사업에서 가장 중요한 건 캐시플로우, 즉 현금흐름이다. 매달 실제로 손에 쥐는 돈이 얼마인지가 생존을 좌우한다. 처음 숙소를 운영할 때 나는 수익률을 어떻게 계산해야 할지 고민이 많았다. 어디서부터 기준을 잡아야 하는지도 막막했다. 단순하게 방을 어떻게 꾸밀지, 손님을 어떻게 맞을지 같은 운영 아이디어에만 집중했지만, 막상 임대료와 운영비, 청소비, 각종 소모품 비용을 계산하다 보니 실제로 1박당 비용을 얼마로 해야 영업이익이 남을지 몰랐던 것이다.
우선 가장 먼저 한 일은 주변 시세를 알아보는 것이었다. 숙소를 운영하시는 분들에게 직접 물어볼 수는 없었기 때문에 근처 부동산 세 곳을 찾아가 조언을 구했다. 중개인들은 이미 인근 시세를 알고 있었고, 나 같은 초보자에게 현실적인 기준을 제시해 줄 수 있었다.
그런데 문제는 세 곳 모두 예상보다 ‘높은 액수’를 이야기한다는 점이었다. 인테리어가 깔끔하게 되어있고, 위치도 나쁘지 않으니 이 정도는 받아야 한다는 것이었다. 솔직히 말하면 마음이 흔들렸다. 하지만 곰곰이 생각해 보니 그 금액은 시장에서 실제로 받아들여질 수 있는 수준인지 확신이 없었다. 그래서 발걸음을 돌려 여러 플랫폼과 에어비앤비 경쟁업체를 뒤져봤다. 동일한 입지, 비슷한 조건의 방들이 어떤 가격으로 운영되고 있는지 직접 확인해 본 것이다.
앱을 통해 확인한 시세는 부동산에서 말한 금액보다 확실히 낮았다. 아무리 내 방이 잘 꾸며져 있다고 해도 손님 입장에서는 주변의 다른 숙소와 비교할 수밖에 없다. 나도 해외여행을 가면서 숙소를 알아볼 때 위치와 금액을 1순위로 놓고 보기 때문에 어느 정도 수준에 맞춰 놓고 경쟁해야 했다. 내가 받고 싶은 금액과 시장이 받아들이는 금액은 확실히 달랐다.
에어비앤비 플랫폼 안에서 ‘스마트 요금’이란 제도가 있어서 그걸 켜두면, 매일 가격변동이 자동으로 되지만, 어쩔 땐 금액이 터무니없이 떨어지는 경우가 있어서 꺼두었다. 그리고 나는 시장에서 형성된 평균가를 기준으로 삼았다. 그 안에서 가격을 조정하며 운영 전략을 세우기 시작했다. 때로는 주말과 평일의 가격을 달리 책정했고, 성수기와 비수기에 따라 유연하게 대응했다. 경쟁업체의 가격을 관찰하면서 단순히 가격을 깎는 게 아니라 ‘가성비가 느껴지는 숙소’를 만드는 쪽으로 방향을 잡았다. 실제 우리 리뷰를 보면 ‘가성비’라는 키워드가 굉장히 많이 보인다. 처음엔 어떻게 해야 할지 몰라 막막했고, 남들이 말하는 수치에 휘둘리기도 했지만, 결국 스스로 데이터를 확인하고 그 안에서 전략을 조율하는 과정이 내 사업의 가장 큰 자산이 되었다.
사업 초창기엔 한 달 단위의 매출 변동에 불안하기도 했지만, 점차 손님들의 패턴이 읽히고 예약이 꾸준히 쌓이면서 현금흐름이 안정되기 시작했다. 방 한 칸에서 매달 일정하게 들어오는 수입은 단순한 숫자 이상의 의미가 있었다. 적은 금액이라도 꾸준히 현금이 들어오는 구조를 만들었다는 사실 자체가 이후 운영을 어떻게 해야 하는지 깨닫게 해주는 큰 동기가 되었다.
현금흐름이 안정되자 그다음에는 자연스럽게 확장의 욕심이 생겼다. 또 다른 공간을 알아보기도 했다. 무리하게 늘리기보다는 ‘최적의 운영’을 먼저 다져놓고 여유가 생기면 확장하는 방식이었다. 근처 작은 방을 하나 더 얻어서 내국인에게 단기임대하는 플랫폼에 똑같은 노하우로 시작해 안정적인 현금흐름을 유지했다.
두 번째 공간을 운영하면서 이전에 배운 노하우를 그대로 적용하니 훨씬 수월했지만, 운영하면서 부담이 만만치 않았다. 하지만 중요한 건 ‘두 개의 현금흐름’을 만들었다는 사실이었다. 한쪽이 공실이어도 다른 방에서 수익이 발생하기 때문에 전체적으로 흔들림이 크지 않았다. 이 경험은 이후 더 큰 계획을 세우는 발판이 되었다.