부동산 갭투자 집주인도 울고 있다
전세 보증금, 대부분 임차인의 손해만 주목받지만,
선량한 임대인의 고민도 풀어야 할 때!
최근에 가장 문제가 됐던 사회 이슈 중의 하나가 전세보증금을 둘러싼 임대인과 임차인간의 분쟁인데요.
전세기간 다 돼서 보증금 돌려달라는 임차인과 새로운 세입자 구할 때까지 돈 못 준다는 임대인간의 다툼을 변호사 하면서 이렇게까지 많이 본 적은 없었던 것 같습니다.
그런데 언론 기사 보면 대부분 임차인 입장에서 보증금 못 돌려받을 때 어떻게 해야 되는지만 나오고 임대인, 그러니까 집주인 입장에서 보증금 반환 못 할 때 어떻게 해야 되는지에 대해서는 알려주는 곳이 잘 없어요.
저도 다른 글에서 임차인이 보증금 못 받고 있을 때 어떻게 해야 되는지만 말씀드렸는데요.
오늘은 반대로 보증금 돌려주지 못하는 선량한 임대인이 있다면 이분들은 어떻게 이 문제를 해결해야 되는지 설명드리려고 합니다.
보증금은 전세기간 끝나면 돌려주는 게 당연한 거지만 만약에 불가피한 사정으로 그렇게 못 할 경우 어떻게 해야 되는지 그 대안을 제시해 드릴 테니까 갭투자 실패로 고민이신 집주인 분들은 오늘 포스팅 잘 보시기 바랍니다.
보증금 반환 어려움에 직면한 선량한 임대인을 위한 해결책 제시!
임대인 중에는 전세사기로 세입자들한테 피눈물 흘리게 하는 나쁜 집주인도 있어요.
그런데 제가 지금부터 말씀드리는 방법은 이런 분들을 위한 거는 아니구요.
그게 아니라 정말 열심히 살아보려고 부동산 투자 공부하면서 갭투자로 여러 채 샀다가 집값 하락으로 매매는 안 되고, 빌라·전세 기피로 세입자 못 구해서 보증금 못 돌려주는 분들을 위해 이야기드리려고 하는 겁니다.
원칙적으로 보증금이라는 건 새로운 세입자가 들어와야 주는 게 아닙니다. 임대차 기간 끝나면 무조건 돌려줘야 돼요.
선량한 집주인의 구세주,
주택도시보증공사(HUG) 보증보험
만약에 집주인이 세입자를 위해서 주택도시보증공사, 그러니까 흔히 말하는 HUG 보증보험 가입을 해 놨다면 설사 당장 보증금 못 주더라도 보증을 통해서 세입자가 보증금 받을 수 있으니까 걱정할 게 없습니다.
실제로 선량한 집주인들은 HUG 보증보험을 들어 놓은 경우가 많아요.
그런데 모든 집들이 HUG 가입이 되는 건 아닙니다.
선순위 근저당권 액수가 높거나 시세 대비 보증금이 높은 경우는 요건이 안 돼서 가입 못하는 경우들도 꽤 많아요.
그리고 처음에는 HUG 가입을 했다가 임대차 갱신하면서 보험갱신은 안 하는 바람에 HUG 적용이 안 되는 경우들도 있습니다.
설사 이렇게 보증보험 가입이 안 돼 있더라도 선량한 집주인들은 보증금 돌려주기 위해 대출을 받거나 지인들한테 돈을 빌려서라도 어떻게든 주려고 합니다.
한계에 부딪혀 보증금 대신 집을 넘길 수도
그런데 그것도 한두 번이지 한 집 막고 나면 또 다른 집에서 보증금 달라고 하면 어느 순간 도저히 못 막는 순간이 옵니다.
이때 집주인은 집에 다른 근저당권이나 가압류 잡힌 게 없으면 세입자에게 보증금 대신 그 집을 넘기는 것도 하나의 방법입니다.
사실 집주인이 보증금 못 돌려줄 것 같으면 세입자 입장에서도 차라리 그 집을 보증금 대신 받는 게 그렇게 나쁜 선택은 아니에요.
뒤에서 이야기하겠지만 보증금 못 돌려주면 집주인이 다음으로 생각할 수 있는 게 개인회생파산밖에 없는데 그렇게 되면 세입자는 보증금 다 못 받는 건 둘째치고 최소한으로 받을 수 있는 보증금조차도 상당한 시간이 지나야 회수할 수 있거든요.
집 넘기기도 어렵다면 회생 또는 파산 중 최선의 선택을 해야 할 때
그런데 만약에 집에 근저당이 잡혀 있거나 가압류가 걸려 있다 그러면 현실적으로 집을 보증금 대신 넘기도 어렵습니다.
