도쿄는 건물이 아니라 도시를 경영했다

왜 일본 도시재생은 재개발을 넘어 도시의 미래를 설계하는가

1. 폐허 위의 도시 기억

1923년 9월 1일, 간토대지진이 일본 수도권을 덮쳤다. 도쿄도는 당시 규모 7.9의 지진 이후 제국수도부흥원이 설치됐고, 고토 신페이가 부흥계획을 이끌었다고 기록한다. 그 계획은 예산 삭감에도 불구하고 근대 도시계획 기법을 본격적으로 적용한 사례로 평가된다.

그 기억은 오늘 도쿄의 대규모 재개발에도 남아 있다. 도쿄는 낡은 건물을 새 건물로 바꾸는 데 머물지 않았다. 도로, 공원, 광장, 보행, 방재, 문화, 업무, 주거를 하나의 도시 질서 안에서 다시 배열했다.

지금 도쿄의 롯폰기 힐스, 아자부다이 힐스, 도쿄역 야에스 재개발을 보면 한 가지 질문이 생긴다. 왜 일본의 도시재생은 ‘건축사업’이 아니라 ‘도시경영’에 가까운가.

2. 건물이 아니라 기능을 묶다

도쿄의 대규모 재개발은 고밀도 복합개발을 기본 문법으로 삼는다. 롯폰기 힐스는 모리빌딩이 말하는 ‘컴팩트 시티’이자 ‘버티컬 가든 시티’의 대표 사례다. 업무, 주거, 상업, 휴식, 문화, 교육 기능을 도보권 안에 통합한 도시 안의 도시다.

아자부다이 힐스는 이 흐름을 더 밀어붙인 사례다. 모리빌딩은 아자부다이 힐스를 ‘Modern Urban Village’로 설명한다. 이곳은 주거, 오피스, 호텔, 국제학교, 문화·상업시설을 중앙광장 주변에 결합한 콤팩트 시티로 계획됐다.

도쿄역 앞 야에스 2초메 중앙지구 재개발도 같은 방향이다. 미쓰이부동산 자료에 따르면 이 사업은 오피스와 상업시설뿐 아니라 서비스드 아파트, 국제학교, 극장, 버스터미널을 결합한다. 2024년 8월 착공했고, 2029년 1월 31일 완공을 계획하고 있다.

따라서 도쿄 재개발의 본질은 단순한 용적률 상승이 아니다. 도시가 사람과 기업을 오래 붙들 수 있도록 기능을 다시 묶는 일이다.

3. 용적률을 삶으로 바꾸다