미국 주택 구입 시 인스펙션의 중요성

캘리포니아 부동산 이야기

미국에서 주택을 구입할 경우 클로징 전에 인스펙션 (Inspection)을 진행하게 됩니다. 인스펙션이란 집 내외부의 상태를 점검하는 과정으로 내부의 구조적인 문제나 전기, 배관 등을 포함하여 외부 벽, 지붕, 바닥 등의 상태를 종합적으로 검사합니다.  

인스펙션은 클로징을 위한 필수 과정이 아니므로 바이어 (Buyer)의 선택에 따라 진행하게 됩니다.  비용은 바이어 즉, 매수인이 지불합니다. 간혹 부동산 경기가 좋지 않거나 특수한 상황에서 매도인이 매수인을 위해 인스펙션 비용을 지불하는 경우도 있지만 흔한 경우는 아닙니다.  

비용은 집 면적과 검사 항목에 따라 달라지며 평균 500불 정도이고 시간은 2시간 정도 소요됩니다.   

간혹 새로 지은 집을 매입하시면서 1~10년 홈 워런티가 제공된다는 말에 인스펙션을 하지 않아도 되는지 문의하시는 경우가 있습니다. 새로 지은 집도 인스펙션을 진행하면 10개 이상의 항목에 하자가 있다고 나오는 경우가 많습니다. 특히 실내 인테리어에 추가 옵션을 선택하여 진행하신 경우 옵션이 제대로 설치가 되었는지 확인하는 과정도 중요합니다. 이사를 마치고 집에 하자를 발견하는 경우 워런티로 해결이 되더라도 가구를 옮기거나 공사 시 발생되는 가루 및 먼지등 불편한 점이 많기 때문에 새집이라도 인스펙션을 통해 집의 상태를 전문가와 함께 확인하고 문제가 있을 시 추가 공사를 마무리하고 이사를 하는 것이 바람직합니다.

인스펙션을 진행하면 전문가가 60~80개의 항목을 점검하고 검사 결과를 제공합니다. 계약서가 현 상태 있는 그대로 판매하는 조건 (as is)이라면 집에 하자가 있더라도 수리비용을 요구하거나 매매가격을 조정하기 힘들지만, 일반적인 계약서의 경우 인스펙션을 통해 집에 큰 하자가 발견되는 경우 수리비용 및 매매가격을 다시 협상할 수 있습니다.   

계약서에 Inspection Contingency 조항이 있는 경우, 큰 하자가 발견되면 계약을 철회하고 계약금을 돌려받을 수 있습니다. 특히 오래된 집일수록 Termite (나무를 갉아먹는 흰개미), Radon (라돈 가스), Mold (곰팡이) 등을 추가로 검사하는 것이 바람직합니다.

간혹 집의 기초 구조물에 금이 갔거나 누수로 인해 곰팡이가 생긴 부분들을 페인트로 칠하고 집을 보여주는 경우도 있기 때문에 오래된 집일수록 구체적인 검사를 함께 진행하시는 것이 바람직합니다.

매도인이 의도적으로 위와 같은 사항을 숨기고 집을 판 경우, 클로징이 끝난 이후에도 소송을 통해 계약을 취소할 수 있지만 계약 취소를 위한 시간과 비용을 고려하면 클로징 전에 인스펙션을 통하여 집의 상태를 전문가와 함께 확인하고 문제가 심각하다면 클로징 전에 계약을 철회하는 것이 바람직합니다.