배달을 통한 오피스텔 보유?
배달 정신 승리자의 현금 흐름 망상법
어느 덧 무더웠던 8월의 마지막 주말이 끝났다.
몇 달전부터 하루 배달을 끝내면 배달 수입 내역을 별도로 기재하고 있다. 5월 종합소득세 신고 전에 배달 부업을 통해 얼마나 벌었는 지 미리 파악하기 위해서이다. (올해 5월 종합소득세 신고 당시 배달 소득이 생각보다 컸었는데 체감상 그렇게 벌었다고 느끼지 못했기 때문에 그 때 이후로 기록을 통해 관리하기로 했다.)
6월 100만원, 7월 45만원, 8월은 71만원 남짓 약속 없는 주말 시간 배달로 부가 수입을 창출했다.
장거리 연애를 하는 까닭에 주말에 몇 번 여자친구를 만나느냐에 따라 수입의 편차가 크다. 6월과 7월처럼.
8월은 광복절 연휴를 포함해서 휴가를 다녀왔고 이후로도 여자친구와도 시간을 많이 보냈지만, 배달 횟수에 비해서는 수입이 나쁘지 않은 것 같다.
이렇게 혼자 보내는 주말 자투리 시간을 활용하는 배달은 나의 현금 흐름에 큰 도움을 준다.
나의 매달 목표는 배달 수입만으로 개인 용돈 활용하기이다. 즉, 회사 급여의 지출은 최소화하고 저축을 극대화하는 것이다. 때로는 부족할 때도 때로는 넉넉할 때도 있지만, 확실히 회사 급여 (나의 영업활동을 통한 현금 흐름) 외 부대 수익이 생기니 회사 급여를 통한 저축 액수를 늘리는데 큰 도움이 된다.
며칠 전 진행한 미 연준의 잭슨홀 미팅에서 파월은 인플레 2%대에 도달하기 이전까지는 지금의 고금리를 유지한다고 밝혔다. 현재 3% 수준인 미국 CPI가 언제 2%에 도달할 지는 모르겠지만 최소한 올해는 금리 인하피벗은 쉽지 않을 것 같다. 그 때문에 작년 가을 이후부터 나는 회사 급여에서의 저축 액수를 극대화하기로 마음 먹었다.
작년 9월경, 국내에서도 레고랜드발 PF 위기가 번졌을 때는 제2금융권 기준 6.5%대의 예금 금리를 지급하는 은행도 많았기에 그 때부터 가용 가능한 현금을 최대한 모아 매달 예금으로 넣고 있다.
(현재는 제2금융권 기준 4.5~5% 남짓의 예금을 지급하고 있다.)
돌이켜보면 내가 사회 생활을 시작한 이후 내 머리 속에 박혀 있는 은행 예금 금리는 1~3% 수준이었다. 그런데 이를 훌쩍 뛰어넘은 금리를 주는 것이 작금의 상황이다. 연준의 피벗 이전까지는 기 투자 포트폴리오 외에는 더 이상 증액하지 않고 내가 현금을 보유할려고 하는 이유다. 예금 금리 1~2% 수준일 때는 예금보다는 위험 자산에 적극적으로 투자했었다. 하지만 지금은 예금 금리만으로 4.5%, 불과 3년 전인 2020년에는 예금 금리 1%였었는데 무려 4배 이상 높은 상황이기에 가뜩이나 개인적으로 보유 현금이 부족한 상황에서 예금 금리를 기대하면서 예금을 통한 현금 보유액수를 늘려나가는 것은 나에게는 나쁘지 않은 선택이었다.
오늘 배달을 오며가며 하다가 동네 부동산 시세를 보았다.
내가 살고 있는 동네는 젊은 층들이 많다보니, 오피스텔 전월세 관련 부착물이 많았다.
오피스텔 원룸 기준, 전세는 1.5억 / 월세는 보증금 1,000만원에 60만원 정도로 형성되어 있는 것 같았다.
부동산에 대해서는 지식이 전무한 편이지만 오피스텔은 집값 상승과 하락이 거의 없는 것으로 알고 있다.
오피스텔을 매입한 이들은 집값 상승을 통한 매매 차익보다는 꾸준한 월세 수익을 통한 현금 창출에 무게 중심이 더 큰 것으로 알고 있다.
