[40대에 건물주님 되기] 부동산 투자의 우선순위
뱅크샐러드 매거진 [초보 투자자 40대 건물주 되기]#3. 부동산 용어에 익숙해지자에 이어서 연재됩니다.
투자보다 중요한 목표 설정
부동산 흐름을 살펴본 후 본격적인 투자에 들어가기 전에 투자 목표와 목표의 우선순위를 정하는 게 중요하다. 목표가 없다면, 수단이 되어야할 부동산 투자가 삶을 잠식해 버리는 우를 범하게 된다.
경제적 자유를 얻으려는 이유 = 결국 ‘행복’이다..!
어떤 형태로든 투자를 실행하고 경제적 자유를 얻으려는 이유가 내가 원하는 행복한 인생을 살기 위해서라는 걸 명심해야 한다. 그리고 현실적으로 얼마의 돈을 벌 수 있으며, 혹은 얼마의 돈을 벌어야 경제적 자유를 얻을 수 있을까? 고민하는 것도 행복한 삶을 살기 위해 먼저 갖춰야 할 부분이다.
만약 사는 곳을 자산에서 제외시키고 경제적 자유를 위해 한달에 필요한 금액을 부동산 투자의 목표 수익으로 정했을 경우에 목표 금액 별로 목표와 실행 전략이 도출 될 수 있을 것이다.
거주를 위한 부동산을 마련했다는 전제하에, 매달 현금 유입을 만들기 위해서는 아래와 같은 투자 자본이 필요하다.
목표로 하는 수익에 따라 기반이 되는 자본의 크기도 달라진다. 수익률이 높은 부동산에 투자한다거나 대출을 활용한 경우 변수가 존재하지만, 여기서 중요한 것은 현실적으로 이 돈을 벌기 위해서 본인이 얼마의 시간이 필요한지를 계산해봐야 한다.
만약 본인 연봉이 5,000만원이라면 현실적으로 20년을 한 푼도 안 써야 10억을 모을 수 있다. 사람에 따라서는 20억 자산을 만들기 위해서 평생 돈만 버는 인생을 살게 된다. 우리가 돈을 벌고 경제적 자유를 찾는 이유는 돈보다 소중한 시간을 마음대로 쓰기 위해서다. 돈을 버는 것이 목적이 되는 순간 삶이 노예로 전략 할 수 있다는 것을 명심하고, 언제까지 얼마의 자산을 만들겠다는 현실적인 목표를 설정하도록 하자.
생각보다 자산형성 시간이 단축 될 수 있다는 사실이 부동산 투자의 묘미
부동산 투자는 한 번에 몇 억을 벌 수도 있기에 생각보다 돈을 모으는 시간이 오래 걸리지 않을 수 있다. 이 글을 읽는 초보 투자자들은 언제 벌어서 언제 투자하고 언제 경제적 자유를 얻을까? 막연하겠지만 열심히 공부하고 투자하다 보면 돈이 눈덩이처럼 계속 굴러 자산이 커지는 스노우볼 효과를 볼 수 있다. 앞에서 얘기한 매달 300만원 월세 수익을 얻기 위한 자산 6억은, 열심히만 노력한다면 10년 이내에도 평범한 직장인도 충분히 만들 수 있다.
실제로 주위를 살펴보면 부동산 투자에 성공해서 경제적 자유를 얻는 경험담을 어렵지 않게 접할 수 있다. 부동산 관련 커뮤니티에는 많은 사람들이 부동산 투자에 관심이 있고 서로의 성공 노하우를 공유한다.
우선순위 0순위 = 내 집 마련
금액적인 목표를 정했으면 이 자산을 어떻게 만드는가가 중요하다. 부동산 투자 방법은 많다. 아파트, 오피스텔, 상가, 지식산업센터, 토지, 상가주택, 단독주택 등… 이 중에서 내 집 마련이 우선이라고 필자는 생각한다. 우리가 돈을 버는 이유 중 하나가 좋은 환경에서 나와 내 가족이 행복하게 살려는 것이 아니겠는가. 그런 의미에서 봤을 때 내 집 마련은 부동산 투자의 기본이고 처음 해야 할 일이다.
간혹 내 집 마련도 하지 않고 땅부터 사려고 하는 사람도 있다. 토지 투자가 개발이 될 경우 많은 시세차익을 거둘 수 있다는 생각 때문이다. 하지만 토지 투자는 개발되기까지 오랜 시간이 걸릴 수 있고 환급성도 떨어진다. 무엇보다 건물이 없는 토지는 그 자체로 본인의 삶에 어떠한 혜택도 줄 수 없다. 내가 갖은 토지에서 텐트를 치고 살 수 있는 것도 아니기 때문에 토지 투자는 가급적 나중에 하라고 조언한다.
목적에 따른 부동산 투자 방법
내 집 마련을 했다면, 두가지 기준으로 방법을 선택할 수 있다. 바로 임대수익률과 환급성이다.
임대수익률이 높은 부동산은 순서대로 나열하면 ①지식산업센터 ②오피스텔 ③상가 ④상가주택 ⑤소형아파트이다.
지식산업센터란 기존 아파트형 공장에서 명칭이 변환되었다. 제조업, 지식산업 및 정보통신산업을 영위하거나 그 지원 시설이 입주할 수 있는 3층 이상 집합건축물로서 6개 이상의 공장이 입주할 수 있는 건축물을 말한다. 이러한 지식산업센터의 수익률이 높은 이유는 다른 부동산 종목에 비해 대출비중이 높기 때문이다. 일반적으로 자산가치 대비 다른 부동산은 60%내외이지만 지식산업센터는 70%의 비율로 대출이 나오기 때문에 대출을 활용할 경우 수익률이 올라갈 수 있다.
수익률도 중요하지만 부동산은 내가 원할 때 팔릴 수 있는 환급성도 중요하다.
환급성 측면에서 봤을 때 부동산 투자를 하기 유리한 부동산을 나열하면 ①소형아파트 ②오피스텔 ③상가 ④상가주택 ⑤지식산업센터 이다.
초보 투자자를 위한 추천 부동산
아무래도 초보 투자자가 하기에는 소형아파트와 오피스텔이 투자금액도 적고, 환급성도 많고, 가장 대중적인 부동산이기 때문에 이쪽으로 먼저 투자를 하는게 조금 더 안정적이고 유리 할 수 있다. 또한 소형아파트와 오피스텔은 임대도 비교적 잘 나가는 편이다. 하지만 상가나 지식산업센터는 장기간 공실이 날 수도 있기 때문에 자급여력이 충분하지 않은 초보 투자자가 하기에는 약간의 리스크를 감수해야 한다.
다시 정리하면, 돈을 버는 목적을 명확히 하고 기간을 정해 얼마의 돈을 벌지 기준을 세우자.
그리고 우선 내 집 마련부터 하고, 토지보다는 소형아파트와 오피스텔 등 월세가 나오는 부동산을 통해서 조금씩 임대수익을 창출해 보자. 끝으로 스노우볼 효과를 기억하자. 처음이 어렵지 시간이 붙으면 내 자산도 눈덩이처럼 불어난다는 걸 명심하자.
Written by 최진곤
"미래를 읽다투자자문 컨설팅" 대표로, 13년의 개인 부동산 투자 경력을 바탕으로 실패하지 않는 부동산 투자법을 알려드립니다.
