5주간 27채 현장답사 서울 한바퀴 55.51km
간절하니 가능했다
[샛길디자이너는 내년 1월까지 여기 카페에 상가 낙찰 승전보를 울리겠습니다!]
[더불어 개인적인 동기부여 장치, 강제성을 마련해두기 위해 3주에 한 번씩 상가 현장답사 및 입찰 후기를 올리겠습니다! ^^]
막상 공표는 그렇게 했지만 어떻게 시작할지 계획을 세워둔 건 아니였기에 살짝 막연하기도 했다.
그러다 우연히 당시 카페에서 왕성한 활동을 하시던 분과 공동투자로 상가 입찰을 같이 하기로 했다.
시스템의 위력을 다시 한 번 느꼈다. 나는 이미 주거용으로 수익실현을 해본 경험이 있었지만 동료분은 아직 경험이 없는 빵채였기에 첫 투자매물에 대한 니즈가 엄청났다.
덕분에 3주에 한 번이었던 막연한 계획이 매주가 됐다. 3주에 한 번에서 매주가 됐기에 1월까지였던 낙찰 목표도 결과적으론 한달 빠른 12월에 달성될 수 있었다.
우리는 둘의 닉네임을 조합에 흡즈마리는 팀이름으로 매주 돌아가며 카페에 답사 후기를 올렸다.
흡즈마리의 좌충우돌 첫 번째 상가 답사후기
첫 상가답사라 좌충우돌이였다, 회차 진행될수록 나중엔 철두철미로 바뀐다.
* 현장답사지역: 총 8곳
* 현장답사물건: 총 11곳
* 답사시간: 오전 9시 반 ~ 오후 9시 (점심,저녁식사 포함)
이동거리가 55.51km에 달하는 강행군이었다. 강서, 마포, 동대문, 서초, 관악, 구로 등 서울을 한 바퀴 돌았다.
열한곳의 매물들은 다 초역세권 매물이었지만 입찰하기 마땅한 매물은 없었다.
의도한 건 아니었지만 답사를 할수록 다음 물건이 더 마음에 들었다. 보는 눈이 높아져서일수도 있겠다.
답사를 하며 알게 된 건물 관리단 직원들도 스무 명이나 되는 걸 보면 생각보다 더욱 괜찮다는 생각이 들었다. 드디어 첫번째 입찰 관심물건 선정!
답사 매물 네 번째 만에 처음으로 인근 부동산을 방문했다. 처음부터 솔직하게 경매상담을 하러 왔다면서 문의드렸다.
젊은 친구들의 열정을 높게 샀다며, 머리가 희끗하신 사장님께서 필요 이상에 많은 좋은 이야기를 들려주셨다. 이 강의 핵심포인트는 이것이었다.
'사는 건 쉬워도, 나중에 팔릴 수 있는 매물을 사라'
지금 보면 정말 당연한 얘기이지만 초심자들이 놓치기 쉬운 매우 중요한 포인트다.
나중에 안 팔리면 나의 실투자금이 영원히 묶여버리게 된다. 그렇기에 정말 중요한 포인트다.
중개사 사장님의 주옥같은 강의는 다음과 같았다.
당시 경매로 나온 매물은 지하철역과 연결되는 프라자상가에 구분상가였고, 3층인데 3층 전체가 식당가인 푸드코트이며 그 중에서도 맛집으로 매스컴에 여러 번 소개된 식당이였다.
1) 지금 겉으로 보이는 것만 보지 말고 그 내면을 들여다 볼 줄 알아야 한다.
2) 만약 지금 식당이 폐업을 한다면 어떻게 할 것이냐, 정 임대가 안 나간다면 소유주라도 직접 영업을 해볼 수 있어야 하는데 이 곳은 푸드코트에 위치해있어 식당 말고는 다른 용도가 불가능하다. 다용도가 가능한 상가를 골라야 한다.
3) 물론 장기적으로 본다면 괜찮은 물건일 수 있겠지만, 지금의 현실을 냉정하게 바라볼 줄 알아야 한다.
마치 인생 상담을 받은 듯한 느낌, 명함을 받아들고 나왔다.
2번 리스크 때문에 입찰을 포기하게 된다.
이 때 상가를 제대로 보는 방법을 배웠다.
나중에 매도 매물로 나왔을 때 과연 팔릴만한 매물인지 말이다.
상가 답사를 처음 다니다보니 상당히 많은 궁금점이 생겨났다. 하지만 아직은 물어볼 사람이 없어 궁금한 점이 생각날 때마다 바로 메모를 해두었다. 언젠가 상가투자 고수님을 만나 뵙게 될 날을 기대하면서 말이다.
마포구 매물에선 답사 전 번지수만 확인하다 보니 아파트 단지가 나왔다. 그래서 아파트 단지 내 상가인줄 알고 큰 기대를 갖고 출발했다.
하지만 필지 분할이 되지 않은 단지 외 상가로 아파트랑은 별개의 상가건물이었다. 같은 필지(번지수)다 보니 오해했던 것이다.
덕분에 현장답사를 가기 전 주소를 검색해 위성사진과 거리뷰를 꼭 미리 확인해봐야 한다는 걸 배웠다.
그래도 아파트 단지 상권이면서 단지 정문 왼쪽 코너에 위치해 기대가 상당했다. 다만 임차업종들로 가득 차있던 1층과 달리 경매로 나온 2층은 공실 퍼레이드였다.
또한 아파트단지와 같이 지어진 상가가 아닌 이전부터 있던 상가이다 보니 건물이 상당히 노후 되기도 했다.
실망감을 감추지 못하고 다시 지하철역으로 나오는데 인근 부동산에 붙어있는 매물 전단지들을 봤다. 이 동네는 급급매도 우리가 엄두내기도 힘든 엄청난 시세였다.
첫 번째 상가 답사 위치 (★표시)해가 막 진 시점인데 아직도 가볼 곳이 두 군데나 남았다.
이렇듯 첫 번째 상가답사이다보니 가는 물건마다 문제가 있는 매물 투성이었다. 공부한다는 생각으로 무작정 부딪혀봤던 것 같다.
그래도 첫 답사를 통해 나름의 상가 답사에 노하우를 쌓게 되었고, 보다 효과적인 물건 검색으로 만반의 준비를 다해 다음 답사를 준비할 수 있을 것 같았다.
