구분소유권 감정평가(1/2)
히론
안녕하세요, MDS 감정평가사 히론입니다.
이번에는 저번 토지건물 감정평가에 이어 구분소유권(구분건물) 감정평가에 대해서 다루어보고자 합니다. 토지건물은 토지, 건물 각각 구분평가해야 하는 반면 구분건물은 일체성을 가져 대부분 일괄 평가하기 때문에 이해하기 더 쉬울거라 생각합니다. 이번에도 먼저 기초개념을 다루고 예시와 함께 구분소유권(주거용 구분소유권) 감정평가방법에 대해서 다루고자 합니다.
기초개념
1. 구분소유권의 개념 및 성립요건
구분소유 부동산은 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」(약칭: 집합건물법)에서 규정하고 있으므로, 감정평가의 대상이 되는 구분소유권은 동법의 개념을 인용하고 있습니다.
1) 구분소유권
구분소유권이란 1동의 건물에 구조상 구분되는 2개 이상의 부분이 있어서 그것들이 독립하여 주거·점포·사무실 등으로 사용되는 경우에 그 부분을 각각 다른 사람의 소유로 사용할 수 있을 때 이러한 전용부분에 대한 권리를 말합니다.
2) 집합건물
집합건물이란 일정 대지 위에 공용부분을 매개로 전용부분들이 결합되어 한 동을 이루는 건물형태를 말하며, 이러한 집합건물은 주거용, 비주거용 및 혼합형으로 구분할 수 있습니다. 주거용으로는 공동주택, 비주거용으로는 상가, 업무용건물, 혼합형으로는 주상복합아파트, 오피스텔 등이 있습니다.
3) 구분소유부동산
구분소유부동산은 구조상·이용상 독립성이 있어야 합니다. 그러나 동대문에 있는 디오트나 청평화패션몰과 같은 견고한 벽체로 구분되어 있지 않은 오픈상가는 이용상의 독립성은 있으나 구조상 독립성이 없는 경우가 대부입니다. 따라서 감정평가 목적에 따라 달라지며, 특히 담보평가의 경우에는 특정한 조건을 만족한 오픈상가만 감정평가를 진행하게 됩니다.
일반적인 감정평가서 의견란에 기재하는 오픈상가 예시멘트는 다음과 같습니다.
본건은 칸막이 및 바닥경계선으로만 인접점포와 구분되는 구분건물(일명 "오픈상가")임. 본건은 공부상 "판매및영업시설"로서, 본건을 포함하여 전체 건물 중에서 "판매및영업시설"에 해당하는 바닥면적이 1,000㎡ 이상임을 확인하였음. 또한 본건은 바닥의 색과 구분되는 색깔의 타일이 바닥에 설치되어 통로와 본건 점포가 구분되며, 점포의 표지 역시 명확히 주변과 구분되는 색깔로 가로 5cm, 세로 10cm 이상으로서 상부에 견고하게 설치되어 있음. 또한 승강기(E/V) 주변에 본건의 위치가 표시된 현황도면이 견고하게 부착되어 있으니 업무 진행시 참고하시기 바람. (후첨 <사진용지> 참조.)
2. 전유부분, 공용부분, 대지사용권
집합건물법상에는 앞으로 다루게 될 전유부분, 공용부분, 대지사용권에 대한 개념은 제2조 정의에서 다뤄지고 있습니다.
1) 전유부분(전용면적)
전유부분이란 구분소유권의 목적인 건물부분으로서 건물의 구분소유자가 사용수익권을 전유적으로 행사하는 부분으로서 구분소유권의 목적인 건물부분을 말합니다.
2) 공용부분(공용면적)
공용부분이란 전유부분 외의 건물부분, 전유부분에 속하지 아니하는 건물의 부속물로서 구분소유자가 공동으로 지배용익하는 부분으로 전유부분을 제외한 모든 부분(주차장, 복도, E/V 등)입니다.
3) 대지사용권
구분건물의 경우에 구분소유자가 토지상에 전유부분을 소유하기 위하여 그 토지에 대하여 어떠한 권리를 가져합니다. 대지사용권이란 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리입니다.
3. 구분건물의 일체성
집합건물법상에서는 구분건물의 전유부분, 공용부분, 대지사용권은 원칙적으로 일체성을 가지는 것에 대해 명시하고 있습니다. 즉, 감정평가를 할 때도 토지부분과 건물부분(전유+공유)를 일괄하여 감정평가를 해야한다는 내용입니다.
