주택이나 건축물을 허가 없이 바로 지을 수 없다. 임야나 전, 답 같은 경우 개발행위 허가를 받아야 토목공사가 가능하고 착공신고 후 승인을 받아야 건축의 시작인 기초공사를 진행할 수 있다. 본인이 건축사 자격증을 가지고 있지 않는 한 허가를 받기 위한 과정은 측량사무소와 건축사무소를 반드시 거쳐야 하고 이들은 건축행정시스템 세움터라는 인터넷 사이트를 통해서 민원을 접수하여 처리한다. 지역 행정기관 부근에 있는 측량사무소를 이용하면 허가 과정에서 발생하는 여러 부대비용과 세금 납부 등의 절차도 모두 대행해주므로 사실 건축주가 직접 행정기관을 방문하여 처리해야 하는 일들은 거의 없다. 하지만 산재 및 고용보험을 들거나, 중소규모 건설공사 재해예방 기술지도에 대한 계약을 체결하고, 새움터에 등록된 건축공사 현장관리인을 채용 하는 등의 사항은 건축주가 직접 처리하여 건축사에게 제공해주어야 개발행위 허가 승인후 착공신고를 원활하게 진행 할 수가 있다.
보통 민원을 접수할 때 개발행위허가를 포함한 건축 의제로 통합하여 신고를 한다. 하지만 00 군청에서 지역 측량사무소에 공지도 없이 2021년 하반기부터 개발행위 허가와 건축을 분리해서 허가를 심사한다고 통보가 왔다고 한다. 따라서 분리한 후 재신청하는 과정에서 거의 한 달이 지연되었다. 이렇듯 허가를 받기 위해 신고하고 보완이 떨어지면 수정하는 등의 일련의 과정을 거쳐 대부분 한 달 안에 허가가 나게 되는데 위와 같이 예상할 수 없는 변수가 발생하면 그 기다림의 시간은 예측할 수가 없는 것이다.
서울에 있는 건축사무소를 이용해서 허가가 늦어지나 했는데 군청에 근무하는 실무자의 말에 의하면 요즈음은 공무원의 연령층이 젊어지고 규정을 준수하려는 성향의 업무자의 태도로 바뀌고 있고 지역 건축사무소를 이용한다고 해서 허가를 빨리 내준다거나 하는 등 텃세를 부리는 불합리한 업무를 하지 않는다고 한다. 개인 처리해야 하는 담당업무가 많고 순차적으로 처리해야 하는 경우라서 기간이 길어진다고 하니 결국 물리적인 시간이 필요한 셈이다. 특히 임야 같은 경우 협조를 해야 하는 부서가 많기 때문에 허가 관련 서류를 완벽히 준비해서 접수하였더라도 기본적으로 보완 사항이 몇 차례 발생하므로 법정기일 내에 처리되지 않아 대기 기간은 길어질 수밖에 없다. 이러한 변수를 감안하지 않고 접수를 했다가는 허가를 받기 위해 기다리는 기간이 길어지게 되어 공사의 적기를 놓칠 수 있다.
7월 중순에 갑자기 임야를 구입하게 되었고 큰 아이 초등학교 입학일에 맞추어 집을 짓기로 계획을 세웠다. 어쩔 수 없이 겨울 공사를 진행해야 하는 상황이다. 목조주택은 한겨울 공사도 가능해서 평균기온이 영하로 떨어지기 전에 기초매트를 완성하는 게 목표였다. 이에 건축설계 또한 빠르게 진행하여 개발행위허가를 포함하여 건축허가 신고를 9월 초에 접수하였다. 그러나 최종 승인 11월 초에 났다. 최초 계획으로는 10월에 토목공사가 완료되었어야 했는데 허가가 늦어지는 관계로 최적의 공사 시기를 놓치고 말았다. 날씨가 갑자기 추워지는 바람에 보강토 공사 또한 생각보다 지연되고 기초공사 시공업체를 선택하는데 있어 시간이 촉박했다. 어렵게 구한 업체와 평균 기온이 영하로 떨어지는 12월 초에 시공을 하였고, 하자 발생률을 낮추기 위해 추가적으로 사용된 자재비와 장비대 등은 건축 비용을 상승하게 되는 결정적인 요인이 되었다. 즉 건축계획을 치밀하게 세웠다면 추운 날씨에서 발생할 수 있는 기본적인 하자를 사전에 막을 수 있었을 것이다.
여유롭게 건축기간을 설정하고 구체적으로 건축계획을 작성하는 것이 정말 중요하다는 것을 알게 되었다. 어쩔 수 없는 상황에서 준비되지 않고 조급하게 다양한 공정을 진행했던 것들이 지금에 와서 가장 후회가 되는 부분이다. 직영공사의 성공 여부의 관건은 공정별로 공사가 어떻게 이루어지는지 충분히 학습하고 세부적으로 건축계획을 하는 것이다. 그래도 현장에 일어나는 다양한 변수에 직면할 수 있기 때문이다.
목조주택 45평을 짓기 위해 들어간 허가비용은 아래와 같다. 금액은 만원 단위로 올림 해서 대략적인 금액을 제시하였다.(2021년 기준)
* 개발행위 및 건축허가를 진행하는데 발생한 비용
- 측량 인허가 비용(토목설계비 포함) : 250만원
- 건축 인허가 비용(설계비 별도) : 500만원
- 대체산림 조성비 : 380만 원
- 산지 원상복구비 예치 보험 : 110만원
- 면허세 및 공채 : 5만원
* 착공신고를 진행하는데 추가적으로 발생한 비용
- 산재보험료 : 86만원, 고용보험료 : 43만원 ----> 근로복지공단 고용 산재보험 토털 서비스 이용; 건축면적으로 일괄 계산하여 보험료 적용
- 현장관리인 채용비용(3개월) : 250만원
<건축법 제24조 제6항에 따른 "건설산업 기본법" 제41조 제1항 각호에 해당하지 아니하는 건축물의 건축주는 공사 현장의 공정을 관리하기 위하여 같은 법 제2조 제15호에 따른 건설기술자 1명을 현장관리인으로 지정하여야 한다. 현장관리인은 건축주 본인도 할 수가 있다. 조건은 건축 관련 자격증이 있을 때 가능하다. 다음에 직영공사를 진행한다면 사전에 건축 관련 자격증을 취득하여 현장관리인 채용비용을 아껴볼 생각이다.>
- 중소규모 건설공사 재해예방 기술지도비(기술지도 회수 5회) : 50만원
<중소규모 건설공사에는 재해예방 기술지도 의무제라는 것이 있다. 공사금액이 1~120억 규모에서 적용되는 제도이므로 웬만한 전원주택 시공 시 가입이 의무일 것이다. 재해예방 기술지도를 대행하는 업체와 계약하고 그 계약서를 제출해야 착공 허가가 나온다.>
