임차권등기명령의 모든 것! 장점, 필요서류, 주의사항
핵심 내용
임차권등기명령이란?
임차권등기명령의 실무적 장점
임차권등기명령 신청 시 필요한 서류
임차권등기명령 신청 시 주의사항
전세 만기가 다 돼서 이사 가려는데 집주인이 돈이 없어서 보증금 당장 못 준다고 하면 매우 당황스러우실 텐데요.
그럴 때 알아보는 것 중의 하나가 바로 임차권등기명령입니다.
[임차권등기명령이란?]
이게 뭐냐면요. 임차권자가 대항력이나 우선변제권 같은 권리를 계속 유지하려면 그 집에 전입신고도 하고 실제로 살고 있어야 하는데,
만약에 전입을 빼거나 이사를 가면 기존 대항력 같은 게 깨진단 말이에요.
이걸 막기 위해 임차권을 등기부에 기재해서 보증금 못 받은 채로 이사 나가는 임차인의 기존 대항력이랑 우선변제권을 그대로 유지해 주는 게 바로 이 임차권등기명령입니다.
이거 말고도 실무상 등기명령을 통해 얻을 수 있는 이익이 몇 가지 더 있는데요.
오늘은 임차권등기명령을 통해 임차인에게 어떤 이익이 있는지, 그리고 이걸 신청하려면 필요한 서류가 무엇이고,
마지막으로 주의사항은 뭐가 있는지 다 설명해 드릴 테니까 보증금 못 받아서 등기명령 고민하는 분들은 오늘 포스팅 잘 보시기 바랍니다.
앞에서 말씀드린 것처럼 임차권등기명령은 아직 보증금을 못 받았지만, 사정상 이사를 가야 될 때 이걸 통해 기존 대항력과 우선변제권을 그대로 유지하는 게 가장 중요하면서도 기본적인 효과인데요.
이거 말고도 몇 가지 실익이 더 있습니다.
[임차권등기명령의 실무적 장점]
1. 전세대출 연장 가능
집주인이 보증금 제때 안 줘서 부득이 전세대출 연장해야 되는 분들은 이사 안 나가더라도 등기명령을 해 두면 이걸로 은행 대출 연장할 때 쓸 수 있습니다.
정상적인 경우라면 집주인이랑 임대차기간 연장 계약서를 쓰거나 은행에서 집주인 확인절차를 거치고 전세대출 연장을 할 텐데요.
만약에 집주인이랑 연락이 안 되거나 연락은 되더라도 협조를 구하기 어려운 경우라면 굳이 집주인한테 아쉬운 소리 할 필요 없이 등기명령 접수증만 은행에 제출하면 바로 전세대출 연장이 됩니다.
이거는 등기명령이 꼭 등기부에 기재되기 전이라도 상관없어요.
은행에 임차권등기명령신청 접수증만 내면 보통 6개월에서 1년 정도 전세대출 연장을 해 줘요.
이렇게 전세대출받았는데 보증금 못 돌려받아서 연장이 필요한 분들께는 임차권등기명령이 대출 연장 서류로도 쓸 수 있는 겁니다.
2. 임대인 압박 수단
그 외에도 보증금 안 주는 임대인을 압박하는 수단으로도 이걸 쓸 수 있는데요.
임차권등기명령은 보증금을 제때 못 받았을 때 신청할 수 있는데요. 아까도 말씀드렸지만, 이걸 신청했다고 꼭 이사를 나가야 되는 건 아닙니다.
그래서 보증금 안 주면 일단 등기명령해 놓고 계속 그 집에 살면서 집주인을 압박할 수도 있어요.
보통 등기부에 임차권등기가 올라가면 그걸 풀기 전까지는 새로운 세입자를 구하거나 매매를 하는 게 어렵고 담보대출도 잘 안 나옵니다.
임차권등기 된 상태에서 뒤에 들어온 세입자는 대항력도 없고 기존 임차인보다 우선순위에도 밀려요.
그리고 등기된 집을 매수한 사람은 자기가 보증금을 떠안게 될 수도 있어서 이게 해결 안 되면 집을 잘 안 사려고 합니다.
그러니까 집주인은 새 세입자를 구하거나 집을 팔려면 어떻게든 기존 임차인한테 보증금 주고 등기명령을 해제시켜야 되는 거죠.