주거용 구분소유권 감정평가
1. 관련규정
감칙 16조에 따라 구분소유권(토지+건물 일체성)을 감정평가 방법의 원칙은 거래사례비교법을 적용하게 됩니다. 감칙12조 2항에 따라 주된 방법인 거래사례비교법(비교방식)으로 산정된 시산가액(비준가액)을 수익환원법(수익방식)으로 합리성을 검토하게 되지만,
수익방식은 비주거용 구분소유권(상가, 지식산업센터, 오피스, 오피스텔(업무용) 등)에만 적용하게 되며 주거용 구분소유권(아파트, 다세대주택, 연립주택, 오피스텔(주거용) 등)은 수익성 부동산이 아니기 때문에 수익환원법에 의한 합리성 검토를 생략하게 됩니다.
여기서 원가법(원가방식; 토지가액 + 건물가액 등)으로 합리성 검토를 하지 않는 이유는 위의 집합건물법에서도 명시되어 있듯이 구분소유권의 대상이 되는 건물부분(전유+공유)와 그 대지권사용권이 일체로 거래되는 시장현실에서 원가의 합리적인 배분이 곤란하여 적용하기 부적합하기 때문입니다.
2. 거래사례비교법
주거용 및 비주거용 구분소유권 모두 거래사례비교법(주된방식)으로 감정평가하게 됩니다. 거래사례비교법의 산식은 다음과 같으며 이번편의 예시는 거래사례비교법만 적용하는 주거용 구분소유권(주거용 오피스텔)을 다루고, 다음시간에 수익환원법의 설명과 함께 비주거용 구분소유권(상가)을 다뤄보겠습니다.
1) 산식
<예시>
1. 평가목적 담보
2. 기준가치: 시장가치
3. 시장가치: 24.7.23(현장조사완료일)
4. 소재지: 서울특별시 낙원구 행복동 111-1(주상복합)
5. 사용승인일: 2023.12.31.
6. 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕
7. 오피스텔 현황(기호(가))
- 층/호수: 11/1101
- 전유면적: 75.56㎡
- 공용면적: 34.31㎡
- 계약면적: 109.87㎡
- 대지권면적: 11.40㎡
- 용도: 오피스텔(주거용)
2) 거래사례 선정
본건대상과 이용상황이 유사하고 비교가능성이 있는 거래사례를 선정합니다. 토지의 감정평가와는 다르게 용도지역, 지구 등이 상이하더라도 집합건물의 측면에서 대체가능성이 있다면 사례로 선택할 수 있으며 감정평가전례를 적용하는 것이 아닌 거래사례를 적용하게 됩니다.
예를 들어, 일반상업지역에 있는 다세대주택과 제3종일반주거지역에 있는 다세대주택이 연식, 전유면적의 크기, 입지 등이 유사하면 사례로 선택할 수 있다는 것입니다.
용도별 거래사례 선택시 주안점은 다음과 같습니다.
<예시>
- 인근 주거용 오피스텔 거래사례
- 인근 주거용 오피스텔 평가전례
위의 거래사례(모두 주거용 오피스텔) 중 본건과 위치가 유사하며, 최근 사용승인 및 거래된 거래사례2번을 적용사례로 선정하겠습니다.
3) 시점수정
거래사례가 거래되었던 거래시점과 기준시점 사이의 가격변동을 반영하기 위해 해당 물건의 특성을 반영할 수 있는 지수를 활용하게 되는데, 주거용 구분소유권의 경우 주택유형(아파트, 연립다세대, 단독주택, 오피스텔)에 따른 지역별 및 월별 매매가격지수를 적용하게 되며 여기서 세분화 지역별 매매가격지수를 우선 적용하게 됩니다.
예를들어, 서울특별시 낙원구 행복동의 경우 아파트라고 하면 가장 세분화된 지수인 [서울/강북지역/도심권/낙원구]의 매매가격지수를 적용하고, 다세대주택이라 하면 가장 세분화된 지수인 [서울/강북지역/도심권]의 매매가격지수를 적용합니다.