무주택자인 나는 오늘 동네 부동산 시세표에서 오피스텔 관련 부착물을 본 이후 마치 오피스텔 한 채를 가진 유주택자의 기분이 들었다. 내가 매달 배달 부업을 통해 60만원 남짓 꾸준히 번다면 오피스텔 한 채를 보유한 것과 같은 것 아닌가? 물론 황당한 정신 승리 같은 소리이지만서도 또 완전히 틀린 말은 아니다.
오피스텔은 전세와 매매가액간에 큰 차이가 없다.
전세 1.5억원이면 매매가도 비슷할 것이다. 그렇다면 오피스텔을 매입하신 분은 매입 당시 자기자본으로 매입하셨거나, 자기자본+부채(은행권 대출)으로 매입하셨을 것이다.
최초 매입가가 1.5억원이었다고 하자.
첫 번째분은 본인 여유 자금 1.5억원으로 대출 없이 구매했다고 하자.
2023년 현재 기준, 첫 번째분이 전세로 1.5억원을 세입자와 계약했다면 이 분의 올해 ROE는 4.5% 남짓이다. 전세로 계약함으로써 들어오는 1.5억원을 은행 예금 4.5%로 돌린다는 전제다. 만약 작년 가을경 계약했다면 ROE는 6% 남짓이다. 다른 투자 자산에 투자했다면 더 큰 수익률을 기록할 수도 있겠지만 은행 예금 가정으로는 그렇다. (다른 투자 자산에 투자했다면 더 큰 수익률 또는 손실을 기록했을 수도 있다.)
참고로 삼성전자의 올해 Consensus ROE는 2.95%, 2024년은 9% 남짓이다. (2025년은 11.6%)
최소한 올해는 삼성전자 ROE보다 높다.
만약, 본인 여유 자금 1.5억원 오피스텔을 매입하신 분이 보증금 1,000만원에 60만원 월세로 세입자와 계약했다면 어떨까? 동일하게 시중 은행 예금 이자 기준으로 본다면 우선 보증금 1000만원에 대한 이자 수익이 발생할 것이다. 이는 대략 45만원 수준이다. (이자 소득세 15.4% 미고려)
그리고 매달 60만원씩 1년에 약 720만원의 월세 수입을 고려하면 대략 연간 765만원의 수입이 발생한다.
즉, 앞으로 계속 시중 예금 금리가 4.5%를 유지하면서 젊은 층이 많이 거주하는 까닭에 공실이 발생하지 않는다는 가정 하에 1.5억원을 투자하면 매년 765만원의 현금 흐름이 창출된다. 이는 올해 기준 ROE 5.1% 수준으로 전세보다는 약 0.6% 높은 ROE를 보여준다.
또 다른 분은 본인의 여유 자금 7,500만원과 은행 대출 7,500만원으로 1.5억원의 오피스텔을 매입하고 이를 보증금 1,000만원에 월세 60만원으로 세입자와 계약했다고 하자. 그리고 은행 대출 금리는 3%의 비교적 저리로 대출 받았다. (대출 기간 및 원금 상환은 미고려) 매년 발생하는 대출 이자는 225만원 수준이다.
동일하게 보증금 및 월세 수입으로 연간 765만원이 발생한다. 이 중 대출 이자를 상환하면 약 540만원이 남는다. 이는 본인 자금 7,500만원을 투입해서 매년 540만원을 벌어들이니 ROE는 7.2% 수준이다.
오롯히 자기 자본으로 오피스텔에 투자한 사람보다 적당한 대출을 일으켜 투자한 사람의 ROE가 더 높은데 이는 부채의 순기능이다. 기업 또한 무차입 경영보다는 적당한 레버리지를 일으켜 자산 투자를 하는 회사가 ROE를 중요시 여기는 투자자 관점에서 좋다.
그렇다면 내가 부업으로 하는 배달은 어떤가?
나의 시간적 가치를 제하고 전기 자전거 구매에 투입되는 100만원만 있으면 오피스텔 보유를 통해 창출되는 현금 흐름과 유사한 수준의 수익을 창출할 수 있다.
자산 관점에서는 오피스텔 1.5억원 보유자가 월등하다. (오피스텔 1.5억원 vs 전기 자전거 100만원)
오피스텔 매입자가 해당 집을 매도하지 않고 계속 보유한다는 전제하에서는 전기 자전거 100만원으로 매달 60만원 남짓 벌어들인다면 현금 흐름이 오피스텔 보유자와 동등한 수준이기에 나도 오피스텔 한 채 보유하고 있다고 정신 승리할 수 있지 않을까? 물론 내가 앞으로도 계속 사고 없이 배달을 계속 한다는 전제 하에...