이런 이유로 등기명령은 등기가 된 그 자체만으로도 보증금 주지 않는 임대인을 압박하는 수단으로 쓸 수 있는 겁니다.
[임차권등기명령 신청 시 필요한 서류]
1. 등기부등본
그럼 이런 임차권등기명령을 신청할 때 필요한 서류는 뭐가 있느냐?
먼저 내가 임차한 그 건물의 등기부등본이 있어야 됩니다.
아파트나 오피스텔 같은 다세대주택은 집합건물이라고 해서 토지랑 건물이 하나의 등기부로 되어 있어서 그냥 그 하나의 등기부만 준비하면 되고요.
원룸이나 빌라 같은 다가구주택은 토지랑 건물 등기부가 따로 나누어져 있는데 그중에서 건물등기부만 준비하면 됩니다.
임차권등기는 건물에만 등기되는 거라 토지등기부는 필요 없어요.
2. 주민등록초본
그리고 내 주민등록초본도 있어야 됩니다. 초본은 주민등록번호랑 과거 주소까지 다 나오는 걸로 준비하셔야 하고요.
3. 임대차계약서
다음으로 임대차계약서도 필요합니다.
임대차계약을 여러 번 갱신하면서 보증금을 올리신 분들은 그 최초 계약서랑 갱신한 계약서 전부 다 챙겨야 됩니다.
만약에 임대차계약서에 확정일자 도장이 있으면 그 계약서만 있으면 되는데,
혹시 계약서에 도장이 안 찍혀 있으면 확정일자 부여현황이나 주택임대차계약 신고필증이라는 서류도 준비해야 돼요.
이거는 다 동사무소에서 발급받을 수 있어요.
4. 건축물현황도면(다가구주택만 해당)
그리고 다가구주택의 경우에는 내가 임차한 부분의 도면도 필요한데요.
다세대주택은 등기부만으로도 호실 구별이 가능하지만, 다가구는 호실별로 등기부가 있는 게 아니라 건물 통째로 하나의 등기로 되어 있어서 내가 임차한 부분이 어딘지를 확인할 도면이 필요합니다.
도면은 건축물현황도면을 구청에서 발급받아서 쓰면 됩니다.
내가 직접 그려서 제출할 수도 있는데 그냥 구청에서 도면 받아서 내가 임차한 부분을 형광펜으로 표시해서 준비하는 게 더 정확합니다.
5. 임대차계약 종료 자료
마지막으로 임대차계약이 종료된 사실을 확인할 수 있는 자료가 필요한데요.
이거는 임대차기간 만료 2달 전에 보낸 갱신거절 문자나 카톡, 전화녹음, 내용증명 같은 거예요.
만약에 묵시적 갱신이 된 케이스라면 임대차계약 해지하겠다는 문자나 카톡 같은 걸 보내고 3개월이 지난 사실을 입증할 자료가 필요합니다.
6. 법인등기부등본(임대인이 법인일 경우)
혹시 임대인이 법인인 경우는 법인등기부등본도 준비해야 하고요.
이렇게 하면 임차권등기명령할 때 필요한 기본서류들은 다 준비되었다고 보시면 됩니다.
[임차권등기명령 신청 시 주의사항]
임차권등기명령 관련해서 주의사항도 몇 가지 말씀드리면요.
1. 임대인이 여려 명인 경우
임대인이 둘 이상이면 임대인들 전원에 대해서 다 개별적으로 갱신거절이나 해지 통지 문자, 카톡을 보내야 합니다.
상담을 해 보면 임대인 중 한 명한테만 문자 보내 놓는 경우가 많은데 그렇게 하면 등기명령 안 될 수가 있습니다.
2. 등기 완료 확인 후 이사
그리고 등기명령 신청만 하고 바로 이사하면 절대로 안 되고 법원에서 등기명령 나오고 그게 실제로 등기부등본에 적히는 것까지 반드시 확인하고 나서 집을 빼야 됩니다.
그래야 기존 대항력과 우선변제권이 그대로 유지된다는 점 꼭 기억하시기를 바랍니다.
오늘은 임차권등기명령과 관련한 기본적인 내용들에 대해 알아봤는데요.
보증금 못 받고 있는 모든 분들께 이게 필수절차는 아니지만 여러모로 요긴하게 쓰이는 제도이니 필요하신 분들은 오늘 말씀드린 내용 기억하셨다가 활용해 보시기 바랍니다.