매매가격주시는 월할로 계산하게 되는데, 시점이 그달의 15일이 속하는 주의 월요일 이후이고, 감정평가시점 당시에 기준시점 또는 거래시점이 속하는 달의 매매가격지수가 조사 및 발표된 경우에는 기준시점 또는 거래시점이 속한는 달의 지수로 비교합니다.
말이 어려울 수 있지만 예시를 보면 이해가 되실겁니다.
<예시>
아파트 매매가격지수(서울특별시 낙원구 행복동)
오피스텔은 아파트 매매가격지수 또는 오피스텔 매매가격지수를 적용하게 되는데, 여기서는 아파트 매매가격지수를 적용해 보겠습니다. 거래시점인 2023.05.11.의 경우, 15일 이전이므로 2023.04 지수인 93.3을 적용하고 기준시점인 2024.07.23.의 경우, 15일 이후이나 2023.07의 매매가격지수가 발표되지 않아서 2023.06 지수인 92.7을 적용합니다.
시점수정치: 92.7/93.3 = 0.99357(소수점 5째자리까지)
4) 지역요인비교
토지 감정평가에서와 마찬가지로 인근지역의 경우에는 대등하며, 유사지역의 경우 지역요인 비교를 할 필요가 있습니다.
<예시>
본건과 거래사례2는 동일한 동에 소재하여 인근지역에 소재한다고 보아 지역요인 비교치는 1.000임.
5) 가치형성요인비교
구분건물에서 가치형성요인은 단지외부요인, 단지내부요인, 개별요인, 기타요인을 각각 비교(총화식)한뒤, 곱해준(상승식) 값을 소수점 셋째자리까지 나타냅니다.
주거용, 상업용, 업무용, 공업용의 각 세부항목별 요인이 있으며 대표적인 주거용과 상업용 가치형성요인 세부항복은 다음과 같습니다.
<예시>
여기서 기타요인은 담보평가에서 다루게 되는데, 담보의 안정성 및 환가성 등을 고려하기 위해 적용하게 되며, 시가참고 및 법원경매 등 일반적인 감정평가시에는 적용하지 않습니다.
6) 시산가액 산정
<예시>
- 거래사례비교법에 의한 시산가액
- 감정평가액 결정
거래사례비교법에 의한 산출가액은 시세수준, 감정평가전례 등을 종합적으로 검토하여 고려할 때 적정한 것으로 판단되는 바 대상부동산의 감정평가액으로 결정하였음.
마무리
이번 시간에는 구분소유권의 기초와 수익환원법으로 합리성을 검토를 생략한 거래사례비교법만을 적용하는 주거용 구분소유권 감정평가에 대해서 알아보았습니다. 다음에는 수익환원법으로 합리성을 검토하는 비주거용 구분소유권 감정평가에 대해서 알아보겠습니다. 이번에 설명한 주거용 구분소유권(주거용 오피스텔) 감정평가 예시를 정리하면서 마무리하겠습니다.
Ⅰ. 평가개요
1. 감정평가 목적
본건은 구분소유권의 담보평가목적을 위한 감정평가로서 기준시점은 가격자료조사가 완료된 2024.07.23.임.
2. 감정평가 방법
「감정평가에 관한 규칙」 제16조에 의하여 주된 방법인 거래사레비교법에 의하되, 구분소유권의 대상이 되는 건물부분과 그 대지사용권이 일체로 거래되는 시장현실에 있어서 원가의 합리적인 배분이 적용하기에 부적합하며, 본건의 특성을 고려하할 때 장래 산출할 것으로 기대되는 수익을 추정하여 현재가치로 환원 또는 할인하는 어려움이 있어 합리성검토는 생략하였음.
Ⅱ. 거래사례비교법
1. 거래사례 선정
본건과 같은 주거용 오피스텔로서 가치형성요인이 유사한 거래사례2를 선정하였음.
(424,000,000/42.062 = 10,100,000원/㎡)
2. 시점수정(아파트 매매가격지수)
2024.06지수/2023.04 지수 = 92.7/93.3 = 0.99357
3. 지역요인 비교치
인근지역임.(1.000)
4. 가치형성요인 비교치
1.04(외부) x 1.05(내부) x 0.96(개별) x 0.83(기타) = 0.870
5. 비준가액(감정평가액 결정)
@10,100,000 x 0.99357 x 1.000 x 0.870 = 7,810,000원/㎡(x75.56 = 589,000,000원)
