의무 적용 등), 그에 관한 임대인의 아무런 주장, 입증이 없고, 설사 그러한 가능성이 존재한다고 하더라도 앞서 살펴본 사정을 종합할 때 임대인이 추가적으로 부담할 행정적 의무 역시 임대인으로서 임차인의 사용수익에 협력할 의무에 포함된다고 볼 여지가 상당
5kW에서 8kW로의 전력증설은 동일 점포 내에서 동일 업종을 운영하더라도 영업방식의 변경 등으로 전력사용량의 변화가 있으면 필요할 수 있을 것으로 보이는바, 그러한 경우까지 임대인의 사용수익을 허용할 의무에서 제외된다고 해석하는 것은 부당
처음 임대차 계약을 체결할 당시 업종 제한이 없고 임차인이 업종을 변경한 후 임대인이 임대차 계약 기간을 연장해 줄 경우 업종 변경에 동의한 것으로 볼 수 있다는 판결입니다. 임대인은 임차인이 임대차목적물을 사용수익하게 할 의무를 부담하므로 임대를 할 때 원하지 않는 업종이 있을 경우 임대차계약서에 명시할 필요가 있습니다.
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