월세 VS 전세 VS 내 집 마련
주거의 고민이 많은 대한민
[ 월세 vs 전세 vs 내 집 마련 ]
사람이라면 무조건 필요한, 의/식/주 중 주거에 대한 인식이 가장 잘못 잡혀 있는 나라가 바로 대한민국이다.
내 집 마련에 대한 집착이 매우 강하고, 월세 지출에 대한 거부감이 굉장히 크다.
사실 주거의 경우에는, 인생에서 가장 최종적인 재정 목표가 되어야 하고 그 전에는 최소한의 예산으로 주거비용을 설정하는 것이 중요하다. 이유는, 한정적인 자원(월급)에서 주거비용의 비율이 커질수록 시드머니를 모으기가 어려워지며, 이는 자산의 성장성을 가로막는 가장 큰 요인이 되기 때문이다.
이와 같은 여러가지 이유로, 우리나라는 부동산에 대한 관심이 많은 반면 잘못된 지식도 많이 퍼져 있는 경우가 많다.
쉽게 봐서, 20대 사회초년생이 독립 할 때 월급의 3~40%에 해당하는 월세에 산다는 점, 30대 초반 이전 결혼하는 신혼부부가 영끌하여 아파트 전세 또는 분양을 받는다는 점 등이 있다. 이게 왜 잘못되었고, 어떻게 해야 현명한 지에 대해 전하려고 한다.
첫 번째, 20대 사회초년생이고 첫 독립, 직장과 가까운 거리의 주거를 선택 해야 한다면? = 1~2천만원 정도의 예산으로 '전세'
사회초년생들이 돈을 못 모으는 이유는, 독립을 했을 때 주거비의 부담이 크기 때문이다. 월급이 200~300만원 사이인데, 기본적인 원룸만 입주한다고 해도 5~60만원에 공과금까지 70만원 가까이 나오기 때문이다.
이에 따라 지방에서 서울로의 상경 등 아주 불가피한 상황이 아닌 이상, 1~2천만원의 시드머니를 모을 때 까지는 부모님 댁에서 출퇴근을 하고, 이후 전세로 독립해야함. 그렇게 됐을 때 주거비의 부담이 월세에 비해 절반 가깝게 줄어들게 된다.
하지만, 만약 타 지역으로의 취직 등으로 불가피하게 독립이 필요한 경우 부모님에게 보증금에 대한 부분을 도움을 구하거나, 시드머니를 모으기 전 까지는 고시원, 쉐어하우스 등 주거비에 아주 최소한의 금액만 할당하는 노력이 필요하다.
이와 별개로 전세를 들어가려는 과정에서 전세 사기가 두려워서 전세 입주를 꺼려하는 사람들도 있다. 이 경우 건물의 융자 여부, 부동산의 보험 가입 여부, 전세권 설정 가능 여부 등을 충분히 고려하면 전세 사기를 예방할 수 있고 입주 후에 빠른 전입 신고를 통해 혹여 발생할 수 있는 전세 사기에서 보증금 반환 우선권을 가져오면 된다.
두 번째, 신혼부부나 자본이 많이 없는 상황의 이른 나이에 하는 결혼 등의 상황이라면? = 현실적인 부분을 고려하여, 가능한 작은 예산으로 설정한 '월세'
우리나라의 경우 부부가 되면 가장 먼저 걱정하게 되는 것이 '주거'의 문제이다. 더불어 전세계에서 '내 집 마련'에 대한 집착이 아주 강한 나라가 대한민국이다. 그 이유는 매 월 납부하는 월세,전세대출 이자가 아깝다고 느끼기 때문이다.
그래서 결혼할 때, 있는 돈 없는 돈 영끌하고 담보대출 받아서 아파트를 분양받고 들어가는 경우가 많다. 그리고 한 평생 이자와 원금을 십수년간 갚아나간다. 결혼할 때 부모님들이 그렇게 하라고 말씀 하시기도 하고, '부지런히 갚으면 되니까' 하는 생각에 그렇게 하는 신혼부부들이 많다.
그러나, 사실 알고보면 내 집 마련은 그렇게 중요하지 않다. 한 가지만 가정해보면, 신혼부부의 경우 처음엔 보통 맞벌이를 하게 되니 이자+원금에 대한 부담을 함께 버는 소득에서 충분히 매꿀 수 있을거라 생각하지만 결혼 후 출산, 육아 등의 이유로 둘 중 한명이 일을 그만두게 되고 소득이 줄어들게 되면 상황이 달라진다.
부부의 소득이 줄어든 상태에서 똑같은 원금+이자를 내야된다면 주거비의 비율이 무척 부담이 되기 마련이다.
만약 어찌 저찌해서 그걸 다 갚고 집 하나 남았다고 한들, 근로능력이 떨어지거나 소득의 수준이 미라클하게 올라가지 않았다면?
은퇴 시점에 현금의 흐름이 만들어지지 않았으니 먹고 살아야 하는 문제에 직면하기 마련이다. 이에 우리는 생각을 반대로 해야 한다. 내 집 마련을 위해 원금+이자를 갚아가며 젊었을 때 자본을 낭비하는 것이 아니라, 최소한의 주거 예산을 설정하고 돈을 많이 벌 수 있을때 최대한 많은 시드머니를 확보 해야한다. 이후 그 시드머니를 통해 현금흐름을 만들 수 있는 방법을 찾아야만, 내 집이 없더라도 은퇴 이후까지 안정적인 소득을 만들어낼 수 있다.
이때 현금흐름은 사업소득, 임대소득 같은 것들이 될 수 있고 시드머니의 크기에 따라 더 안전한 정기 예금, 중금리 출자금 배당같은 것들이 있다.
마지막, 생활하는데 문제 없을만큼의 현금흐름을 만들었다면? = 본격적인 내 집 마련을 위한 계획 시작!
우리는 평생 일할 수 있는 시간이 정해져있다. 더불어 은퇴 이후 사망하기까지 시간은 점점 늘어나고 있음.
때문에 젊어서 번 돈을 묶어놓는 것이 아닌, 젊어서 최대한 열심히 벌어서 그 돈이 내 노후까지 책임져줄 수 있을만한 시스템을 만들어야한다. 이에 내 집 마련보다 더 중요한 평생의 현금흐름을 만들어 냈다면, 그때부터 본격적인 내 집 마련에 대한 계획을 세우면 된다. 사람들은 지금 집을 마련해야 나중에 집값이 더 오르기 전에 내 집을 마련할 수 있다고 이야기 하지만, 집 값이 기하급수적으로 오른다는 건 특정 지역, 특정 물건들에 해당되는 내용이지 보편적으로 우리들이 사는 지역이나 평범한 주거 형태의 집들은 시장경제의 법칙에 의해 기하급수적인 형태를 띄기 어렵다. 더불어 만약 그렇게 띈다고 하더라도 그간 우리가 가지고 있는 여러 형태의 자본과 자산들의 가치도 올라가기 마련이다.
결과적으로 본다면, 우리는 불안함에 휩싸여 비효율적인 선택을 할 것이 아니라 인생을 마라톤이라고 생각하고 조금씩 현명한 선택을 쌓아가면서 궁극적으로는 편안한 인생을 살 수 있도록 해야한다.
