전세보증금반환소송, 전세계약 만기 전에 해도 될까요?
전세계약 만기 전 보증금 받아내는 법
핵심 내용
- 전세계약 만료까지 1년 이상 남아있다면, 하자보수나 특약사항 미이행을 문제삼아 전세계약중도해지와 전세보증금반환소송을 함께 진행하는 것을 추천합니다
- 전세계약 만료까지 6개월 가량 남은 시점이라면 바로 전세보증금반환소송을 진행해야 합니다
최근 수많은 부동산 관련 이슈들이 터지면서 전세보증금을 돌려받지 못할까봐 걱정하시는 임대인 분들이 많아지고 있습니다. 실제로 관련 상담도 갈수록 늘어나는 상황인데요.
의뢰인 A씨 역시 보증금 문제로 방문한 분입니다.
이 분은 전세계약이 만료될 때까지 1년 정도 남은 상황이었습니다.
그런데 집주인과 연락이 제대로 되지 않고, 보증금을 제때 돌려받지 못할 것 같은 정황이 있어 불안한 마음에 저희 법무법인을 찾아주셨습니다.
의뢰인 A씨처럼 전세계약 만료까지 한참 남았는데, 벌써부터 임대사업자인 집주인과 연락이 되지 않아서 어떻게 해야 할지 고민하시는 분들을 위해서 이런 상황에서는 어떻게 해야 할지 자세히 알아보도록 하겠습니다.
전세 계약 만료까지 1년 이상 남아있다면
자, 계약이 1년 넘게 남아있는데 전세보증금반환소송이 가능할까요?
이 경우에는 바로 전세보증금반환소송에 들어가는 것보다, 전세계약중도해지를 통해서 미리 계약을 종결하는 방법을 추천해 드립니다.
전세계약중도해지는 집주인의 귀책사유가 있을 경우에 가능한데요, 통상적으로 ‘특약사항 미이행’ 또는 ‘하자보수’를 주장합니다.
특약사항 미이행은 애초 계약 때 명시했던 조건을 집주인이 지키지 않았을 경우 이를 문제삼는 것입니다.
예를 들면 선순위 근저당설정을 해지하기로 했는데 그러지 않았다거나, 집주인 변경 시 임차인의 동의를 얻어야 한다는 특약을 넣었는데 임차인 동의 없이 양도한 경우 등이 해당합니다.
그리고 별도의 특약이 없다면, 민법 제625조에 근거해 하자보수를 주장할 수 있습니다.
소음, 진동, 누수, 악취, 벌레, 곰팡이 등 임대차 부동산에 대한 보존행위는 집주인이 해야 하는데, 보존행위를 제대로 하지 않아 집에 하자가 발생했고 이 때문에 임차인이 제대로 거주하지 못할 환경이 됐다면 임차인이 전세계약 중도해지를 할 수 있다는 겁니다.
이 방법을 진행하려면 일단 하자를 찾아서 사진이나 녹음, 영상 등을 통해 증거를 확보하고 이를 집주인에게 보내 고쳐달라고 요구해야 합니다.
이 때 문자나 전화보다는 카카오톡을 이용하시는 걸 추천해 드립니다. 카카오톡은 상대가 읽었는지 여부를 확인할 수 있으므로 유리합니다. 만약 연락을 피한다면 내용증명을 보냅니다.
중요한 것은 처음부터 ‘하자가 있으니 중도해지하겠다’라고 하는 것이 아니라 ‘하자가 있으니 수선을 요구한다’는 내용을 우선적으로 통보해야 한다는 겁니다. 그 후에 ‘하자보수가 이루어지지 않을 시 수선의무 위반으로 해지 청구하겠다’는 내용을 전달하시면 됩니다.
보증금을 돌려주지 않을 집주인이라면 하자보수를 해줄 리 없습니다. 집주인으로부터 반응이 없다면 바로 전세계약중도해지 및 전세보증금반환소송을 진행합니다.
계약만료 시점까지 6개월 이하로 남아있다면
전세보증금반환소송은 통상적으로 5개월에서 6개월 정도의 시간이 소요됩니다.
