감정평가기초와 토지건물 감정평가(3/3)
안녕하세요, MDS 감정평가사 히론입니다. 토지건물 감정평가의 마지막인 건물의 감정평가를 이번에 마무리하려 합니다. 일단 저번에 이어 곁들어 설명하게 될 예시(건물부분)는 다음과 같습니다.
<대상 건물 현황>
6. 건물현황(기호 가,나): 제1종근린생활시설, 철골구조 준불연판넬지붕, 연면적 399.44㎡, 사용승인일 2024.01.26, 층수 기호(가,나) 각각 지상1층, 지상2층
7. 기준시점: 현장조사완료일인 2024.03.13.
건물 감정평가
감정평가에 관한 규칙건물의 감정평가는 주된방식인 원가법을 적용하되, 합리성 검토는 생략하게 됩니다.
1. 건축물 감정평가 시 면적기준
건물의 면적사정은 건축물대장상 면적을 기준으로 하되, 다음의 경우에는 실제면적을 기준으로 하게됩니다.
① 현장조사 결과 실제면적과 건축물대장상 면적이 현저하게 차이가 나는 경우
② 의뢰인이 실제면적을 제시하여 그 면적을 기준으로 감정평가할 것을 요청하는 경우
실무상 주로 하게 되는 담보평가의 경우에 웬만한 경우가 아닌 이상은 건축물대장상 면적을 기준으로 하나, 실제면적과 크게 차이가 나는 경우에는 물적불일치로 반려처리 할 수 있습니다.
2. 원가법에 의한 건물평가
원가법에 의한 시산가액을 적산가액이라고 하며, 원가법에 의한 건물평가 시에는 재조달원가에서 감가수정액을 뺀 나머를 평가액으로 하게 됩니다.
1)재조달원가
재조달원가란 현존하는 물건을 기준시점에 있어서 원시적으로 재생산 또는 재취득하는 것을 말합니다. 감정평가를 할 때에는 해당 물건의 생산이나 취득에 실제로 들어간 원가가 아니라 일반적인 방법으로 생산하거나 취득한 생산비 또는 취득비를 기준으로 하게 되죠.
예를들어, 2020년에 목조건물을 짓는데 1,700,000원/㎡ 들었지만 2024.04.04. 기준 재조달원가는 기준시점에서 일반적으로 짓는데 2,500,000원/㎡이 든다고 하면 2,500,000원/㎡이 재조달원가가 됩니다.
(1) 재조달원가의 구성
재조달원가의 구성은 표준적인 건설비, 통상의 부대비용, 개발이윤으로 이루어져 있습니다.
- 표준적인 건설비
개량물의 건축에 사용되는 노동과 원자재에 대한 지출경비 뿐만 아니라 하청회사의 간접비용과 이윤도 포함되는데, 이것들은 하청업자와의 계약액에 이미 포함되어 있기 때문입니다.
- 통상의 부대비용
노동과 원자재 이외의 항목에 대한 지출경비로, 행정비용, 수수료, 세금, 마케팅비용 등 일반적으로 표준적인 건설비의 일정비율로 표시됩니다.
- 개발이윤
개발이윤은 개발업자가 대상개발사업에 부담하는 전반적인 관리 및 위험에 대한 보수로서, 재조달원가에 포함시키게 됩니다.
(2) 재조달원가의 산정방법
- 재조달원가는 직접법이나 간접법으로 산정하되, 직접법으로 구하는 경우에는 대상건물의 건축비를 기준으로 하고, 간접법으로 구하는 경우에는 건물신축단가표와 비교하거나 비슷한건물의 신축원가 사례를 조사한 후 사정보정 및 시점수정 등을 하여 대상건물의 재조달원가를 산정할 수 있습니다.
- 직접법(간접법에 대한 검토)
실제 투하된 건축비를 기준하는 방법으로서 신축건물이나 특수한 공법을 이용한 건물의 경우에 유용하게 적용됩니다.
일반적으로 건축물의 도급계약서나 기타 계약서 및 적산표를 활용하며, 건물과 관련없는 비용의 공제나 사정의 개입에 유의해야 합니다. 건물과 관련이 없는 비용은 토지에 화체되는 비용(도로공사비, 옹벽공사비 등)과 건물과 무관한 항목(대문, 담장, 보도블럭, 토목공사비, 사업추진비, 조경공사비, 마당공사비 등)이 있습니다.
