brunch

You can make anything
by writing

C.S.Lewis

by MDS 부동산인사이트스터디 Apr 06. 2024

감정평가기초와 토지건물 감정평가(2/3)

안녕하세요, MDS 감정평가사 히론입니다. 지난 시간에 감정평가에 대한 기초에 대해서 알아보고 이제 토지건물 감정평가를 어떤과정으로 이루어지는지 토지건물 감정평가 예시와 함께 설명하려고 합니다. 이번 시간에는 토지 감정평가를 알아보고 다음시간에 건물 감졍평가 및 간단히 토지건물 감정평가를 다시 정리해서 마무리 해보겠습니다.

토지 감정평가

1. 감정평가 방식

감정평가에 관한 규칙

먼저 감정평가를 할 때에는 대상물건마다 개별로 평가합니다. 예를들어 토지건물로 이루어진 단독주택, 오피스 등은 토지와 건물을 나누어서 각각 평가하게 됩니다.

단, 감칙 7조 2항은 전유부분, 공부부분과 대지권부분이 용도상 불가분의 관계가 있는 집합건물(구분건물)의 경우에는 일괄하여 평가하게 됩니다.

감정평가에 관한 규칙

위 감칙처럼 대상물건별(토지,건물 등)로 주된방식으로 감정평가를 해야하며 주된방식에 의한 시산가액을 다른방식으로 산출한 시산가액을 비교하여 합리성을 검토합니다.

예를들어 토지의 경우, 주된방식인 공시지가기준법에 의하여 산출한 시산가액(원가방식)을 거래사례비교법에 의하여 산출한 시산가액(원가방식)으로 합리성을 검토하게 됩니다.

단, 여기서 공시지가기준법과 거래사례비교법은 같은 비교방식이지만 합리성 검토시에는 서로 다른 감정평가방식에 속한 것으로 봅니다.

집합건물(근린생활시설, 아파트형공장 등)의 경우에는, 주된방식인 거래사례비교법에 의하여 산출한 시산가액(비교방식)을 수익환원법(수익방식)에 의하여 산축한 시산가액으로 합리성을 검토하게 됩니다.

2. 토지의 감정평가 - 공시지가기준법

이제 토지건물 감정평가 중 개별평가원칙에 의하여 토지만의 감정평가를 먼저 설명하겠습니다.

감정평가에 관한 규칙

일반적으로 토지를 평가할 경우 앞에서 언급했듯이 공시지가기준법(주된방식)으로 평가하되, 골프장 등과 같은 경우 조성법 등을 통한 합리성 검토를 하게 되지만, 여기서는 일반적인 경우처럼 거래사례비교법으로 합리성 검토를 하는 방향으로 가겠습니다. 공시지가기준법 산식은 다음과 같으며 예시로 함께 알아보겠습니다.

<예시 - 대상 부동산 현황>

1. 평가목적: 담보

2. 기준가치: 시장가치

3. 기준시점: 24.03.13(현장조사완료일)

4. 소재지: 서울특별시 낙원구 행복동 255-1

5. 토지현황(기호1): 대, 계획관리지역, 공업용, 세각(가), 정방형, 평지, 면적: 1,117㎡, 23년 개별공시지가 174,0000원/㎡

6. 건물현황(기호 가,나): 제1종근린생활시설, 철골구조 준불연판넬지붕, 연면적 399.44㎡, 사용승인일 2024.01.26, 층수 기호(가,나) 각각 지상1층, 지상2층

7. 기준시점: 현장조사완료일인 2024.03.13

여기서 보통 토지는 기호 1,2,3 등 숫자로 표현하고 건물은 기호 가,나,다 등 한글로 표현합니다.

1) 적용공시지가 선택

적용공시지가란 표준지공시지가 중에서 대상토지의 감정평가를 위하여 비교의 기준으로 선택된 연도별 공시지가를 말하며, 기준시점에 공시되어 있는 표준지공시지가 중에서 기준시점에 가장 가까운 시점의 것을 선택하게 됩니다.(표준지공시지가 공고일은 매년2월말)

기준시점이 24.3.1인 경우 24년 표준지공시자가를 적용하게 됩니다. 단, 보통 표준지공시지가 공고일이 매년 2월말이기 때문에 기준시점이 24.1.3인 경우 24년 표준지공시지가가 공시되지 않으므로 23년 공시지가를 적용하게 됩니다.

