수원 스타필드 앞 아파트는 오를까?
수원 스타필드 수혜범위 찾기
스타필드가 또 생겼습니다 여러분!!
혹시 이런 생각 해보신적 있나요?
"저 스타필드 생기면 스타필드 앞에 있는 아파트는 아파트값이 오를까? 아니면 교통이 혼잡하니까 오히려 떨어질까?" 하는 생각 말입니다.
저는 개인적으로 스타필드 근처를 지나갈때마다 늘 궁금했는데요,
물론 "스타필드가 생기든 말든 그 까짓게 뭐가 중요해? 나랑 무슨상관이야"
이라고 생각하시는 분도 있을 수 있습니다.
근데 여러분 스타필드와 아파트 가격은 우리에게도 중요합니다.
왜냐구요? 간단합니다. 스타필드가 앞으로 계속 생기기 때문입니다.
신세계 프라퍼티는 2025년 창원, 2027년 인천 청라, 2030년 광주 등으로 점포망을 넓힐 계획을 가지고 있습니다.
그리고 지금 말씀드린 3개 점포 외에 앞으로 스타필드는 계속 늘어날 가능성이 매우 높습니다.
왜냐면, 지금까지 계속 돈을 벌고 있거든요
신세계프라퍼티는 코로나19 원년인 2020년을 제외하고는 줄곧 연간 흑자를 유지했습니다..
23년 3분기까지 매출이 지난해 대비 4.7% 증가한 2천173억원, 영업이익은 273% 늘어난 82억원을 각각 기록했습니다.
가뜩이나 장사안되는 신세계에서 이런 효자 계열사는 더 잘하라고 밀어주겠죠?
하지만 만약 우리가 스타필드가 아파트 가격에 미치는 영향을 정확히 알고 있다면 어떨까요?
기왕 내 집마련을 한다면 스타필드 근처에 아파트를 사서 시세차익을 기대할 수 있습니다.
반대로 스타필드가 생겨도 집값에 영향이 없다는 사실을 안다면
"스타필드가 생기니까 지금 사면 이득" 이라고 우리를 속일지 모르는
공인중개사의 감언이설에 속지 않는 주관을 가질 수 있을 겁니다.
그럼 과연
스타필드 근처 아파트들은 가격이 올랐을까요? 떨어졌을까요?
지금부터 같이 알아보시죠!
서론
최근 스타필드 수원이 새롭게 오픈하면서 정말 말 그대로 인산인해를 이루고 있습니다.
주차하는데만 몇시간이 걸리고, 밥을 한번 먹기위해서는
다른사람 식사하는 테이블 뒤에서,
민망함을 무릎쓰고 계속 기달려야할 정도로 (인터넷 댓글)
사람이 몰리고 있다고 합니다.
분명 예전 부동산 호황기 시절에는 스타필드가 들어온다는건 굉장한 호재였습니다.
맛있는 음식부터 쇼핑, 문화컨텐츠까지 모든걸 한번에 즐길 수 있는 대형쇼핑몰은 누구나 부러워하는 입지였습니다.
뿐만 아니라, 지역 내 일자리와 사업체가 늘어나면서 지역 경제도 활성화 되고,
택지를 대규모로 개발하니까 인근 주거 환경도 개선되는 측면이 있었습니다.
물론, 반대로 교통으로 인한 불편도 증가할 수 있지만요
하지만, 지금은 부동산 가격이 조정을 받는 구간 입니다.
이런 조정기에도 스타필드가 힘을 쓸까요?
그래서 마침 부동산 부흥기에 오픈한 스타필드 하남과
부동산 침체기에 오픈한 스타필드 수원을 기준으로
대형 복합몰이 지역 부동산 시세에 어떤영향을 끼치는지
제가 싹 다 알아봤습니다.
오늘 조사는 제 개인적인 생각을 말씀드리는게 아닙니다.
가능한한 많은 분들이 납득하실 수 있도록,
한국감정원에서 발표한 관련 논문과
실거래 데이터를 기준으로 객관적으로 조사했습니다.
오늘 조사는 다음 2가지 방법을 사용했습니다.
조사방법
첫번째는 한국감정원에서 발행한 황종규님께서 발표하신 하남시 스타필드가 주변 아파트 가격에 끼친 영향을 분석한 논문을 자세히
들여다볼 예정입니다.
