임차권등기명령 사람들이 자주 오해하는 5가지 사실
전세보증금 못 돌려받아서 이것저것 찾다 보면 임차권등기명령이라는 거에 대해 알게 되실 텐데요.
이전 포스팅에서도 말씀드렸지만 등기명령은 보증금 못 받고 있는데 이사는 나가야 되는 상황에서 기존의 내 대항력이랑 우선순위를 유지하기 위해서 하는 절차입니다.
그런데 상담을 해 보면 이 임차권등기명령에 대해 잘못 알고 계신 분들이 상당히 많습니다. 그런데 법률정보라는 게 잘못 알고 있는 게 아예 모르는 것보다도 더 나한테 마이너스인 경우도 있어요.
그래서 오늘은 임차권등기명령 관련해서 사람들이 잘못 알고 있는 정보 5가지를 알려 드리려고 하는데요. 이 내용 제대로 숙지하셔서 혹시라도 이것 때문에 불이익받는 일은 없으시길 바랍니다.
임차권등기명령,
전세 만기 전에는 신청할 수 없다?!
사람들이 잘못 알고 있는 정보 첫 번째는 등기명령은 전세 기간 만료 전에는 절대로 신청 못 한다는 겁니다.
이게 반은 맞고 반은 틀린 이야기인데요. 등기명령이라는 거 자체가 만기 후에도 보증금 못 돌려받았을 때 하는 거긴 하지만 만기 전이라도 신청 자체가 불가능하진 않습니다.
그런데도 이런 이야기가 왜 나오느냐?
실제로 만기 전에 신청서 들고 법원 민원실에 서류 내러 가면 법원 담당자가 전세 만기일 확인하고 아직 안 됐으면 접수 자체를 안 받아주는 경우가 있어요.
그러다 보니 이런 이야기가 나오는 건데요. 그러면 만기 전에는 절대로 신청을 못 하는 거냐? 그렇지 않습니다. 다른 방법이 있어요.
등기명령 신청을 전자소송으로 하면 만기 전에도 얼마든지 접수가 가능합니다.
전자소송으로 내면 법원에서 안 받아주고 그러는 거 없어요. 그럼 굳이 이렇게까지 해서 만기 전에 접수하는 게 왜 필요하냐?
전세대출받은 분들은 집주인하고 합의로 전세기간 연장하는 게 아니라면 은행에서는 대출연장하려면 임차권등기명령 접수증이라도 가져오라고 하거든요.
그런데 전세대출 연장심사는 보통 대출만기 전에 서류받아서 하는데 전세 만기 지나서 등기명령 신청하게 되면 이 기간을 맞추기가 사실상 어렵단 말이에요.
그래서 이런 분들은 전세만기 전에 등기명령 신청해서 접수증을 은행에 내고 대출 연장하는 게 필요합니다.
그러니까 대출 연장 때문에 임차권등기명령이 필요하신 분들은 전세만기 3~4일 전쯤에 전자로 신청서 내고 접수증을 은행에 제출하면 촉박하지 않게 대출 연장 승인을 받을 수가 있는 겁니다.
이렇게 만기 며칠 전에 미리 등기명령 신청했다고 해서 결정이 기각되거나 하지 않으니 너무 염려하지 않으셔도 됩니다.
그러니까 무조건 등기명령은 전세만료 이후에만 가능하다는 거는 반은 맞고 반은 틀린 정보인 거죠.
임차권등기명령,
집을 비우지 않으면 신청할 수 없다?!
두 번째는 임차권등기명령은 집 비워주기 전에는 못한다는 건데요. 이거는 완전히 틀린 정보입니다.
등기명령하려면 집을 비워줘야 되는 게 전혀 아닙니다. 집 안 비워줘도 임대차기간 이후에는 보증금 못 받고 있으면 얼마든지 신청할 수 있어요.
그 집에 계속 살면서 등기명령하면 이걸로 보증금 안 돌려주는 집주인을 압박할 수가 있습니다.
그러니까 만기 이후에 이사 안 가고 계신 분들도 보증금 받기 위해 등기명령 신청하셔도 아무 문제없습니다.
