깡통전세사기, 알면 막을 수 있다

최근 '깡통전세사기'라는 말을 심심치 않게 듣게 됩니다. 변호사인 저도 작년부터 관련 사건들을 많이 접하고 있는데요, 이 사기 수법 중에서 가장 흔한 것이 바로 신축빌라 집주인 변경과 관련된 것입니다.

여러분, 혹시 전세계약을 하고 얼마 지나지 않아 집주인이 바뀌었다는 소식을 들으신 적 있나요?

이럴 때는 반드시 전세사기를 의심해 봐야 합니다. 왜 그럴까요?

일반적으로 새로운 집주인이 되려는 사람은 기존 세입자의 상황, 전세보증금 등을 꼼꼼히 따져보기 마련입니다. 그런데 이런 과정 없이 갑자기 집주인이 바뀌었다면, 뭔가 석연치 않은 것이죠.

왜 집주인 변경이 전세사기로 이어질 수 있을까?

특히 이런 일이 신축 빌라나 오피스텔에서 자주 일어납니다. 왜 그럴까요?

신축 건물은 아직 시세가 제대로 형성되지 않았기 때문입니다. 전세 구하시는 분들이 매매가보다 비싼 전세에 들어갈 리 없잖아요?

그런데 신축이다 보니 정확한 매매가 정보가 부족해서, 사실은 매매가와 전세가의 차이가 거의 없음에도 불구하고 중개사의 말만 믿고 계약하게 되는 거죠.

이런 사기는 대부분 처음부터 계획된 것일 가능성이 높습니다.

최초 집주인은 전세를 끼고 집을 팔고, 새 매수인은 가치 없는 '깡통 전세'라는 걸 알면서도 집을 사들입니다. 그리고 브로커는 이 과정에서 수수료를 챙기죠. 결국 피해는 고스란히 임차인의 몫이 됩니다.

그렇다면 이런 상황에 처했을 때 어떻게 해야 할까요?

★ 전세사기 피해를 줄이는 방법

가장 좋은 방법은 기존 집주인에게 보증금을 돌려받는 것입니다. 새 집주인은 대부분 무자력자일 가능성이 높아서 보증금을 받아내기 어렵기 때문이죠.

하지만 이것도 상황에 따라 다른데요. 전입신고와 확정일자 여부에 따라 대항력이 달라지므로 상황에 맞게 대응해야 합니다.

1) 전입신고 전 집주인이 변경된 경우

새 집주인에게 보증금 반환 의무가 승계되지 않으며, 새로 계약을 맺지 않는 한 기존 집주인에게 반환청구가 가능합니다.

전입신고를 하면 임차인에게 대항력이 생기지만, 이 효력은 전입신고 '다음날'부터 발생한다는 점, 꼭 기억하셔야 합니다!

즉, 전입신고를 한 당일이나 그전에 집주인이 바뀌었다면, 새 집주인에게 임차보증금 반환 책임이 넘어가지 않습니다.

여기서 주의할 점은 설령 이전 집주인과 새 집주인이 따로 "전세보증금 반환 책임을 새 집주인이 지겠다"라고 약속했더라도, 이는 임차인에겐 아무 효력이 없습니다.

그런데 여기서 함정이 있는데요. 가끔 새 집주인이 교묘한 방법을 씁니다.

등기우편으로 매매계약서를 보내면서 "집주인이 바뀌었으니 새 계약서를 작성하자"며 미리 도장 찍은 계약서를 동봉하는 거죠. 절대 주의하시길 바랍니다.

이 새 계약서에 도장을 찍으면, 새로운 계약을 체결한 것이 되어 이전 집주인에게 보증금 반환을 요구할 수 없게 됩니다.

2) 전입신고 후 집주인이 변경된 경우

전 집주인에게 보증금 반환청구를 할 수 있으며, 이를 위해 소송과 함께 가압류 등을 활용해 전 집주인의 재산을 확보하는 것이 중요합니다.

만약 소송을 해야 한다면, 가장 중요한 건 전 집주인의 재산을 최대한 빨리 찾아 가압류하는 겁니다. 이렇게 하면 함부로 재산을 처분할 수 없게 되니까요.

그리고 변호사의 도움을 받아 내용증명 등으로 지속적으로 압박을 가하는 것도 중요합니다.

사실 전세금반환청구 소송에서 이기는 건 그리 어렵지 않습니다. 문제는 실제로 돈을 받아내는 거죠.

그래서 소송 전에 보전처분을 하고, 여러 가지 실무적 노하우를 동원해 상대방을 압박하는 게 중요합니다. 이렇게 하면 소송 전이나 소송 중에 보증금을 돌려받을 가능성이 높아집니다.

  

깡통전세사기는 예방이 가장 중요합니다. 계약할 때 꼼꼼히 따져보고, 의심스러운 점이 있다면 주저하지 말고 전문가의 도움을 받으시길 바랍니다.

그리고 만약 이미 피해를 입으셨다면, 절대 포기하지 마세요. 전문가의 도움을 받아 적극적으로 대응하면 소중한 보증금을 지킬 수 있습니다.

부동산 계약서와 등기부등본만 있으면 상황을 분석할 수 있으니, 꼭 전문가와 상담해 보세요. 여러분의 권리를 지키기 위해 최선을 다하겠습니다.

저와 저희 김앤파트너스와의  상담을 원하신다면, 전세계약서와 등기부등본을 사진으로 찍어서 

minsa@kimnpartners.co.kr 메일로 보내주시거나, 직통전화 010-2984-2896 이 번호로 보내주시면 더 구체적으로 상담 도와드릴 수 있습니다.