논문명은 "대형복합쇼핑센터가 주변 아파트 가격에 미치는 영향 - 하남시 스타필드를 사례로" 입니다.
이 논문은 무료로 열람이 가능한 논문이어서, 제가 설명란에 링크를 남겨놓겠습니다.
논문을 분석하고 난뒤
황종규 연구원님께서 말씀하신 모델을 실제 실거래 데이터에 적용해서,
스타필드 수원점 인근의 아파트 평당 실거래가가 변동이 있었는지 체크해보았습니다.
물론 아파트 가격이란게 연식, 주차대수, 층수, 전용률, 구조 등등 정말 여러가지 변수가 많습니다.
그래도 이렇게 표본 자체를 키워서 변수의 영향력을 줄여서
스타필드의 효과 유무를 검증해보았습니다.
논문을 먼저 보겠습니다.
황종규님은 하남스타필드가 주변 아파트 가격에 미친 영향을 어떻게 측정하셨고,
또 측정 결과가 어땠을까요?
하남스타필드는 주변 지역에 영향을 미쳤을까?
(논문분석)
이 논문은 스타필드 하남의 영업 시작 전후 6개월 동안의 인접 아파트 실거래가를 분석하여, 스타필드의 개장이 주변 아파트 가격에
어떤 영향을 미치는지 연구한 논문입니다.
논문의 분석방법은 아파트연식, 세대수, 층수 등 각 아파트들의 다양한 변수를 설정하고 그에 맞춰 다중회귀분석을 진행했습니다.
근데... 이렇게 말씀드리니까 벌써 졸리시죠?
그래서 거두절미하고 여러분이 관심있는 결론만 말씀드리겠습니다.
결론만 말씀드리면,
스타필드 하남이 개발되면서 주변 아파트 가격에 긍정적인 영향 미쳤습니다.
당연한 결론인가요?
근데 여러분 스타필드 하남이 지어지면서 어디까지 영향을 미쳤을까요?
바로 앞 아파트 까지일까요? 아니면 하남시 전체일까요?
이 질문에 대한 답도 논문에 있었습니다.
논문에 따르면 스타필드 하남이 지어지면서 생긴 아파트가 상승은
스타필드를 중심으로 반경 2km 까지 영향을 미쳤습니다.
다만, 영향력의 최대 범위는 2km지만,
스타필드로부터 1미터씩 멀어질 떄마다 아파트 가격이 평 당 일정금액씩 감소하는 경향이 있었습니다.
즉, 논문내용을 한줄로 요약하면 2018년 하남스타필드가 개점하면서,
주변 아파트들의 시세에 긍정적인 영향을 미쳤고, 그 효과는 반경 2km 였다.
입니다.
근데 한가지 찝찝한 점이 있습니다.
2018년은 누가뭐래도 부동산 상승기였습니다.
다들 아시다시피 시세를 보면 16년부터 18년은 모든 아파트 가격이 오르는 대세상승장이었습니다.
대세상승장은 호재에 민감하고 악재에 둔감합니다.
그리고 우리나라에 최초로 생기는 하남 스타필드라는 호재는
매우 신선하고 특별하게 느껴졌습니다.
따라서 당시 부동산 시장은 스타필드의 최초 등장에 지금 보다 더 민감하게 반응했습니다.
하지만 지금은 대세 조정장입니다.
그리고 그 사이에 스타필드는 하남에 이어 고양, 위례점 등이 계속 생기면서 이미 우리에게 익숙한 쇼핑몰이 되었습니다.
사실 이제는 스타필드가 크게 특별하지 않습니다.
따라서 스타필드 수원과 스타필드 하남은 그 영향력이 다를 수 있습니다.
그래서, 스타필드 수원이라는 호재가 주변 아파트 시세에 어떻게 작용하는지 샅샅히 조사해봤습니다.
과연 수원스타필드 호재로 인근 아파트 가격은 올랐을까요?
조사방법
조사방법은 모두가 이해하기 쉽게 간단 명료하게 정했습니다.
논문의 기준을 참고해서,
조사 대상 아파트는 수원 스타필드 반경 2km 이내에 있는 아파트로 한정했습니다.
이 아파트들의 지난 1년 동안의 평균 가격 변동율이
스타필드가 있는 수원시 장안구, 그리고 바로 옆에 있는 팔달구 아파트의 평균 변동율보다
높은지 체크했습니다.