<예시>

기준시점 현재(24.03.13) 24년 표준지공시자가는 발표된바, 24년 공시지가를 적용함.

2) 비교표준지의 선정기준

이제 다음으로 비교표준지 선정입니다. 기준은 다음과 같습니다.

(1) 국토계획법상 용도지역,지구,구역 등 공법상 제한사항이 같거나 비슷할 것

(2) 실제이용상황이 같거나 비슷할 것

(3) 주변환경 등이 같거나 비슷할 것

(4) 인근지역에 위치하여 지리적으로 가능한 한 가까이 있을 것

즉, 먼저 용도지역(단, 개발제한구역은 용도지역과 동일하게 본다) -> 이용상황 -> 주변환경 -> 인근위치 순으로 본건과 유사한 표준지를 비교표준지로 선정하게 됩니다.

<예시>

비교표준지A는 본건과 동일한 용도지역(계획관리) -> 동일한 이용상황(공업용) -> 주변환경(공업지대) -> 인근위치(행복동)으로서 본건 주변 표준지 중 표준지A를 비교표준지로 선정하였습니다.

3) 시점수정

시점수정이란 사례(공시지가)의 거래시점(공시시점)과 대상물건의 기준시점이 시간적으로 불일치하여 가격수준의 변동이 있는 경우 사례물건의 가격을 기준시점의 가치 수준으로 수정하는 작업을 말합니다.

(2) 지가변동률의 적용

원칙적으로 시점수정은 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제19조에 따라 국토교통부장관이 월별로 조사발표한 지가변동률로서 비교표준지가 있는 시군구의 같은 용도지역의 지가변동률을 적용하게 됩니다.

단, 보상일 경우 생산자물가지수도 분석하게 됩니다.

만약, 본건이 낙원구 행복동에 있고 비교표준지가 연옥구 중간동에 있다면 연옥구의 지가변동률을 적용하게 됩니다.

(3) 시점수정시 유의사항

① 거래시점(공시지가)의 초일과 기준시점을 모두 시점수정에 포함시키는 것을 말합니다.

② 지가변동률의 산정은 기준시점 직전 월까지의 지가변동률 누계에 기준시점 해당 월의 경과일수 상당의 지가변동률을 곱하는 방법으로 구하되, 소수점아래 6째자리에서 반올림하여 5째자리까지 표시합니다.

<예시>

비교표준지A의 서울특별시 낙원구에 소재하는 바, 서울특별시 낙원구 계획관리지역 지가변동률을 적용하게 됩니다.

기준시점 현재 지가변동률은 1월분만 나온바,

24.1.1 ~ 24.1.31: (1+0.00171*31/31) 1월분은 그대로 적용,

24.2.1 ~ 24.3.13: 1월분을 연장하여 총 경과일수(24.2 윤달로 29일, 24.3.1~24.3.13 13일, 총 42일) 적용하여 (1+0.00171*42/31)이므로

시점수정치는

24.1.1 ~ 24.3.13: (1+0.00171)*(1+0.00171*42/31) = 1.00403

로 적용하게 됩니다.

4) 지역요인비교

지역요인비교는 비교표준지가 있는 지역의 표준적인 획지의 최유효이용과 대상토지가 있는 지역의 표준적인 획지의 최유효이용을 판정 및 비교하여 산정한 격차율을 적용하되, 비교표준지가 있는 지역과 대상토지가 있는 지역 모두 기준시점을 기준으로 합니다.

일반적으로 지역이 크게 떨어지니 않은 인근지역이면, 1.000을 적용하게 됩니다.

<예시>

본건과 비교표준지는 인근위치에 있는 바, 1.000 적용.

5) 개별요인비교

(1) 기준

개별요인 비교는 비교표준지의 최유효이용과 대상토지의 최유효이용을 판정 및 비교하여 산정한 격차율을 적용하되, 비교표준지의 개별요인은 공시기준일을 기준으로 하고 대상토지의 개별요인은 기준시점을 기준으로 합니다.

