임차인이 독점적으로 사용하는 냉방기나 보일러와 같은 필수 설비가 고장 났을 때, 수리 책임의 소재를 가리는 기준은 계약서상의 문구와 실제 하자의 경중 사이의 균형에 있다. 민법 제623조는 임대인에게 목적물을 사용 및 수익에 적합한 상태로 유지해야 할 적극적인 의무를 부여하고 있다. 비록 계약 당시 임차인이 전용 설비를 관리하고 보수한다는 특약을 맺었더라도, 법리는 해당 특약이 임대인의 기본적 유지 의무를 완전히 배제하는 것으로 해석하지 않는다.
대법원 판례에 따르면 수선의무 면제 특약은 통상적으로 발생할 수 있는 소규모 수선, 즉 적은 비용으로 손쉽게 고칠 수 있는 사소한 부분에 한정된다. 에어컨의 냉매 가스 충전이나 보일러의 단순 소모품 교체 같은 관리 비용은 임차인의 몫이 될 수 있으나, 장비의 핵심 부품이 노후화되어 기능이 정지된 경우까지 임차인에게 책임을 지우기는 어렵다. 이는 설비의 가치를 보존하고 수명을 연장하는 대규모 수선의 영역이기 때문이다.
냉방기의 컴프레서나 보일러의 열교환기 및 컨트롤러 고장은 장비 가액의 상당 부분을 차지하는 중대한 하자로 분류된다. 이러한 설비들은 임대인이 건물의 효용을 높이기 위해 설치한 부착물이자 자산이므로, 정상적인 사용 과정에서 발생한 기계적 노후를 임차인의 귀책으로 돌리는 것은 논리적이지 않다. 핵심 부품의 전면 교체는 목적물의 본체에 해당하는 수선이며, 그 이익은 결국 소유자인 임대인에게 귀속되는 자본적 지출의 성격을 갖는다.
주거 및 사무 공간에서 보일러는 냉방기만큼이나 필수적인 부속 설비로서, 임대인이 인도 당시부터 사용 수익을 보장해야 하는 대상이다. 만약 노후된 보일러가 고장 나 전체를 교체해야 하거나 핵심 구동 부위의 대수선이 필요한 상황임에도 특약을 근거로 임차인에게 비용을 전가한다면, 이는 임대차 계약의 본질인 '사용 수익의 제공'이라는 의무를 저버리는 행위가 될 수 있다. 임차인이 지불하는 차임에는 이러한 기본 설비의 정상적인 감가상각 비용이 이미 포함되어 있다고 보아야 한다.
따라서 임차인 전용 설비라는 명목하에 부과된 보수 특약은 시설물의 본래적 기능을 상실한 대규모 고장 앞에서는 그 효력이 제한된다. 수리 비용이 과다하여 기계의 가치를 새로 형성하는 수준이라면, 이는 소규모 수선의 범위를 명백히 벗어난 것으로 보아 임대인이 그 비용을 부담하는 것이 타당하다. 실무적으로도 고장 원인이 임차인의 고의나 과실이 아닌 장비의 내구연한 경과에 있음을 증빙하여 임대인에게 수선 및 교체를 요구하는 것이 법리적으로 정당한 접근이다.