- 간접법(실무적방법)
간접법이란 건물신축단가표를 참고하거나 유사건물의 신축사례를 조사하여 여기에 시점수정, 개별요인 보정 등을 행하여 재조달원가를 산출하는 방법입니다.
실무적으로는 재조달원가 산정시 간접법을 적용하며, 직접법(세금계산서, 도급계약서 등)으로 합리성 검토를 하게 됩니다.
신축단가표는 다음과 같이 매년 용도, 구조, 급수에 따라 표준단가, 내용연수가 기재되어 있습니다.
<예시>
본건 건물 (가),(나)는 건물신축단가표 등과 같은 참고자료 등을 고려하되 실제 투하된 공사비용 및 마감자재 수준, 기본 설비사양 등 건축비 관련 사항을 종합적으로 참고하여 표준단가를 다음과 같이 결정하였음.
부대설비 보정단가는 다음과 같음.
상기 사항을 기준으로 사용자재의 품질, 시공방법 및 시공정도 등을 비교하고, 감정평가목적 등을 감안한여 본건에 적용할 재조달원가는 다음과 같이 결정하였음.
2) 감가수정
(1) 감가수정의 개념
감가수정이란 대상물건에 대한 재조달원가를 감액하여야 할 요인이 있는 경우에 물리적 감가, 기능적 감가 또는 경제적 감가 등을 고려하여 그에 해당하는 금액을 재조달원가에서 공제하여 기준시점에 있어서의 대상물건의 가액을 적정화 하는 작업입니다.
(2) 정액법 - 내용연수법
일반적으로 건물의 감가수정은 정액법을 적용하며, 내용연수법이란 단순히 경제적 내용연수로 평분하여 매년의 감가액으로 하는 방법으로, 감가수정액이 경과연수에 정비례하여 증가하므로 직선법이라고 하는데 건물이나 구축물 평가에 유용한 방법입니다. 부동산 평가가 주를 이루기 때문에 내용연수법만 여기서 설명하겠습니다.
감가수정시에는 “만년감가”를 기준으로 합니다. 만년감가란 경과시점이 1년 모두 경과해야 1년이 경과한 것으로 인정하는 것을 말합니다. 여기서 경과시점이 기준이 되는 일은 사용승인일입니다.
위와 같은 거래사례4가 있다고 하면, 사용승인일(2017.12.05.) ~ 거래시점(2022.04.18.)으로 볼 때 2022.12.05.를 지나지 않았으므로 4년이 경과하여 경과년수를 4년으로 하게 됩니다.
이렇게 감가수정을 마친 적산가액(감가누계액)이 건물의 평가액이 됩니다.
<예시>
본건은 신축건물로서 사용승인일 2024.01.26 ~ 기준시점 2024.03.13. 경과년수는 0년임.
건물단가는 다음과 같이 결정하였음.
본건 토지건물에 대한 감정평가액은 다음과 같이 결정하였음.
상기 감정평가사례와 거래사례가격, 가격수준 등을 종합적으로 검토할 때, 공시지가기준법에 의한 토지 감정평가액과 원가법에 의한 건물 감정평가액을 합산한 금액의 합리성이 인정되므로 제반 법령 및 「감정평가에 관한 규칙」 등에 의거 대상부동산의 감정평가액을 결정하였음.
마무리
이렇게 3회에 걸쳐 토지건물 감정평가를 마치게 되었습니다. 다음번 스터디 주제는 구분건물(집합건물) 감정평가에 대해서 다루려고 합니다. 이제까지 곁들어서 설명한 감정평가 예시를 정리하면서 마무리하겠습니다.
<대상 부동산 현황>
1. 평가목적: 담보
2. 기준가치: 시장가치
3. 기준시점: 24.03.13(현장조사완료일)
4. 소재지: 서울특별시 낙원구 행복동 255-1
5. 토지현황(기호1): 대, 계획관리지역, 공업용, 세각(가), 정방형, 평지, 면적 1,117㎡, 개별공시지가 @174,0000원/㎡
6. 건물현황(기호 가,나): 제1종근린생활시설, 철골구조 준불연판넬지붕, 연면적 399.44㎡, 사용승인일 2024.01.26, 층수 기호(가,나) 각각 지상1층, 지상2층
7. 기준시점: 현장조사완료일인 2024.03.13.