(2) 요인비교방법(평점법)

① 총화식: 사례의 각 조건을 1로 보고 대상물건의 격차율을 서로 합한 값을 사례의 각 조건별 격차율을 합한 값으로 나누어 비교치를 결정하는 방법입니다.

② 상승식: 사례의 각 조건을 1로 보고 대상물건의 각 조건별 격차율을 판정하여 각 조건별 격차율을 서로 곱하여 비교치를 결정하는 방법입니다.

③ 비교표준지와 대상토지에 대하여 가로조건, 접근조건, 환경조건, 획지조건, 행정적조건 등 몇 가지 비교항목을 설정하고 각 비교항목을 총화식으로 적용하여 상승식으로 곱하여 산정하게 됩니다.

위에 ①~③ 설명이 어려울 수도 있는데 예시를 보면 금방 이해할 수 있습니다!

<예시>

본건과 비교표준지는 공업지대에 있으며, 가로조건에서 1을 기준으로 본건이 비교표준지보다 조건이 열세하여 0.9 작용, 접근조건에서 1을 기준으로 본건이 비교표준지보다 조건이 열세하여 0.94 적용, 획지조건에서 1을 기준으로 본건이 비교표준지보다 조건이 열세하여 0.97적용하게 됩니다.(총화식)

각 조건별 총화식으로 비교치를 산정한 후, 이제 상승식으로 0.90(가로) * 0.94(접근) * 1.00(환경) * 0.97(획지) * 행정(1.00) * 기타(1.00) = 0.821(소수점 넷째자리에서 반올림)(상승식)

이렇게 하여 개별요인치를 산정하게 됩니다.

6) 그 밖의 요인 보정

(1) 개념

그 밖의 요인이란 시점수정, 지역요인 및 개별요인의 비교 외에 대상토지의 가치에 영향을 미치는 요인이다. 공시지가기준법에 의한 감정평가액이 시점수정, 개별요인 및 지역요인 비교를 거쳤음에도 불구하고 기준가치에 도달하지 못하는 경우가 발생하므로, 그 밖의 요인의 보정은 일반적으로 이러한 격차를 보완하기 위해 실무적으로 행하는 절차입니다.

표준지공시지가는 세금 등의 공적인 목적을 위한 가격으로서 시장가격과 격차가 발생 할 수 있어 그 밖의 요인 보정을 실무적으로 행하게 됩니다.

(2) 격차율 산정

격차율 산식은 다음과 같습니다.

그 밖의 요인의 격차율은 위와 같이 산정하게 되며, 사례가격은 인근지역 또는 동일수급권 내 유사지역의 비교표준지와 유사한(공법상 제한, 이용상황 등) 평가선례, 인근지역의 가격수준, 본건과 유사한 부동산의 낙찰선례, 기타 본건의 시장가치를 반영할 수 있는 가격자료 등을 참작할 수 있습니다.

실질적으로 평가목적에 맞는 평가전례를 적용하며, 적정한 평가전례가 없을 경우 거래사례를 적용하게 됩니다.

<예시>

1. 본건 및 비교표준지 주변 감정평가전례

여기서 비교표준지와 인근지역 내에 소재하는 감정평가전례로서 평가목적이 동일하고 용도지역, 이용상황, 인근환경, 평가기준시점(가급적 최근인 시점) 등을 고려하여 감정평가전례#1을 적용하겠습니다.

2. 격차율 산정

위와 같이 앞에서 설명한 시점수정, 지역요인비교, 개별요인비교를 적용하게 되어 격차율(2.38)을 산정하게 됩니다.(소수점 둘째자리 까지)

7) 공시지가기준법에 의한 시산가액

10만원 미만은 유효숫자 두자리, 10만원 이상은 유효숫자 세자리를 기준으로 하나, 이는 강행규정이 아닙니다. 예시상 평가서에서 10만원 이상은 유효숫자 세자리를 적용하였습니다.

ex) @783,000, @1,534,000

<예시>

384,400 * 1.00403 * 1.000 * 0.821 * 2.38 ≒ 754,000원/㎡(X 1,117 = 842,218,000원)

3. 토지의 감정평가 - 거래사례비교법

공시지가에 의한 시산가액을 이제 거래사례비교법에 의한 시산가액으로 합리성검토를 하게 됩니다.