참고로 수원시에 대해 간략하게 설명드리면
수원은 정 가운데 있는 팔달구를 중심으로 북쪽부터 시계방향으로 장안구, 영통구, 권선구가 있는 지역입니다.
참고로 스타필드는 장안구 남쪽, 팔달구와 매우 가까운 위치에 있습니다.
혹시 수원에 대해 궁금하신 분은 일전에 올린
수원도시기본계획 분석영상을 참고해주세요
오른쪽에 링크 남겨두겠습니다.
참고로 이 방법은 지역 내 전체 아파트의 평균 평당가의 변화라서
개별 아파트의 시세는 전혀 다를 수 있는점 참고 부탁드립니다.
조사대상 - 반경 2km 이내에 있는 모든 아파트 (논문기준 참조)
조사방법 - 반경 2km 이내에 있는 아파트들의 최근 3개월 간 상승률이 수원시 아파트 평균 가격변동율보다 높은지 체크
만약 수원스타필드 인근 아파트들의 가격변동률이
수원시 아파트들의 평균 가격 변동률 보다 높다면
평균 상승률 이상으로 가격이 상승한 것이니까,
분명 스타필드가 긍정적인 영향을 끼친것이라고 판단할 수 있을 것입니다.
만약 가격이 떨어졌다면,
스타필드의 효과는 당연히 없는 것이구요
그럼 먼저 경기도 수원시의 장안구, 팔달구에 있는 총 178개 아파트의 지난 1년간 2382건의 실거래 데이터를
분석했습니다 직거래와 미등기건은 모두 제외했습니다.
자료는 국토교통부 실거래가 공개시스템에 있는 데이터를 활용했습니다.
이번에는 데이터를 어떻게 가공했는지도 함께 보여드리겠습니다!
국토교통부에서 만든 실거래가 공개시스템에 접속한 뒤에
오른쪽에 있는 실거래가 자료제공 페이지로 들어갑니다.
그럼 이렇게 실거래가 정보를 한눈에 다운 받을 수 있는 사이트가 나옵니다.
그럼 저기서 계약일자와 시군구 등 다양한 정보를 입력하고 해당 지역의 기간 내 정보를
다운 받을 수 있습니다.
이렇게 말씀드리면 아니 요새 네이버부동산이나, 아실에서 다 볼 수 있는데
불편하게 저게뭐야 라고 생각하실 수 있는데요
부동산 APP은 개별 단지의 가격을 보기에는 편리하지만
지역을 중심으로 여러 아파트의 대규모 데이터를 한번에 조회하고 통계내는 어렵습니다.
그래서 저도 개별 단지 데이터는 네이버부동산이나 아실을 많이 참고하지만,
이번 프로젝트와 같이 수원시 지역분석을 할때는 국토부 실거래가 사이트를 주로 활용합니다
그래서 데이터를 다운로드 받으면, 이렇게
지역, 주소, 면적, 계약년월, 거래금액, 거래유형 등의 정보를 확인할 수 있습니다.
그럼 이제 이 데이터베이스를 피벗테이블로 바꾸면 원하는 데이터를
한눈에 알아볼 수 있게 바꿀 수 있습니다.
지금 보여드리는 화면은 스프레드시트 화면인데여
그럼 수원 장안구, 팔달구의 평균 평당 가격은 지난 1년동안 어떻게 변했을까요?
재미있는게 두 지역의 평단가 희비가 조금 갈렸습니다.
장안구는 지난 1년동안 월평균 0.5% 씩 상승한데 비해
팔달구는 같은기간동안 월평균 -1.2%씩 감소했습니다.
현재 장안구가 팔달구보다 더 많은 관심을 받고 있다고 판단됩니다.
거래량을 비교해봐도 장안구의 거래량이 팔달구보다 훨씬 큰걸 볼 수 있습니다.
거래량이 높다는 것은 수요자들이 생각했을 때, 가치대비 가격이 적절하거나, 혹은 가치보다 가격이 싸다는 뜻입니다.
따라서 이 수치는 수원에 내집마련을 하는 사람들이 생각할 때
장안구의 현재 혹은 미래 가치 가격이 팔달구보다 더 낫다고 생각하고 있습니다.
그럼 장안구와 팔달구의 평균 평단가 흐름은 파악했으니
이제 수원 스타필드 반경 2km 이내 아파트의 가격흐름을 파악해보겠습니다
.
스타필드 인근의 아파트 가격은 올랐을까요?