임차권등기명령만으로
대출이자를 받을 수 있다?!
세 번째는 등기명령하고 나면 집주인한테서 대출이자도 받을 수 있다는 건데요. 이것도 틀린 정보입니다.
내가 보증금을 받는 것과 집주인한테 전셋집을 돌려주는 거를 서로 동시이행 관계라고 하는데요.
이 동시이행 관계에 있는 동안에는 서로 이자 같은 게 안 생깁니다.
그럼 내가 대출이자까지 받고 싶으면 어떻게 해야 되느냐? 이 동시이행 관계를 깨야 되는데요. 임차인 입장에서는 집을 집주인한테 돌려줘야 되는 거죠.
이렇게 하면 이자를 청구할 수가 있는데 이때 이자는 정확히 말해서 대출이자는 아니고, 법정지연이자 5%입니다.
만약에 소송으로 보증금 달라고 하면 소송지연이자 12%가 붙습니다.
대신 특별한 사정이 없는 한 여기에 추가로 대출이자를 요구할 수는 없어요.
그러니까 내가 집주인한테서 지연이자까지 다 받고 싶으면 등기명령만 하는 걸로 되지는 않고 집까지 집주인한테 인도해 줘야 된다고 이해하시면 됩니다.
그러니까 등기명령만 하면 대출이자도 받을 수 있다는 말은 틀린 거죠.
임차권등기명령,
임대인 송달 없이는 진행할 수 없다?!
네 번째는 임차권등기명령은 집주인한테 서류가 송달돼야 사건이 진행된다는 건데요. 이전에는 이 말이 맞았지만, 지금은 틀린 정보입니다.
2023년 7월 19일 자로 주택임대차보호법이 바뀌어서 지금은 임차권등기명령이 임대인한테 서류 송달 없이 바로 진행되게 되었습니다.
집주인 중에는 연락 두절로 우편이 송달 안 되는 경우도 많거든요.
그런데 이것 때문에 등기명령 절차가 늦어지거나 하는 걸 막기 위해서 지금은 법원에서 등기명령신청 내용을 보고 문제없다 싶으면 집주인한테 내용 안 보내고 그냥 바로 결정을 내려줍니다.
그러니까 집주인이 연락이 안 되든 소재불명이든 상관없이 등기명령 신청할 수가 있는 겁니다.
임차권등기명령,
임차인 동의 없이는 취소될 수 없다?!
마지막으로 다섯 번째는 임차권등기가 되고 나면 임차인 동의 없이는 이걸 집주인이 마음대로 못 푼다는 건데요. 이것도 자칫 오해할 수 있는 정보입니다.
등기명령 자체에 문제가 없고 보증금을 받기 전에는 집주인이 이걸 풀지 못하는 건 맞아요.
하지만 만약에 임대차가 해지된 것 자체에 다툼이 있어서 집주인이 등기명령에 대한 이의신청을 하거나 그게 아니더라도 집주인이 보증금을 중간에 돌려주게 되면 직접 취소 신청을 할 수가 있습니다.
만약에 그렇게 해서 이의가 받아들여지거나 취소가 되면 오히려 임차인이 그에 대한 비용을 물어야 할 수도 있어서 이런 경우는 그냥 임차인이 풀어주는 게 낫습니다.
그러니까 등기명령은 임차인 동의 없이는 집주인이 못 푼다는 것도 정확하지 않은 정보인 거죠.
오늘은 임차권등기명령 관련해서 사람들이 잘못 알고 있는 정보 다섯 가지에 대해 말씀드렸는데요.
이 내용들이 사소해 보일 수도 있지만 등기명령만 하면 이자 받을 수 있는 줄 알고 집 인도 안 하고 있다가 이자 하나도 못 받게 되거나,
만기 이후에만 신청되는 줄 알고 시기를 놓쳐서 전세대출연장을 놓치는 불상사를 막으려면 이런 내용을 정확하게 알고 계셔야 하겠죠.
혹시 더 궁금한 점이 있으시다면, 아래 링크를 통해 상담을 요청하실 수 있습니다. 감사합니다.