거래사례비교법의 산식은 다음과 같습니다.

공시지가기준법 산식과의 큰차이는 거래사례비교법상 사례가격이 시장성을 반영하므로, 그 밖의 요인 비교치가 없습니다.

1) 거래사례가격의 선정

(1) 거래사례 선정

거래사례가격이란 사정이 개입된 거래시점의 사례지역에서의 사례가격으로서 매수자와 매도자 의견의 합치된 가격입니다. 거래사례의 선정 기준은 감정평가실무기준에 다음과 같이 나와있습니다.

정리하면 본건과 용도지역, 이용상황, 주변환경 등이 유사한 최근의 거래사례로서 등기사항전부증명서 등에서 매매내역을 확인할 수 있는 정상적인 가격이라고 인정되는 거래사례를 적용하게 됩니다.

<예시>

여기서는 거래사례 #1~#3 중 본건과 가장 유사한 거래사례인 거래사례#1을 적용하겠습니다.

(2) 배분법

거래사례의 경우 토지만의 거래사례도 있지만, 토지건물로 합쳐져 있는 경우가 많습니다. 이럴 경우 복합부동산의 가격에서 건물가격을 제외하여 토지만의 가격을 추출하는 배분법(공제방식)을 적용하게 됩니다.

배분하는 방법은 말로 설명하면 복잡하므로, <예시> 상 거래사례1을 기준으로 설명하겠습니다.

거래사례의1의 건물의 대한 사항은 재조달원가 750,000원/㎡, 내용연수 40년, 사용승인일: 2001.05.06. 이라고 하겠습니다.

(여기서 거래사례1의 건물의 가격을 산정할 때 내용연수법(원가법)을 적용하며, 재조달원가, 내용연수에 대한 개념이 있는데 이는 추후 건물의 감정평가에서 자세히 다루며, 여기서는 이런 방식으로 배분한다는 것만 알아두시면 될 것 같습니다!)

그럼 건물의 경과내용연수는 사용승인일 ~ 거래시점 기준 0년이 지난바, 잔존내용연수(전체내용연수 - 경과내용연수)가 40-0 = 40을 적용하게 됩니다.

건물가격 = 165(연면적) * 750,000{750,000(재조달원가)*40/40} = 123,750,000원이 됩니다.

그러면 토지가격은 722,000,000(전체거래금액) - 123,750,000(건물가격) = 598,250,000원이 되고,

토지단가는 598,250,000 = 845,000원/㎡ 이 됩니다.

2) 사정보정

거래사례에 특수한 사정이나 개별적 동기가 반영되어 있거나 거래 당사자가 시장에 정통하지 않는 등 수집된 거래사례의 가격이 적절하지 못한 경우에 사정보정을 통해 그러한 사정이 없었을 경우의 적절한 가격수준으로 정상화하는 과정입니다.

<예시>

거래사례#1은 사정보정이 필요하지 않아 1.00을 적용하겠습니다.

3) 시점수정

거래사례비교법에서의 시점수정, 지역요인비교, 개별요인비교는 공시지가기준법 상 시점수정, 지역요인비교, 개별요인비교와 동일합니다.

<예시>

4) 지역요인 비교

<예시>

본건 기호(1)과 거래사례#1은 인근지역으로서 1.000 적용

5) 개별요인 비교

<예시>

6) 거래사례비교법에 의한 시산가액

<예시>

906,000 * 1.000 * 1.00845 * 1.000 * 0.855 ≒ 781,000원/㎡(X 1,117 = 872,377,000원)

4. 토지의 감정평가 - 토지 시산가액 검토 및 결정

이제 토지 감정평가의 마지막 단계인 합리성 검토입니다. 공시지가기준법에 의한 시산가액을 거래사례비교법에 의한 시산가액과 비교하게 됩니다.

<예시>

상기 산정된 시산가액의 검토 결과, 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 및 「감정평가에 관한 규칙」에 근거한 공시지가기준법에 의한 감정평가액은 동 규칙 제12조 제2항에 근거한 거래사례비교법에 의한 가액에 의하여 그 적정성이 지지되고 있으므로 공시지가기준법에 의한 감정평가액으로 결정하였으며, 감정평가목적상 적정한 것으로 판단됨.