부동산 투자, 지금이 '최적기'인 이유
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Jan 10. 2025
안녕하세요. 독서하는베짱이입니다.
여러분은 투자를 하고 계신가요? 직장인이든 사업가든 투자를 하지 않는 사람은 없을 거라고 생각합니다. 월급 또는 사업소득만으로는 먹고살기 어렵기 때문입니다. 시간이 지날수록 화폐가치는 계속 하락하기 때문에 투자하지 않고 돈을 모아둔다면 돈을 잃어버리는 것과 다를 바 없습니다.
주식, 부동산 등 다양한 투자방식이 있지만 오늘은 부동산에 대한 이야기를 해 보겠습니다.
부동산 가격에 대한 사람들의 '잘못된' 생각
부동산 가격은 언제 오를까요? 경제 상황이 좋을 때 오를까요? 좋지 않을 때 오를까요? 경제 상황이 좋아야 부동산 가격이 오를 거라고 생각하시는 분들이 많습니다. 경제활동이 활발히 이루어져야 돈이 돌기 때문이니다.
그러나 부동산 가격은 경제 상황이 나빠져야 오릅니다. 코로나 시대를 생각해 보세요. 경제 상황이 나빴지만 집값이 떨어졌나요? 지방 구축 아파트까지 신고가를 찍는 등 역대급 상승이 이루어졌습니다.
전국 아파트 매매 실거래가격지수경기가 좋을 때는 시장의 유동성을 흡수하기 위해 기준금리를 올리기 시작합니다. 기준금리를 올리다 보면 무슨 문제가 발생할까요? 소비와 투자가 감소합니다
집을 담보로 대출받은 원리금 상황 부담이 커집니다. 시장이 돈이 돌지 않습니다. 원리금 상환에 부담을 느낀 사람들은 가지고 있던 부동산을 매도하려고 합니다. 그러나 이 때는 사려고 하는 사람도 없습니다. 실거래가보다 10% 이상 저렴한 초급매가 아니라면 거래가 이루어지지 않습니다. 매도자가 매수자의 조건에 완벽히 맞춰줘야만 겨우 거래가 일어납니다.
소비는 줄어들고 투자도 감소합니다. 경제는 더 나빠집니다.
그래서 사람들은 경기가 안 좋아지면 집 값이 떨어진다고 생각합니다. 대다수는 이렇게 생각합니다.
시장 정상화를 위해 '개입'하는 정부
경기가 안 좋아지면 정부에서 개입하기 시작합니다. 시장 정상화를 위한 노력을 시작합니다. 투자를 늘리고 대출금에 대한 부담을 감소시키고, 소비를 증가시키려고 합니다.
그중 대표적인 게 기준금리 인하입니다. 기준금리가 인하되면 대출금리가 낮아지니 투자여력도 증가하고, 소비도 같이 늘어납니다. 시장에 돈이 돌기 시작합니다.
주식이나 자산 가격이 상승하기 시작합니다. 기준금리가 높을 때 받았던 예금금리를 더는 기대할 수 없습니다. 사람들의 돈이 위험자산으로 움직입니다. 주식 가격이 오르고 부동산 가격도 오르게 됩니다.
정부도 부동산 가격 하락을 반기지는 않습니다. 큰 상승 또는 하락이 나타날 때만 개입할 뿐, 물가상승률 정도의 상승은 정부도 원합니다.
부동산 가격이 하락하면 정부도 좋을 게 없기 때문입니다. 취득세, 양도세, 보유세와 같은 세금을 거둘 수 없을뿐더러, 건설경기는 빠르게 냉각될 것이고 관련 사업이 하나 둘 삐그덕 대기 시작할 겁니다. 실직하는 사람들이 늘어나고 경제성장에도 빨간불이 켜집니다. 돈을 빌려준 은행도 대출금을 제대로 회수하지 못하면서 은행에서도 문제가 생깁니다. 부동산 가격을 하락시켜 투기세력을 잡겠다는 의도는 이런 리스크를 감당할 수 없습니다.
지금이 부동산 투자 '최적기'
25년 1월 현재 제약적인 고금리 상황은 끝났습니다. 수출은 감소하고 내수는 바닥을 찍고 있습니다. 경제성장률 전망치는 자꾸 내려가고 있습니다. 정부에서는 3.5%의 기준금리를 두 차례 인하해 3.0%까지 내렸습니다.
예금금리는 계속 내려가고 있습니다. 이전에 받았던 높은 금리를 더 이상 받을 수 없습니다. 투자자산으로 돈의 움직임이 이미 시작되었습니다.
예금금리 변화 추이 (by Trading Economics)그러나 부동산 시장은 아직 큰 변화가 나타나지 않고 있습니다. 기준금리를 연속으로 2차례 인하했음에도 불구하고 시작이 움직이지 않는 이유는 간단합니다. 정부의 압박으로 은행 자체적으로 대출금리를 높게 산정했기 때문입니다. 기준금리는 인하했지만 대출금리가 높게 유지되면서 부동산으로 자금이 유입되기 어려운 현실입니다.
투자 대기성 자금인 요구불예금 잔액 추이는 증가 흐름을 보이고 있으며, 대출금리 변화에 따라 언제든지 부동산 시장으로 자금이 유입될 수 있습니다.
5대 은행 요구불예금 잔액 추이그러나 이런 상황은 오래 지속되지 않을 겁니다. 은행들은 24년 수도권 부동산 상승의 영향으로 대출실적을 초과 달성했습니다. 굳이 대출을 많이 해 줄 필요가 없던 상황입니다. 게다가 정부에서 부동산 시장 안정화를 위해 금리를 올리라고 하니, 금리를 올린 겁니다. 은행에게 나쁜 일도 아닙니다. 대출을 받겠다는 사람에게 높은 금리를 받을 수 있기 때문입니다.
그러나 올해는 다릅니다. 은행도 다시 25년 목표를 달성하기 위해 영업을 해야 합니다. 은행 간의 경쟁은 다시 일어날 수밖에 없습니다. 기준금리 인하 흐름에 따라 대출금리도 다시 정상으로 돌아올 겁니다. 부동산 투자를 고민하던 사람들은 다시 시장에 진입하게 됩니다. 부동산 가격은 상승 흐름으로 전환될 가능성이 높다고 생각합니다.
가산금리 인하 검토 (by 연합뉴스)