Ⅰ. 평가개요
본건은 토지건물에 대한 담보평가로 기준시점은 현장조사완료일인 2024년 3월 13일임.
Ⅱ. 토지감정평가액
1. 공시지가기준법
1) 비교표준지 선정
계획관리지역의 공업용으로서 본건과 비교가능성이 있는 표준지A를 선정함.
2) 시점수정치(2024.1.1.~2024.3.13. 서울특별시 낙원구 계획관리지역)
1.00171 x (1 + 0.00171 * 42/31) ≒ 1.00403
3) 지역요인 비교치
인근지역으로서 대등함.(1.000)
4) 개별요인 비교치
0.90(가로) x 0.94(접근) x 1.00(환경) x 0.97(획지) x 1.00(행정) x 1.00(기타) ≒ 0.821
5) 그 밖의 요인 비교치
(1) 평가사례 및 거래사례 선택: 평가사례1은 계획관리지역 공업용으로서 비교표준지와 유사성이 있음.
(2) 격차율 분석(비교표준지 기준)
① 시점수정치(2023.6.19. ~ 2024.3.13. 서울특별시 낙원구 계획관리지역): 1.01269
② 개별요인 비교치(표준지A/평가시례1)
1.00(가로) x 1.00(접근) x 1.00(환경) x 1.03(획지) x 1.00(행정) x 1.00(기타) ≒ 1.030
(3) 격차율
(883,000 x 1.01269 x 1.000 x 1.030)/(384,400 x 1.00403) ≒ 2.386
(4) 그 밖의 요인비교치 결정: 상기의 격차율을 고려하여 그 밖의 요인으로서 138% 증액보정한다.(2.38)
6) 공시지가기준가액
@384,400 x 1.00403 x 1.000 x 0.821 x 2.38 ≒ 754,000원/㎡
2. 거래사례비교법
1) 거래사례 선택
거래사례3은 계획관리지역 공업용으로서 본건과 유사성이 있음.
2) 거래사례 토지의 거래가격(배분법)
(1) 사례건물가격: 750,000 x 40/40 ≒ 750,000원/㎡( x165 = 123,750,000원)
(2) 토지거래가격: 722,000,000 - 123,750,000 = 598,250,000원(845,000원/㎡)
3) 시점수정치(23.10.06 ~ 24.03.13 서울특별시 낙원구 계획관리지역): 1.00845
4) 지역요인 비교치
인근지역에 소재하여 대등함.(1.000)
5) 개별요인 비교치
0.90(가로) x 0.945(접근) x 1.00(환경) x 1.00(획지) x 1.00(행정) x 1.00(기타) ≒ 0.855
6) 비준가액
@906,000 x 1.000 x 1.00845 x 1.000 x 0.855 ≒ 781,000원/㎡
3. 토지의 감정평가액
「감정평가에 관한 규칙」 제14조에 의하여 공시지가기준법에 의하며, 다른 평가방법에 의하여 그 합리성이 인정됨. 754,000원/㎡( x1,117 = 842,218,000원)
Ⅲ. 건물감정평가액
1. 재조달원가
1) 기호(가) 1층 창고, 기호(나) 1층 창고: 800,000원/㎡
2) 기호(나) 1층,2층 사무소: 900,000원/㎡
상기 재조달원가의 부대설비는 표준단가에 포함하였음.
2. 적산가액
1) 기호(가) 1층 창고: 800,000 x 40/40 = 800,000원/㎡( x199.6 = 159,680,000원)
2) 기호(나) 1층 창고: 800,000 x 40/40 = 800,000원/㎡( x110 = 88,000,000원)
3) 기호(나) 1층,2층 사무소: 900,000 x 40/40 = 900,000원/㎡( x89.7 = 80,730,000원)
4) 소계: 328,410,000원
Ⅳ. 감정평가액 결정
1. 토지감정평가액: 842,218,000원
2. 건물감정평가액: 328,410,000원
3. 원가법에 의한 감정평가액: 1,170,628,000원(842,218,000원 + 328,410,000원)
