전세사기? 깡통전세?
전세사기 사태 上
최근 가장 큰 사회 문제인 전세사기에 관련하여, 전세사기와 역전세난을 혼동하는 사람들이 많습니다.
오늘은 전세사기와 역전세난과 역전세난의 원인으로 지목되는 정책들을 살펴보겠습니다.
1) 대항력을 갖추고 확정일자를 받은 임차인
2) 임차주택 경·공매 진행
3) 면적·보증금 등을 고려한 서민 임차주택
4) 수사 개시 등 전세사기 의도가 있다고 판단될 경우
5) 다수의 피해자가 발생할 우려
6) 보증금 상당액이 미반환 될 우려
*위의 6가지 요건을 ‘모두’ 충족해야만 피해자로 인정받을 수 있음.
**5월 1일 국토부가 발표한 피해지원 적용 기준
5월 1일 발표된 정부의 전세사기 대책을 두고 야당인 더불어민주당과 정의당은 정부안이 여전히 피해자를 폭넓게 규정해 지원하지 못한다며 반대하고 있습니다. 이에 정부는 '전세사기'와 이른바 깡통전세 등 '역전세난'을 구분해야 한다는 입장입니다. 그럼 여기서 말하는 ‘전세사기’와 ‘역전세난’의 차이점은 무엇일까요?
깡통전세
깡통전세는 전세가격이 매매가격보다 높은 경우를 이야기합니다. 전세가율(매매가 대비 전세가)이 80%를 넘으면 우리는 깡통전세라고 부릅니다. 예를 들어, 매매가가 1억이고 전세가가 1억 2천인 경우죠. 이 경우에는 집을 팔아도 전세금을 돌려줄 수가 없습니다. 깡통전세는 부동산 시장이 호황기일 때는 문제가 되지 않습니다. 다만 매매가가 하락하거나, 매매가와 전세가가 모두 하락하면 사정이 달라집니다. 임차인은 자기 자본도 부족한 데다 집을 팔거나 새 임대인이 들어와도 세입자의 보증금을 돌려주기 어렵기 때문입니다.
현재 언론과 피해자들은 이 둘의 개념을 혼동해 역전세난으로 인해 전세금을 반환받지 못한 세입자들까지 정부에 지원을 요청하고 있지만, 아래의 경우에서 후자에 해당하는 역전세난은 ‘사기’라고 보기 어렵습니다. 정부가 후자의 경우까지 보상할 경우, 추후 경매 세입자들까지 모두 보상하는 상황이 벌어질 수 있기 때문입니다.
1) 전세계약을 매매가보다 높게 한 경우 <전세사기>
이 경우가 전세사기에 속합니다. 집주인, 중개사와 감정평사가 등이 가담에 의도적으로 세입자를 속이는 경우가 많습니다. 일반적으로 빌라는 시세 파악이 어렵고, 신축 빌라의 경우 더 어렵습니다. 보통 이경우는 선순위채권(저당권, 근저당권, 가압류, 담보가등기 등)이 잡혀있는 경우가 많습니다. 선순위채권이 있으면 집이 경매에 넘어갈 경우 이 권리에 대한 원리금 지급이 먼저 이뤄지기 때문에 세입자가 보증금을 돌려받기 어려워집니다. 요즘 가장 뉴스에 자주 등장하는 일명 ‘빌라왕‘들이 이에 속합니다.
2) 매매가가 전세가보다 내려간 경우 <역전세난>
이 경우를 ‘역전세’라고 부릅니다. 세입자를 속일 생각이 없었으나 집값이 하락하면서 전세가가 매매가를 앞지른 경우죠. 현재 계속되는 금리 인상으로 인해 집값이 하락하며 전세가가 매매가를 앞지르게 된 상황이 이에 해당합니다. 그런데 현재 언론에서는 후자 역시 전세사기로 보고 보도하고 있습니다. 2번은 보통 갭투자에 실패한 케이스입니다.
갭투자(Gap Investment)
갭투자는 시세차익을 목적으로 주택 매매가와 전세가의 차액(gap)이 적은 집을 고른 후, 주택 매입 전후로 바로 전세 세입자를 구하는 것을 말합니다. 당연히 집 값이 싸고, 전세가가 높을수록 매매가와 갭이 붙게 되니 들어가는 자본은 적어지겠죠. 갭투자는 원래부터 있던 개념이었으나, 2020년부터 투자 수요가 급증했습니다. 유튜브에는 ‘돈 한 푼 없이 빌라 300채 사기’, ‘1000만 원만으로 서울에 집 사는 법‘등 갭투자 방법을 컨설팅하는 영상도 많았고, 실제로 시세차익을 확보한 사람들이 많았습니다.
왜 갑자기 갭투자자들이 많아졌을까요? 또 왜 2년이 지난 지금에서야 갭투자자들이 무너지고 있는 것일까요?
