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by AHN SIHYO May 21. 2020

리츠 | 신한알파리츠 | 대일빌딩 편입을 위한 유상증자

판교에 위치한 크래프톤 타워와 용산에 위치한 더프라임 타워를 보유하고 있는 신한알파리츠에서 지난 3월, 남대문로에 위치한 대일빌딩을 편입하기 위해 유상증자하기로 결정했습니다.

이어 5월 15일 전자공시시스템을 통해 확정된 유상증자 발행가액을 발표했습니다.

유상증자 주요 사항

전자공시시스템

신주 발행가액은 5,860원이고 총 27,542,000,000원을 모집하게 됩니다.

구주주 청약은 5월 19일부터 20일까지

일반공모 청약은 5월 22일부터 25일까지

배정 공고는 삼성증권과 신한금융투자 홈페이지를 통해서 5월 27일에 진행될 예정입니다.

신한알파리츠는 대일빌딩 취득가의 38%를 이번 유상증자로 조달하는 275억으로 하고,

나머지 62%에 대해서는 선순위, 중순위차입으로 681억원을 조달할 계획입니다.

대일빌딩 자산 편입을 위해 차입한 내역

세번째 자산 편입

신한알파리츠 자산현황

신한알파리츠는 판교와 용산의 빌딩을 투자한 이후 세번째로 빌딩을 편입하게 되는데요.

이번 자산 편입으로 신한알파리츠는 1. CBD로 포트폴리오 확장, 2. 자산규모가 상장 당시 6천억원에서 9천억원으로 증가, 3. 두번째 유상증자를 통해 성장하는 리츠라는 것을 시장에 보여줬습니다.

이번 자산이 총 NAV에서 9%밖에 차지하지 않지만 신한알파리츠의 운용역량이 돋보입니다.

리츠 대부분이 유상증자를 통해 성장하는 전략을 추구하지만, 실제로 우리나라에서는 신한알파리츠만 유상증자를 통해서 자산을 편입하였기 때문에 주목할 필요가 있습니다.

About 대일빌딩

대일빌딩은 서울 중구 남대문로1가에 위치했습니다.

대일빌딩 위치

제일 중요한 대일빌딩의 배당수익률은 액면가 기준으로 5% 중반으로 예상됩니다.

Cap Rate를 역산하게 되면 4% 초반에 빌딩을 취득한 것으로 보입니다.

보통 CBD에 있는 오피스 빌딩들은 1970년 80년사이에 만들어져 전용면적이 넓기 때문에 매입가격은 경쟁력이 있다고 보입니다.

매입 당시에 공실률이 22% 수준이었지만, 최근 루이비통코리아를 유치하면서 공실률을 0%로 만들었습니다.

투자설명서에 따르면 5월 15일 기준으로,

"신한알파광교리츠의 투자부동산인 대일빌딩의 임대율은 약 96.7%이며, 잔여 공실부분에 대하여 신한캐피탈과 신규 임대차계약 체결 협의 진행중으로 신한캐피탈과의 임대차 계약 체결 완료 시 임대율 100.0% 달성이 예상됩니다.
단, 현재 발생한 코로나19 영 향 등으로 협의 중인 신규 임대차계약이 체결되지 않거나, 일부 임차인의 현금창출능 력이 감소하여 임대차계약 중도해지가 발생하고 추가적인 임대차계약이 진행되지 않아 공실이 발행하거나 임대료가 감소할 수 있습니다."

이렇게 참고 사항을 달아놓았습니다.

특히 코로나19로 재택근무가 증가하고, 오피스 보안과 위생을 더 신경쓰고 투자하고 있는 상황에서 오피스빌딩에 들어온 기업들의 오피스 공간을 넓히기 위한 수요가 증가할 것입니다.

그래도 신경써야할 리스크

신한알파리츠가 보유하고 있는 판교 크래프톤타워 상가 임차인들 중 일부가 코로나19 영향으로 임대로 연체가 발생했고, 임차인 교체를 추진하고 있다고 합니다.

이 크래프톤타워의 리테일 공간이 전체의 19%이고, 임차인이 교체되는 곳은 전체의 1~2% 수준입니다.