아파트 명도소송, 절차와 진행방법은?
안녕하세요.
제이씨엘파트너스 명도의 신입니다.
저희 명도의 신은 다수의 명도소송을 성공적으로 수행한 경험과 노하우를 보유하고 있습니다.
명도소송은 신속하고 효율적으로 진행해야 하는데요. 이번 시간은 '아파트 명도소송'에 대한 절차와 진행 방법에 대해서 알려드리도록 하겠습니다.
아파트 명도소송, 절차와 진행방법은흔히 부동산 관련 소송 중 가장 높은 비율을 차지하는 소송 중의 하나가 바로 명도소송인데요. 명도소송이란 세입자가 나가지 않는 경우 집주인이 세입자로부터 소유 건물을 인도받기 위해 진행하는 소송을 말합니다.
명도소송의 종류에는 빌라 명도소송, 아파트 명도소송, 상가 명도소송 등이 있는데 궁극적인 목적은 모두 세입자로부터 빨리 건물을 인도받는 것이죠.
하지만 우리나라의 법은 미국과 달리 세입자를 매우 두텁게 보호하고 있습니다. 세입자의 주거 안정을 보호하기 위한 목적으로 임대차보호법이라는 법을 따로 두고 있을 정도니까요.
또한, 아무리 월세를 심하게 미납한 세입자라고 하더라도 건물주가 임의대로 세입자의 주거에 들어가 점유를 이전받는 것은 엄격하게 금지하고 있습니다.
간혹 명도소송과 관련된 상담을 하다 보면 월세를 수개월, 수년간 내지 않는 세입자의 집에 문을 따고 들어갈 수 있는지를 문의하시는 경우나 혹은 세입자가 건물을 인도하지 않고 잠적했는데 문을 따고 들어가도 되는지를 물어보시는 분들도 있는데요.
하지만 세입자의 점유는 매우 두텁게 보호되고 있어 건물주가 임의대로 문을 따고 들어가 점유를 이전하는 행위는 민사상 엄격하게 금지되는 행위일 뿐만 아니라, 자칫하면 주거침입죄 등으로 형사처벌을 받게 될 수도 있습니다.
아파트의 경우에는 어쨌거나 세입자가 가정을 이루고 점유를 하면서 살아가고 있기 때문에, 아무리 집주인이라고 하더라도 세를 준 이상 마음대로 세입자의 점유를 침해할 수 없어요. 이는 세입자가 월세를 많이 밀린 경우에도 적용됩니다.
이러한 상황으로 집주인은 명도소송을 제기해 판결을 받아 강제집행 절차를 진행하는 것만이 할 수 있는 유일한 합법적인 법적조치인데요. 아파트 명도소송을 진행하는데 걸리는 시간이 다소 걸리기 때문에 문제가 발생하면 즉시 명도소송 절차에 착수하셔야 원하는 결과를 빠르게 얻어낼 수 있습니다.
아파트 명도소송에서 가장 중요한 것은 임대차 계약이 종료되었다는 사실을 입증하는 것이며 위에서 말씀드렸듯이 우리 법은 주택임대차보호법을 따로 두고 있기 때문에, 해당 법률을 먼저 꼼꼼하게 검토 하실 필요가 있습니다.
주택임대차보호법은 2기분 이상의 월세 미납이 있는 경우 임대인은 적법하게 임대차 계약을 해지할 수 있는 것으로 규정하고 있는데요.
또한 임대차 계약 종료 6개월에서 2개월 전까지 임대차 계약을 더 이상 이어나가지 않겠다는 갱신 거절의 의사표시를 하면 임대차 계약이 기간만료로 종료되는 것으로 정하고 있습니다.
이러한 기간만료로 인한 주택 임대차 계약의 경우 임차인에게 "계약갱신청구권"이라는 권리가 인정되므로 이 부분을 꼼꼼하게 체크를 해두시는 것이 좋습니다.
계약갱신청구권이란 주택 임차인이 1회에 한하여 임대차 계약을 갱신하겠다는 의사를 표시한다면, 임대인의 의사와 상관없이 전 임대차와 동일한 조건으로 임대차 계약이 갱신되는 제도를 의미합니다. 세입자를 매우 두텁게 보호하고 있는 제도 중 하나라고 볼 수 있는데요.
이 경우 임대인은 주택임대차보호법에서 정하고 있는 사유가 아니면 임차인의 계약갱신 요구를 거절하지 못합니다. 해당 부분이 소송에서 쟁점이 되면 정당한 갱신거절 사유를 보유하고 있는지를 따져봐야 해요.
임대인이 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있는 대표적인 사유로는 '실거주'가 있습니다. 임대인 본인이나 임대인의 직계존비속이 실거주하는 경우, 임대인은 임차인의 계약갱신 요구를 적법하게 거절할 수 있습니다.
위 내용은 실무상 논란이 매우 많은 조항 중의 하나이고, 실제로 이와 관련된 법적 분쟁이 매우 많이 진행되는 편이기도 합니다.
다만 최근 판례의 경우에는 실거주를 이유로 한 계약갱신 청구의 진정성에 대한 입증책임이 임대인에게 있다고 판시하고 있습니다. 허위 실거주로 임차인에게 손해를 입힌 경우에는 오히려 역으로 소송을 당하게 될 수도 있으니 주의를 기울이셔야 해요.
아파트 명도소송은
① 점유이전금지가처분
② 명도소송
③ 승소 후 강제집행
위 3단계 절차로 절차가 진행되는데 이 세 가지 절차가 유기적으로 잘 맞아떨어져야 원하는 결과를 얻어낼 수 있습니다.
따라서 명도소송을 제기해 세입자를 내보내게 되면 임대인에게 어느 정도의 손해는 어쩔 수 없이 발생하게 될 수밖에 없는데요. 명도소송의 핵심은 세입자를 신속하게 퇴거시켜 입게 되는 손해를 최소한으로 줄이는 것입니다.
아파트 명도소송의 경우는 세입자는 명도소송에서 패소하면 삶의 보금자리를 잃기 때문에 치열하게 다투는 편이기도 해요. 원고 측에서 주장하는 논리에 조그만 허점이라도 발견되면 집요하게 이를 파고들기 때문에 철저한 법리 검토 이후에 소송을 진행하시는 것이 도움이 됩니다.
월세를 미납해서 나가지 않는 세입자, 기간만료가 되었음에도 버티지 않는 세입자를 상대로 점유이전금지가처분, 명도소송 절차를 진행하여 승소 판결문을 확보해 강제집행을 하는 것은 결코 쉬운 절차가 아니에요.
이러한 과정에서 큰 비용과 시간이 들어가고 무엇보다 받게 되는 스트레스가 심하기 때문에 아파트 명도소송은 명도 절차에 정통한 부동산전문변호사의 도움을 받으시는 것이 현명합니다.
제이씨엘파트너스 명도의 신은 다수의 명도 사건을 성공적으로 수행한 경험과 노하우를 보유하고 있습니다. 명도 관련 법적 분쟁으로 어려움을 겪고 계시는 분들은 명도의 신에 도움을 요청하시기를 바랍니다.
