깡통전세 경매 보증금반환 대처방안 알아보기
안녕하세요.
세입자를 위한 제이씨엘파트너스 임차인닷컴입니다.
요새 경기 불황과 금리 인상 등으로 최근 전셋집이 경매에 넘어가는 사례가 늘어나고 있습니다. 멀쩡히 살던 전셋집이 경매에 넘어가면 세입자 입장에서 굉장히 당황스러우실 텐데요.
특히나 이러한 현상은 최근 '깡통전세', '깡통 빌라', '깡통주택'에서 많이 발생하고 있습니다. 살고 있던 전셋집이 경매에 넘어갔을 경우 세입자들의 가장 큰 관심사는 보증금을 반환받을 수 있는지일 텐데요. 이번 시간은 깡통전세 경매 보증금반환 방법에 대해 알려드리도록 하겠습니다.
깡통전세 경매 보증금반환 대처방안대부분의 전셋집은 보증금의 규모가 상당하며 아무리 빌라라고 하더라도 현재 진행 중인 전세 계약 또는 곧 만기가 될 전세계약은 부동산 호황기에 계약을 체결했던 건이기 때문에 보증금의 액수는 매우 큰 편입니다.
만약 전세금을 떼이게 되면 세입자들은 막대한 손해를 입을 수밖에 없는데요. 세입자 입장에서는 어떻게든 보증금을 회수해야 하는 절박한 사정이 있습니다. 이유는 수천만 원, 수억 원 상당의 보증금은 대부분 대출로 충당하기 때문에 보증금을 떼이게 되면 세입자들은 그야말로 빚더미에 앉게 되는 것인데요.
전셋집이 경매에 넘어갔다는 것은 내가 해당 주택을 경매로 넘긴 것이 아니라면 집주인의 다른 채권자가 집주인으로부터 돈을 받지 못했기에 추심절차를 시작했다는 것을 의미하기도 합니다.
깡통전세 경매 사건의 경우 나 말고 다른 채권자들이 많은 경우가 대부분입니다. 갭투자 형식으로 주택을 무한정 구매하는 이러한 방식이 깡통전세 사태를 일으킨 것이죠.
이러한 경우 집주인의 보유 주택수가 수백체에 이르는 경우도 많고 이말인 즉 집주인의 채권자가 수백 명이 더 있다는 뜻이기도 합니다. 나 뿐만 아니라 다른 채권자들도 경매 절차에서 배당을 노리고 있다는 의미이기 때문입니다.
따라서 거주 주택에 대한 경매 절차가 시작되었다면 제일 먼저 '권리 신고 및 배당요구 신청'을 진행할 것인지를 검토해야 합니다.
임차인이 거주 주택이 경매에 넘어갔다는 사실을 알게 되는 것은 법원으로부터 경매 개시 통지서를 받았기 때문이므로 법원은 경매 개시 통지를 보내면서 배당요구 종기까지 배당신청을 하라는 통지를 임차인에게 발송합니다.
대부분의 경우 배당요구 신청을 하는 것이 일반적인데, 배당요구 신청은 법률적으로 임대차 계약을 해지한다는 의사표시로 아직 계약기간이 많이 남아있다면 이를 좀 더 고민해 볼 필요가 있습니다.
하지만 계약기간이랑 상관없이 경매에 넘어간 집에 더 이상 살 수 없으니 '나는 빨리 보증금을 받고 나가야지' 하고 생각하신다면 배당요구 신청을 하시는 것이 좋아요.
여기서 대항력 있는 선순위 임차인이라면 경매 절차에서 더욱 유리한 지위에 있게 됩니다. 하지만 깡통전세는 전세가가 매매가보다 높은 경우가 대부분이므로 이러한 매물이 경매 시장에 나왔다고 하더라도 당연히 응찰자들은 입찰을 꺼리게 됩니다.
다시 말해서 대항력 있는 선순위 임차인이라고 하더라도 보증금을 돌려받지 못하는 사태가 수도 없이 발생하고 있다는 것인데요. 세입자들은 언제 끝날지 모르는 막막함에 휩싸이게 되고, 전셋집 경매로 인한 고통이 계속되기 때문에 해당 문제를 최대한 빨리 해결하고 싶어 합니다.
배당절차에서 보증금을 다 돌려받을 수 있으면 좋지만, 권리분석을 해보면 보증금 전액을 돌려받지 못할 경우들이 있습니다. 이 경우 별도로 보증금반환청구소송을 진행하는 것이 좋은데요. 경매 절차에 수동적으로 대응하기보다는 집주인에 대한 승소 판결문을 확보해 집주인 다른 재산을 압류하는 방법을 적극 검토해 보셔야 합니다.
최근에 발생하고 있는 깡통전세 경매 현상은 전세사기와 밀접한 관련이 있는 경우가 대부분이며 집주인이 자력이 없는 상황에서 세입자의 보증금을 이용해 수백 채의 주택을 구입했다면 이는 형사상 사기죄가 성립할 가능성이 매우 높아집니다.
깡통전세 경매, 전세 사기에 대응하는 방법으로는 형사고소와 민사소송, 그리고 채권추심/강제집행의 방법이 있습니다. 알려드린 세 가지 절차가 유기적으로 진행되어야 보증금을 성공적으로 회수할 수 있어요.
하지만 어떤 방법을 취해야 하는지는 각 사안마다 다르기 때문에, 깡통전세 경매, 전세 사기 사건에 휘말렸을 경우에는 해당 분야에 전문적인 노하우를 보유한 변호사의 도움을 받으시는 것이 바람직합니다.
그러므로 깡통전세 경매 사건에 휘말려 법적 조치가 필요하신 분들은 먼저 전문 변호사와 상담을 통해 대응책을 모색하시고, 최대한 빨리 필요한 법적 조치를 취하시는 것이 유리합니다.
제이씨엘파트너스 임차인닷컴은 다수의 전세사기 사건을 성공적으로 수행한 경험과 노하우를 보유하고 있기 때문에 도움이 필요하신 분들은 주저하지 마시고 도움을 요청하시기를 바랍니다.
