변호사 칼럼 청년안심주택 전세사기 대응방법
언제나 의뢰인과 함께하는 안영진 변호사입니다. '내 집 마련'의 꿈은 까마득하고, 전세는 끝없는 사기 위험에 불안하기만 한 요즘. 서울시가 내놓은 청년안심주택은 퍽 믿음직스러운 구원의 손길처럼 보였습니다. 하지만 '안심'이라는 달콤한 이름 뒤에는 너무도 무거운 현실이 숨어 있었습니다. 저는 변호사로서 이 사태를 가까이에서 지켜보며, 얼마나 많은 청년들이 공공의 이름에 기대었다가 깊은 상실감에 빠졌는지 목도하고 있습니다.
‘안심’을 가장한 전세사기, 그 시작은 잠실 센트럴파크
최근 서울시가 청년 주거 안정을 목표로 추진한 청년안심주택에서 대규모 전세사기 피해가 발생해 사회적 파장이 확산되고 있습니다.
이번 사태가 본격적으로 드러난 계기는 잠실 센트럴파크 청년안심주택 일부 세대의 경매 진행이었습니다. 임대 사업자가 시공사에 공사대금을 지급하지 못하면서 발생한 이 사태는, 단순한 임대인의 재정난을 넘어섰습니다.
피해 규모는 약 130~141세대에 걸쳐 총 238억 원에 달하며, 입주민 보증금 상당액이 기존 대출 상환에 유용된 정황까지 포착되었습니다. 이는 전형적인 무자본 갭투자 방식과 유사한 구조로, 청년들의 소중한 보증금을 사업 실패의 손실 보전에 악용한 명백한 사기 행위로 볼 수 있습니다.
정책의 함정: '공공지원'이라는 이름 뒤에 숨겨진 민간의 위험
청년안심주택은 공공지원 민간임대라는 특수한 구조로, 서울시가 용적률 상향·세제 혜택 등 막대한 인센티브를 제공해 민간사업자의 참여를 유도하고, 민간은 시세보다 저렴하게 주택을 공급하는 방식입니다. 겉보기에는 이상적인 민관 협력 모델이지만, 관리·감독 장치의 부재라는 치명적 허점이 드러났습니다.
정책 설계가 민간의 이윤 극대화에는 유리했으나, 사업자의 파산·도덕적 해이 발생 시 공공이 개입할 법적 근거가 부족해 피해가 고스란히 임차인에게 전가되는 구조였습니다. 결국 ‘공공성’은 이름뿐이었고, 실질적인 안전장치는 부재했던 것입니다.
법적 안전장치의 무력화: 보증보험 미가입의 결정적 문제
이번 사태의 핵심 문제 중 하나는 전세보증금 반환 보증보험에 가입되어 있지 않았다는 점입니다. 현행법상 임대 사업자는 보증보험 가입이 의무이지만, 잠실 센트럴파크 청년안심주택의 경우 여러 사유를 들어 이를 이행하지 않았습니다.
법적 공백: 해당 단지는 보증보험 의무화 관련 법령 개정 이전에 인허가를 받아 법의 사각지대에 놓였습니다.
높은 부채비율: 이미 건물에 과도한 근저당이 설정되어 있어 보증 가입 요건을 충족하지 못했습니다.
솜방망이 처벌: 보증보험 미가입 시 부과되는 과태료는 최대 3천만 원에 불과해, 수백억 원에 달하는 보증금 반환 의무를 회피하려는 임대인에게는 사실상 아무런 제재가 되지 못했습니다.
결국, 임차인의 가장 중요한 안전장치가 허술한 법과 행정의 틈바구니에서 무력화된 것입니다.
피해는 잠실만이 아니다: 서울시 전역으로 확산되는 위험
잠실 센트럴파크는 시작일 뿐입니다. 국회 자료에 따르면, 서울시 청년안심주택 중 전세보증금 반환 보증보험에 가입되지 않은 단지가 15곳, 총 3,166세대에 달하는 것으로 확인되었습니다. 실제로 옥산 그린타워 등 일부 단지에서도 경매 절차가 진행 중이며, 도봉구의 한 단지에서는 세입자가 법적 소송에서 승소했음에도 보증금을 돌려받지 못하는 사례까지 발생했습니다.
이는 이번 사태가 서울시 청년안심주택 정책 전반의 구조적 취약성에서 비롯된 문제임을 명백히 보여줍니다. 현재 경매가 진행되지 않은 단지 역시 동일한 위험 구조에 놓여 있어, 제2·제3의 대규모 피해 발생 가능성을 배제할 수 없는 상황입니다.
피해자들을 위한 구체적인 해결책은?
이 불안과 절망의 시간을 뚫고 나가기 위해서는 현실적인 대응이 필요합니다. 피해를 입었다면, 지금 당장 법적 권리 확보를 위한 절차를 밟아야 합니다.
임차권 등기 명령: 이 조치는 전세사기 피해 시, 임차인이 이사를 가야 하는 상황이 발생하더라도 법적으로 자신의 권리(대항력 및 우선변제권)를 지키기 위한 가장 기본적인 법적 안전장치입니다. 현재 청년안심주택 피해자들도 이 조치를 통해 보증금을 지킬 수 있는 법적 근거를 마련할 수 있습니다.
전세보증금 반환 소송: 임대인이 보증금 반환을 거부하거나 능력이 없는 상황에서 보증금 반환을 강제하기 위한 법적 절차입니다. 소송을 통해 받는 확정판결문은 향후 경매 절차나 강제집행의 필수적인 근거가 되므로, 현재 피해자들이 보증금을 돌려받기 위한 핵심적인 대응 방안입니다.
배당요구 신청: 이미 경매가 진행 중인 잠실 센트럴파크와 같은 단지의 피해자들에게는 가장 중요한 절차 중 하나입니다. 법원에 배당요구를 신청해야만 경매 낙찰금에서 자신의 보증금을 우선적으로 돌려받을 수 있는 권리를 주장할 수 있습니다.
비상대책위원회 활동 및 공적 지원 활용: 청년안심주택 전세사기 사태는 피해 규모가 크고 복잡한 법적 쟁점을 포함하고 있어, 개인이 홀로 대응하기에는 한계가 있습니다. 비상대책위원회는 공동의 힘을 모아 정보 공유, 집단 소송, 언론 및 정부 압박 등을 통해 개인이 얻기 어려운 결과를 이끌어낼 수 있는 효과적인 방법입니다. 또한, 서울시나 대한법률구조공단의 지원은 비용 부담을 줄이고 전문적인 법률 조언을 얻는 데 큰 도움이 됩니다.
이 사태로 인해 많은 분들이 큰 충격과 불안에 휩싸인 상황임을 잘 알고 있습니다. 그러나 지금은 법적 권리 확보를 위한 신속하고 체계적인 대응이 무엇보다 중요합니다. 도움이 필요할 경우, 전세사기 전문 변호사로서 피해자분들의 고통을 덜고, 소중한 보증금을 되찾기 위해 모든 법률적 수단을 동원하여 함께 하겠습니다.