1) 집값 상승
집값이 계속 오를 때에는 매매가 부담스럽겠죠? 따라서 전세수요가 증가합니다. 전세수요가 많으니 임대인이 다음 세입자를 구하고 나가며 전세금을 바로 돌려받을 수 있었죠. 이에 따라 임차인도 전세금 반환에 대한 부담이 적었습니다. 그런데 금리 인상으로 인해 집값이 하락하며 전세가가 매매가를 앞지르고, 2년이 지나 당시 전세 계약을 체결했던 임대인들이 전세금을 반환받지 못하는 경우가 발생했습니다. 이와 동시에 전세 사기 실태가 수면 위로 떠오르며 전세 수요가 줄어들자 세입자를 구할 수 없는 임차인들도 생겨났습니다.
2) 임대차3법
계약갱신청구권: 세입자가 원하면 전월세 계약을 한 번 연장해 최대 4년까지 거주할 수 있도록 계약을 갱신할 수 있는 권리
전월세 상한제: 전월세 계약을 갱신할 때 임대료 인상을 최대 5%로 제한
전월세 신고제: 전월세 계약으로부터 30일 이내에 시군구청에 신고 의무화
이 중 문제가 되는 것은 계약갱신청구권과 전월세상한제입니다. 뒤에 나올 내용을 이해하기 위해서는 일단 전세제도의 원리에 대해 알아야 합니다. 전세는 한국에만 있는 특별한 제도로 본질은 집을 담보로 세입자에게서 전세금을 빌리는 사금융이라고 볼 수 있습니다. 임차인은 주택 보유 시에 발생하는 세금과 집값 변동 리스크를 피하면서 비교적 적은 금액으로 집을 빌릴 수 있고, 임대인은 전세금을 무이자로 빌리고 집값 상승에 따른 시세차익 확보를 목적으로 주택을 보유한 채 집을 빌려주는 것이죠. 본래 주택의 공급은 국가의 역할이지만, 현재 한국에서는 민간이 그 역할을 같이 하고 있는 것입니다. 이 때문에 정부에서는 민간에서 여러 가구에 주택을 공급하고 있는 임대사업자에게 각종 세재혜택을 주고 있었습니다. 대표적으로 임대사업자 등록을 하면 종부세 및 재산세, 취득세, 양도세 등을 감면받는 세제 혜택을 받았습니다.
그런데 21년경 집값 폭등의 원인으로 임대사업자가 지목되며 ’4년 단기 임대사업과 아파트 장기임대사업 폐지‘를 결정했습니다. 등록대상에서 제외된 임대업자들이 종부세 폭탄에 파산위기로 내몰렸고, 결국 종부세 체납 및 경매로 이어졌습니다. 정부의 세금은 세입자의 우선 변제권보다 우선입니다. 계약 시에는 없던 집주인의 세금 체납이 뒤늦게 발생하며 결국 임대인과 임차인 모두가 피해를 보는 상황에 도래했습니다.
3) 저금리 전세 대출
정부가 개입해 소득 수준을 고려하지 않고 무분별하게 전세대출을 확대하자 전세가가 폭등했고, 높아진 전세가와 늘어난 전세수요가 매매가와 전세가 사이의 갭을 붙여 투기를 조장했다는 지적도 있습니다.
4) 무분별한 전세보증금반환보증 가입
주택도시보증공사(HUG)의 보증보험에 가입한 임차인은 보증사고가 발생하는 경우 본인의 전세금을 보전받을 수 있습니다. HUG는 임차보증금 채권을 기반으로 임대인의 집에 대한 채권추심 절차를 통해 임차인에게 지급한 전세금을 회수합니다. 하지만 사기꾼들은 보증보험에 가입하면 전셋값을 돌려받을 수 있다며 매매가격 이상의 전세 계약을 체결하거나 임대인을 신용불량자로 바꿔 ‘기획 파산’을 일으킨 뒤 주택도시보증공사에서 전세금을 받아 가도록 하는 방식으로 악용되었습니다. 보증보험이 임차인들을 안심시키기 위한 장치로 사용되는 것이죠. 이로 인해 현재 HUG는 막대한 손실을 보고 있으며 국가 재정에도 경고등이 켜지고 있죠.
여기까지 많이들 혼동하고 있는 ‘깡통전세’의 개념과 원인이 된 정책에 대해 살펴보았습니다. 다음 편에서는 전세사기 예방법과 대응방법에 대해 알아보겠습니다.
https://n.news.naver.com/article/032/0003221705?sid=101
https://www.chosun.com/economy/real_estate/2023/01/01/2WJM4532DJCLBHAZE5DO4PPAJY/
https://biz.chosun.com/policy/policy_sub/2022/10/30/SO6I7C4VZJHSLEVZMGY3MSVBAE/
https://n.news.naver.com/article/421/0006789780?sid=101
https://n.news.naver.com/article/079/0003766915?sid=102