이걸 알기 위해서
수원스타필드 반경 2km 이내에 아파트를 먼저 리스트업 해봤습니다.
여기서 2km는 제가 임의로 정한게 아니라 앞서 말씀드린 한국감정원에서 발표한 논문에 나온
스타필드가 영향을 미치는 넓이를 기준으로 했습니다.
스타필드 주변 2KM 반경에 포함된 구는 총 4개 였습니다.
팔달구 고등동, 화서동, 정자동, 천천동 이었습니다.
각 2km 지역 내 위치한 아파트는 총 83개였습니다.
83개 아파트 중에 평균 평단가가 가장 높은 TOP3는
1위 화서역푸르지오브리시엘 45백만원, 2위 화서역파크푸르지오 43백만원, 수원역푸르지오자이 33백만원이었습니다.
하지만 거래량 TOP3는 차이가 좀 있었는데요
1위는 수원역푸르지오자이 143건 , 2위는 SK SKY VIEW 112건, 3위는 화서역푸르지오에듀포레 80건이었습니다.
앞서 말씀드렸다 시피,
거래량은 시장이 가격을 인식하는 기준이기 때문에
수원역 스타필드 인근 아파트를 고민하고 계시다면 저 거래량 TOP3 아파트를
눈여겨 보시는 게 좋을 것 같습니다.
그럼 이 83개의 아파트는 스타필드 효과로 수원 평균보다 과연 더 올랐을까요?
결론부터 말씀드리면 네 맞습니다.
조금 더 올랐습니다.
스타필드 인근에 있는 장안구 아파트의 가격은 1년동안 월평균 0.57% 올랐습니다.
이는 장안구 전체 평균 0.51% 보다 0.06%p 오른 금액입니다.
마찬가지로
스타필드 인근에 있는 팔달구 아파트의 가격은 1년동안 월평균 -1.20% 하락했는데요,
이 역시 팔달구 전체 평균 -1.28% 보다 0.08%p 덜 하락했습니다.
스타필드의 효과는 가까울 수록 더 커졌습니다.
스타필드 인근 500m에 있는 아파트 8개를 따로 조사해 봤습니다.
대상 아파트는 화서역파크푸르지오부터
화서주공3,4, 5단지, 꽃뫼마을풍림, 화서역동문굿모닝힐, 화서역파크뷰, 꽃뫼노을마을한마루아파트 였습니다.
그 결과
장안구는 평균 평단가가 무려 월평균 3%씩 상승했으며, 팔달구는 0.43% 씩 상승했습니다.
지역 평균보다 5배 가까이 높은 수치입니다.
이는 지역평균과 차트를 같이 놓고 비교해보면
더욱 명확하게 알 수 있습니다.
특히 팔달구는 지역평균이 평균 평단가가 하락하는 우하향 그래프인데 반해
스타필드 500m 내에 있는 아파트는 우상향하고 있는걸 볼 수 있습니다.
물론 아파트에는 정말 다양한 변수가 있기 때문에,
이 모든 것이 스타필드의 효과다 라고 말하기는 어렵지만,
하지만, 어디까지나 이 가설은 한국감정원에서 발표한 논문을 기준으로 하였습니다.
따라서 기존 논문의 결론대로 스타필드는 인근 아파트 가격상승에 유의미한 영향을 미친다고 생각됩니다.
그리고 그 효과는 최대 2km 까지 영향을 미치지만,
실질적인 유의미한 효과는 인근 500m 정도에서 강하게 나타난다고 볼 수 있겠습니다.
따라서 만약
내집마련 하시고자 하는 지역에
스타필드 건설 소식이 있고 그 호재를 누리고 싶으신 분은
최소 500m 반경에 있는 주택을 눈여겨 보셔야
유의미한 수혜를 받을 수 있다고 생각됩니다.
오늘은 이렇게
새로 생긴 스타필드 수원점을 기준으로
과연 스타필드가 주위 아파트 가격에 영향을 미치는 지 알아봤습니다.
이를 위해 한국감정원에서 발표한 스타필드 하남점의 가격상승효과 분석 논문의 결론을 차용하여,
스타필드 수원점에도 적용해봤습니다.
그 결과 스타필드는 인근 아파트 가격상승에 분명한 영향을 미친다
라는 결과를 다시한번 도출할 수 있었습니다.
앞으로도 이렇게 중요한 부동산 이슈와 그 효과를
합리적으로 검증하여 소개드리겠습니다.
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