그때는 내가 가진 재산과 소득 그리고 빚 액수에 따라 회생을 할지 파산을 할지 선택해야 하는데요.
근저당권 잡혀 있는 담보채무랑 확정일자 있는 보증금 액수를 다 합친 금액이 15억 이하고 매달 고정적인 소득이 있다 그러면 개인회생으로 보증금 문제를 해결하는 걸 추천드립니다.
회생이 통과돼서 매달 변제금만 잘 내면 설사 집 팔고도 다 못 돌려주지 못하는 보증금이 있더라도 그 부분은 다 탕감이 되기 때문에 보증금채무에서 완전히 벗어날 수 있게 됩니다.
그런데 갭투자로 구입한 빌라나 원룸, 오피스텔이 한 두 채가 아니라 수십 채다 그러면 보통 담보부채랑 보증금 액수가 수십억이 훌쩍 넘을 건데요.
개인회생은 담보부채무는 15억, 무담보채무는 10억이 넘으면 신청 자체를 할 수가 없습니다.
이때는 일반회생이나 개인파산으로 빚 탕감을 받아야 돼요.
그런데 일반회생은 채권자 동의 같은 절차가 까다로워서 대부분의 이런 분들은 개인파산을 해야 될 텐데요.
파산의 경우는 법원에서 면제재산으로 인정되는 부분을 제외한 나머지는 전부 처분해서 채권자한테 나눠준 다음 다른 불허가 사유가 없으면 빚 전부를 탕감시켜 주는 겁니다.
개인파산을 한다면
확정일자를 갖춘 임차보증금은 파산 시 우선 순위로 보호!
부동산 매각이나 경매를 통해 임차인의 보증금을 확실히 반환해 줍니다
대항력 있고 확정일자 있는 임차보증금의 경우는 파산절차에서 그 부동산에 대해서는 다른 채권자들보다 먼저 돈을 받아 가는데요.
보통 파산관재인은 해당 부동산에 경매 진행 중이면 경매 절차에서 임차인이 돈 받아갈 수 있도록 해주고 만약에 경매 진행되는 게 없으면 관재인이 직접 매각을 하거나 임차인한테 매수를 제안해서 임차인이 보증금을 받을 수 있도록 해 줍니다.
그러고도 못 받는 보증금에 대해서는 면책을 통해 빚이 탕감되구요. 그러니까 집주인은 세입자한테 다 돌려주지 못한 보증금에 대해서는 개인파산을 통해서 면책을 받게 되는 거죠.
단, 불법적 행위로 인한 채무는 파산면책에 적용되지 않습니다
그런데 여기서 하나 조심해야 될 게 있습니다. 파산이라는 게 신청한다고 해서 다 면책되는 게 아니라는 겁니다.
재산을 다른 데로 빼돌렸거나 보증금으로 받은 돈을 도박이나 과소비로 써 버린 경우라면 면책불허가가 될 수 있습니다.
그렇게 되면 세입자가 못 받은 보증금에 대해 면책이 안 되고 계속 책임을 져야 됩니다.
그리고 만약에 전세사기로 세입자로부터 형사고소 당해서 유죄 판결을 받게 되면 설사 파산으로 면책받더라도 그 채권에 대해서는 면책의 효력이 생기지 않습니다.
개인파산은 고의로 인한 불법행위 채권의 경우는 비면책채권으로 설사 파산 면책을 받더라도 그 채권에 대해서는 책임을 져야 되거든요.
그러니까 혹시라도 처음부터 보증금 돌려주지 않을 생각으로 전세금을 받았거나, 바지사장 세워서 임대사업을 한 경우라면 개인파산으로 면책받을 생각은 하지 마시기 바랍니다.
저희 사무실에서도 갭투자로 주택 수십 채 전월세 주다가 보증금 돌려줄 수가 없어서 파산 진행하는 분들이 여럿 계시는데요.
이런 분들은 개인파산을 통해 임차인들한테 주지 못한 보증금 채무에 대해 면책받을 수가 있습니다.
하지만 앞에서 말씀드린 것처럼 혹시라도 처음부터 전세사기로 보증금 못 준 분이라면 파산 생각은 꿈도 꾸지 마시기 바랍니다.
그런 분들은 파산 면책 못 받습니다. 그러니까 오늘 말씀드린 내용은 선량하게 임대사업 하다가 부동산 시장 침체와 빌라·원룸 전세 기피로 어려움을 겪는 집주인 분들을 위한 거라는 점 꼭 기억하시기 바랍니다.
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