상가명도소송 절차는 어떻게 진행될까
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이번 시간은 상가명도소송 절차가 어떻게 진행되는지 알려드리도록 하겠습니다.
상가명도소송 절차는 어떻게 진행될까상가명도소송이란?
많은 사람들이 한 번씩 생각하는 꿈은 아마도 상가 건물주가 되어서 꼬박꼬박 월세를 받으며 편하게 사는 것을 생각해 봤을 텐데요. 하지만 막상 건물주가 되고 난 이후에도 세입자가 내 마음대로 따라주지 않아서 고생하는 분들이 매우 많습니다.
상가건물의 관리를 위해서는 상가 임대차 법률관계에 대한 기본적인 법률 지식을 갖추어 놓으시는 것이 중요한데요. 월세 미납 등 세입자의 채무불이행으로 인해서 임대차 계약의 지속이 불가능하게 되었을 때, 상가 건물주는 '상가명도소송'을 제기하게 되는 것입니다.
상가명도소송이란 상가 건물주 또는 임대인이 세입자를 상대로 내 소유의 상가에서 영업을 중단하고, 상가를 건물주인 나에게 인도해달라는 소송을 의미합니다.
세입자도 대박을 꿈꾸고 영업을 시작했겠지만, 자영업의 현실이 생각보다 그렇게 쉽지 않아요. 세입자의 채무불이행이 있을 경우 건물주도 손해를 볼 수밖에 없기 때문에 부득이하게 상가명도소송을 통해 권리의 회복을 법원에 구하게 되는 것입니다.
상가명도도송 절차는?
1) 사건 상담을 통한 효율적인 해결책 강구
예를 들어 세입자의 채무불이행이 있을 경우 건물주는 당황할 수밖에 없는데요. 일단 변호사와의 상담을 통해 가장 효과적인 해결책이 무엇인지를 방안을 강구할 필요가 있습니다.
건물명도 소송의 경우 강제집행까지 가게 될 경우에는 생각보다 많은 시간이 소요되기 때문에 소송이 아닌 다른 수단으로 분쟁을 종결시킬 수 있는 경우에는 소송 말고 다른 해결책을 적극적으로 찾아보시는 것이 바람직합니다. 이 경우 가장 효과적인 해결책 모색을 위해서 많은 경험을 보유한 부동산 전문 변호사와 상담을 하시는 것이 효과적입니다.
만약 다른 방안으로도 문제를 해결할 수 없는 경우에는 부득이하게 상가명도소송을 제기하셔야 하는데요. 이 경우 상가명도소송을 제기할 수 있는 법적 요건이 갖춰졌는지 전문변호사와의 상담을 거치는 것이 필요합니다. 무작정 소송을 제기했다가 법률 요건 흠결로 패소 당할 경우 그 손해는 정말 크기 때문에 상가명도소송을 원하시는 분들은 먼저 승소 가능성 등에 대해서 전문 변호사와 상담을 받으시는 것이 좋습니다.
2) 점유이전금지 가처분 신청
명도소송을 제기하시는 분들은 필수로 "점유이전금지가처분"을 신청하셔야만 하는데요. 명도소송 중 상대방이 제 3자에게 점유를 이전할 경우 강제집행 단계에서 집행불능에 빠지게 됩니다.
이 경우에는 제3자를 상대로 재차 명도소송을 제기하셔야 하므로 시간과 비용 측면에서 굉장한 낭비가 될 수밖에 없고 이러한 손해를 방지하고자 상가명도소송 제기를 염두에 두고 계신 분들은 반드시 소송제기 전 혹은 소송제기와 동시에 점유이전금지가처분을 신청하시는 것이 좋습니다.
점유이전금지가처분을 통해서 점유자를 법적으로 고정해 놓은 상태에서 명도소송을 진행하시는 것이 강제집행단계에서 손해 보지 않을 수 있어요.
3) 소장 작성 및 제출
상가명도소송은 법원에 소장을 제출하는 것으로 시작이 됩니다. 소장을 '요건사실'에 맞춰 잘 작성해야만 판결을 하시는 판사님이 편하게 사건을 진행하실 수 있습니다.
소장은 법원에 "이러이러한 판결을 내려주세요"라는 내용으로 구성되는데 요건사실에 맞춰서 일련의 증거를 설득력 있게 제시해야 할 필요가 있어요.
잘 작성된 소장은 법원이 판결을 내리는데 큰 도움을 주기 때문에 상담 단계에서 승소요건이 갖추어져 있는지에 대한 적절한 검토가 이루어 진다면 소장을 작성하는데 들어가는 시간을 많이 줄일 수 있습니다. 소장의 형식적 요건을 갖추지 못할 경우 처음부터 아예 '각하'가 될 수 있다는 점을 주의하시기를 바랍니다.
4) 변론절차
피고가 답변서를 제출하면 변론기일이 진행되고 변론절차가 시작됩니다. 상가명도소송에 대한 피고의 응대방식은 아주 다댱한 편입니다. 법률적으로 말도 안되는 주장을 펼치는 피고들도 있고 합리적인 주장을 펼치는 피고들도 많이 있습니다.
임대차 계약에서는 임차인에게 상당히 많은 권리가 존재하는데 예상되는 피고의 항변을 분석하고, 적절한 대응 전략을 구성하는 것이 변호사의 역할이라고 할 수 있습니다.
따라서 상가명도소송을 제기한 임대인 측은 피고의 예상되는 항변에 잘 대응할 수 있어야 하는데요. 상가명도소송을 제기당한 임차인들은 자신들이 소송상 행사할 수 있는 권리가 무엇인지 전문 변호사와 상담을 받으시는 것이 좋습니다.
일반적으로 변론기일은 2회 이상 진행되며, 변론이 종결되면 재판부가 판결선고기일을 지정하고, 판결선고기일에 판결하게 됩니다.
5) 판결을 통한 강제집행 절차
대부분의 상가명도소송 사건들은 변론절차에서 정리되는 것이 일반적입니다.하지만 판결을 통해서도 세입자가 상가건물의 점유를 이전하지 않을 때는 부득이하게 강제집행 절차에 착수할 수밖에 없는데요.
승소판결이 났다고 해서 법원에서 알아서 세입자를 내보내지는 않습니다. 상가건물명도소송의 원고가 승소 판결문을 근거로 법원에 강제집행을 신청해야 하고 강제집행 단계에서 세입자들의 강한 저항이 뒤따르기도 합니다.
강제집행 절차는 계고, 본집행, 유체동산 매각 등의 절차로 진행이 되며 명도 강제집행의 경우 굉장히 난이도가 높은 편이기 때문에 이에 대한 경험을 보유한 전문 변호사의 도움을 얻으시는 것이 바람직합니다.
상가명도소송은 부동산 전문 변호사와 함께
제이씨엘파트너스 명도의신 닷컴은 상가명도소송 등 다수의 부동산 관련 소송을 진행해 본 경험과 노하우를 바탕으로 의뢰인들께 최적의 법률 서비스를 진행해 드리고 있습니다.
또한 임대인과 임차인을 위한 최적의 맞춤형 법률 솔루션을 진행해 드리고 있어, 현재 상가명도소송이나 분쟁으로 어려움을 겪고 있는 분들은 제이씨엘파트너스 명도의신 닷컴에 도움을 받아보시기를 바랍니다.