법원에 소장을 내고 준비서면과 답변서 등을 제출한 뒤 재판이 시작되는데, 소장을 낸 후 1차 변론기일까지 3-4개월 정도 걸리고 그로부터 한두 달 후에 2차 변론기일이 열린다고 생각하시면 됩니다.
사실 전세보증금반환소송은 계약서와 각종 증거들이 명확하게 남아있어 크게 다툴 만한 복잡한 쟁점이 별로 없습니다. 그래서 이 정도 선에서 변론종결을 하고 약 2주-4주 이내에 판결선고일이 지정됩니다.
때문에 계약이 만기가 되지 않았다고 해도, 소송을 하는 동안 만기가 도래할 가능성이 높습니다.
소송에 소요되는 5-6개월의 시간을 고려하면 오히려 이 때 소송을 시작하는 것이 가장 적당하다고 할 수 있습니다. 계약만료 시점에 맞춰서 승소 판결을 들을 수 있기 때문입니다.
혹시 계산보다 빨리 끝날까봐 우려가 되실 수도 있는데, 이 부분도 충분히 고려해서 재판을 진행하게 되니 걱정하지 않으셔도 됩니다.
전세보증금반환소송 승소 후에도 보증금을 돌려받지 못했다면
사실 임차인에게 전세보증금반환소송 승소보다 중요한 것은 보증금을 돌려받을 수 있을지 없을지의 여부입니다.
그러나 안타깝게도 소송에서 승소한다고 해서 바로 보증금을 돌려받을 수 있는 게 아닙니다.
하지만 재판을 해서 승소를 하면, 소송을 하지 않았을 때보다는 더 빠른 시간 내에 보증금을 돌려받을 수 있게 되는데요. 승소 판결을 받으면 곧 집행권원으로 이어지기 때문입니다.
집주인의 부동산은 물론이고 다른 재산까지 압류를 걸어 자신의 돈을 받아내야 합니다.
실무적으로도 보증금을 돌려받기 위해서는 승소 이후가 중요한데요.
일단 소송이 끝나면 집주인의 재산조회를 해서 보증금을 회수할 수 있는 재산 내역부터 체크합니다.
급여통장을 압류하고 전셋집 낙찰가를 예상해 낙찰가로 보증금을 돌려받을 수 있다면 신속하게 부동산 경매를 진행해야 합니다.
그런데 집주인이 자신의 재산을 명의를 변경했거나 은닉했을 가능성이 높습니다. 때문에 집주인의 재산을 찾아내는 이 과정이야말로 실무적인 경험과 전문적인 기술이 있어야 효과적으로 보증금을 회수할 수 있습니다.
전세보증금반환소송을 해야 하는 또다른 이유, 지연손해금과 변호사 선임 비용
전세보증금반환청구 소송에서 승소하게 되면 신속한 보증금 회수 외에도 다른 장점이 있습니다.
첫 번째는 소송이 진행되면서 지나간 시간에 대한 지연손해금을 받을 수 있다는 건데요. 이는 연 12% 정도 되는데, 보증금이 5억이고 소송에 6개월이 걸렸다면 대략 3천만원의 이자를 받을 수 있습니다.
두번째는 변호사 비용을 상대에게 부담시킬 수 있다는 겁니다. 민사 소송의 경우 승소 시 변호사 비용은 패소자부담원칙에 따라 집주인 측에 청구할 수 있기 때문입니다.
때문에 보증금을 돌려받기 어려운 입장에 놓인 임차인이라면 일단 전세보증금반환소송을 하는 것이 좋습니다.
보증금을 신속하게 받아낼 수 있을 뿐만 아니라 집주인에게 지연손해금과 변호사 비용까지 부담시킬 수 있어 임차인 입장에서는 전혀 손해볼 것이 없습니다.
전세보증금반환소송을 고려하고 있다면
수많은 사람들에게 전세보증금은 삶의 기반이라고 할 수 있습니다. 대부분의 가정에서 전세보증금은 전재산이나 다름없기 때문에 이를 잃게 되면 돌이키기 힘든 타격을 받을 수밖에 없어요.
때문에 전세보증금반환소송은 관련 실무를 많이 경험해 본 법무법인과 함께해야 합니다. 그래야 시간과 비용을 절감하고 전재산이나 다름없는 내 보증금을 지킬 수 있습니다.
