30. [부동산 직접투자 vs 리츠투자(간접투자)]

<리츠 투자란?>
부동산과 관련된 주식 회사에 투자하는 것을 의미한다.

오늘의 주제는 부동산 직접투자를 대체할 수 있는 간접 부동산 투자 자산인 리츠이다.

(출처 : 한국리츠협회)

어떤 건물 한채를 가진 리츠 회사의 주식이 총 100주가 있는데 그중 10주를 내가 소유했다면, 리츠 회사에서 소유한 건물의 10%는 내것이라고 생각해도 무방하다.

리츠는 소유 부동산 형태에 따라 오피스, 리테일, 호텔, 헬스케어, 물류/산업 , 복합 리츠 등으로 분류할 수 있다.

부동산 공동투자와 다른점은 소액주주는 부동산 자산에 대한 매각이나 매수에 대한 의견을 낼 수 없다.(지분율이 높아서 이사회에 관여하면 달라질 수도 있지만, 개미에게는 해당없음)

대신 법적으로 리츠 회사는 임대수익의 90% 이상을 주주에게 배당이라는 이름으로 환원하도록 되어있다.
(그 대신 법인세 면제 혜택이 있어서 정치적으로 법인세가 인상되는 시기에 유리한 구조를 지님)

따라서, 리츠는 대표적인 배당주로 분류되며 배당을 좋아하는 우리가 필수적으로 알아두어야할 대상이다.

더 상세한 내용을 알고 싶다먼 아례 연관 사이트를 참고하자

한국리츠협회(클릭)

<부동산 직접 투자와 리츠투자 비교>

(출처 : 한국리츠협회)

(부동산 직접 투자보다 리츠가 유리한 점)

1. 주식이기 때문에 환급성이 뛰어나다.
- 유동성이 뛰어나기 때문에 매수 후 당장 팔아서 필요할 때 현금화시키는 것이 가능하다.

- 수수료 및 세금은 매매수수료와 배당소득세가 전부

(한국 리츠는 전용 절세계좌를 활용시 1억까지 절세 가능)

투융자집합기구 전용계좌란?(클릭)

2. 직접투자와 달리 관리가 필요하지 않다.
- 공실관리, 세입자 스트레스 등을 받을 필요가 없다.

- 나처럼 내성적인 사람에게 적합함

- 전문가가 대신 관리 해준다.

3. 현금흐름 수익률이 평균 이상이다.
- 임대수익률의 평균 수익 3~4%와 비교해보면 리츠주들은 세후 4% 이상 배당주들이 수두룩하다.

4. 소액투자 가능하다.

(부동산 직접 투자보다 리츠가 불리한 점)

1. 레버리지 효과를 발휘하기 어렵다.
- 담보대출에 제약이 존재하기 때문에 주택담보대출을 받는 것처럼 레버리지 효과를 발휘하기는 어렵다.
(따라서, 똘똘한 한채 정도는 집을 레버리지를 활용하여 사는 것이 효율적이라 생각함)

2. 환급성이 뛰어나다.
- 환급성이 뛰어나다는 것은 일반인 투자자들에게 단점이 될 수도 있다.

맹모 삼천지교의 고사를 우리는 잘 알고있다.

맹자 어머니가 이사를 다니듯 우리도 자식교육을 위해 이사를 다닌다.

우리는 인간이 환경에 영향을 크게 받는 다는 것을 알고 있다.

환경에 저항할 의지를 세우는 것보다 나쁜 환경을 제거하는 것이 목표 달성을 위한 빠르고 확실한 방법이다.

부동산은 매매 자체가 어렵고 복잡하여 본의 아니게 장기투자가 가능하다보니, 최종적으로 수익을 얻는 투자자 비율이 높다.

리츠는 지속적인 주가 변동과 환매가 유리한 환경 속에서 느긋하게 기다리지 못하고 부화뇌동하여 쉽게 팔아버릴 수 있다.

3. 회사에 부동산 선택을 믿고 맡겨야 한다.

- 리츠를 투자할 때는 회사에서 매입한 부동산 자산이 무엇인지 확인하는 것이 필수다.

- 데이터센터, 소매판매, 카지노, 전력시설 등 리츠회사도 전략이 다양하기 때문에 공부가 필요하다.
(단, 리츠 ETF에 투자하면 이러한 문제도 어느정도 해결할 수 있다.)
 
<개인별 투자 선택 방향>
 
(부동산 직접투자)를 선택해야 하는 사람
- 똘똘한 1채를 소유하고싶다.

- 레버리지 효과를 크게 발휘하고 싶다.

- 사고 싶은 물건이 있다.

(리츠 투자)를 선택해야 하는 사람
- 부동산이 여러 채라서 처분이 필요하다.

- 급하게 팔아야할 이유가 있어서 유동성이 필요하다.

- 임대료는 받고 싶지만 임대관리나 공실리스크에 신경쓰고 싶지 않다.

<미국 리츠 투자>

현금흐름 자산은 기본적으로 미국 달러가 나오는 자산을 추천한다.

한국인이 반드시 달러자산에 투자해야 하는 이유(클릭)

미국에 훌륭한 리츠 자산이 많다.

(ETF)

VNQ

특징 : 미국 대형리츠를 시가총액을 기준으로 편입(개별기업이 25%이상 비중을 가질 순 없음)
시가배당률 : 3.31%

총보수율 : 0.13%

PFFR

특징 : 리츠회사의 고정배당우선주를 모아둔 ETF

시가배당률 : 7.46%

총보수율 : 0.45%

(개별주)

각 ETF의 상위 보유종목 리스트를 받아서 그안에서 선택하는 것이 효율적이다.

VNQ 편입종목(클릭)

PFFR 편입종목(클릭)

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