부동산전문변호사 다운계약서의 민·형사상 효력 및 처벌
안녕하세요. 부동산 전문변호사 안영진입니다.
오늘은 부동산 거래에서 자주 발생하는 다운계약서의 문제점을 심도 있게 다뤄보고자 합니다. 이 글은 실제 의뢰인과의 상담 및 대화 사례를 바탕으로 에세이 형식으로 풀어내었으며, 다운계약서의 법적 효력과 민·형사상의 처벌 근거에 대해 자세히 설명합니다.
1. 다운계약서의 의미 및 사건 수행 배경
부동산 시장에서 다운계약서란, 실제 거래가액보다 낮은 금액으로 매매계약을 체결하는 서류를 말합니다. 최근 부동산 가격이 폭등하면서 양도소득세 부담을 줄이기 위해 이러한 다운계약서를 활용하는 사례가 빈번해졌습니다.
한 의뢰인 A씨가 상담실에 들어와 “다운계약서를 작성하면 그 계약 자체가 무효가 되는 건가요?”라고 물었을 때, 저는 “다운계약서 자체는 대법원 판례에 따라 무효로 간주되지 않습니다”라고 답했습니다.
대법원은 실제 거래가액과 다른 금액으로 매매계약을 체결했다고 하더라도, 그 행위만으로 사회질서를 해치는 법률행위로서 계약 전체를 무효화하지 않는다고 판시했습니다. 다만, 이러한 서류는 불법적 세금 회피를 목적으로 한다는 점에서 문제가 됩니다.
2. 법원의 판례와 행정처분의 위험
실제 거래가액과 다른 금액으로 매매계약을 체결하는 다운계약서가 법원에서는 무효로 인정되지 않더라도, 이로 인해 발생하는 행정처분의 위험은 무시할 수 없습니다.
부동산거래신고법에 따라 부동산 거래 시 해당 부동산 소재지를 관할하는 시장, 군수, 구청장 등에게 신고해야 합니다. 다운계약서를 작성하면 실제 거래가액이 아닌 허위 금액으로 신고하게 되어, 부동산 경제의 투명성을 해치고 과세의 어려움을 초래합니다.
따라서 법에서는 취득가액의 5/100 이하의 과태료를 부과하도록 규정하고 있으며, 특히 공인중개사가 관여할 경우에는 개설등록 취소나 6개월 이내 업무정지 등의 제재가 가해집니다. 의뢰인 B씨와 상담하면서 “다운계약서를 작성하면 과태료 처분뿐 아니라 공인중개사에게도 큰 불이익이 따른다”라는 점을 강조한 바 있습니다.
3. 조세범처벌법과 형사처벌, 그리고 시스템 강화
다운계약서로 인한 허위 신고는 단순 행정처분을 넘어 조세범처벌법에 따른 형사처벌 대상이 됩니다.
한 의뢰인 C씨가 “다운계약서 때문에 세무 당국에 적발되면 형사처벌까지 받을 수 있는 건가요?”라고 질문했을 때, 저는 단호하게 “네, 다운계약서를 통한 허위 신고는 조세범처벌법상 범죄로 간주되어, 공제받은 세액의 2배 이하에 해당하는 벌금형이 부과되며, 심각한 경우 징역형까지 선고될 수 있다”고 답했습니다.
또한, 과거에는 거래 전산망과 세무 조사 시스템의 미비로 다운계약서가 은밀하게 이루어질 수 있었으나, 최근 몇 년간 세무 당국은 전산망 및 조사 시스템을 대폭 강화하여, 허위 신고를 거의 실시간으로 파악할 수 있게 되었습니다. 이로 인해 매도인, 매수인, 그리고 공인중개사가 다운계약서를 작성하더라도 실제 거래 내용이 쉽게 드러나고 있으며, 의뢰인 E씨는 “세무 당국의 철저한 조사 시스템에 큰 충격을 받았다”고 토로한 바 있습니다.
4. 결론: 신중한 판단과 법률 전문가의 조언
부동산 거래에서 다운계약서를 통한 세금 회피는 단기적으로 이익을 가져다줄 수 있으나, 결국 과태료, 형사처벌, 그리고 사회적 신뢰 상실이라는 막대한 대가를 치르게 됩니다.
부동산 가격이 급등하면서 많은 투자자들이 “실제 거래가격보다 낮은 금액으로 신고하면 세금을 줄일 수 있지 않을까?”라는 유혹에 빠지지만, 이는 부동산 시장의 투명성을 해치고 정부의 정책 수립에도 악영향을 미치는 행위입니다.
저와 같은 민사전문변호사는 이러한 법적 리스크를 미리 경고하고, 의뢰인들이 올바른 판단을 할 수 있도록 돕기 위해 존재합니다.
“다운계약서로 인한 단기 이익보다, 장기적인 법적 안정과 사회적 신뢰가 더 중요하다”는 점을 다시 한번 강조하며, 부동산 거래 시에는 항상 정직한 신고와 투명한 거래를 통해 불필요한 법적 분쟁과 경제적 손실을 예방하시길 바랍니다.
만약 다운계약서와 관련한 문제가 발생하거나 법적 의문이 있으시다면, 언제든 경험이 풍부한 법률 전문가와 상담하여 신중하게 대응하시길 권해드립니다.
