단 한 채를 잡으려 352개의 매물을 엑셀로 이식했다

남들보다 귀찮게 했을 뿐인데 생긴 차이

두 종류의 월세 세팅 경험이 있다.

하나는 지방 아파트 월세 세팅이고, 다른 하나는 수익형 부동산이다.

월세를 받는다는 것은 결국 수익률이 전부다. 매가와 임대료를 확인한 뒤 반드시 수익률을 돌려봐야 한다.

여기서 중요한 것이 있다.

수익률은 남이 말해주는 게 기준이 아니라, 본인이 설정한 잣대로 치환해 봐야 한다는 점이다.

사장님이 “이 물건은 수익률이 몇 퍼센트다”라고 브리핑해 줄 때가 있다.

하지만 그 안에는 빠진 것들이 많다. 중개 수수료, 세금, 관리비 같은 요소가 빠진 채 수익률을 설명하는 경우가 많다. 겉으로만 보면 그럴듯하지만 실제와는 거리가 있다. 반드시 본인의 기준으로 다시 계산해야 한다.

말은 쉽지만 현장에서 바로 돌리기는 어렵다. 바쁜 와중에 눈대중으로는 제대로 된 판단이 나오지 않는다.

그렇기 때문에 현장에 나가기 전에 손품으로 미리 시뮬레이션을 해놔야 한다.

나는 단 한 채의 부동산을 사기 위해 352개의 네이버 매물을 엑셀로 옮겨본 적이 있다.

누가 보면 유난이라고 하겠지만, 내게는 당연한 과정이다.

나만의 기준으로 수익률을 계산한다. 관리비, 세금까지 전부 반영한다. 엑셀에서 숫자와 씨름하다 보면 자연스럽게 답이 나온다.

걸러낼 매물들이 보이고, 걸러낼 단지가 보인다. 어떤 지역은 아예 리스트에서 빠지기도 한다.

이렇게 걸러내고 나면 현장에 나가면 훨씬 효율적이다. 괜한 발품을 줄일 수 있다.

부동산 투자는 결국 확신의 게임이다.

급매가 나왔을 때, 그것이 진짜 기회인지 아닌지를 단번에 판단할 수 있어야 한다. 망설이는 순간 기회는 다른 사람 손에 넘어간다.

확신은 감에서 나오지 않는다. 철저히 준비된 숫자에서 나온다.

숫자가 머릿속에 있어야, 두려움 없이 결정을 내릴 수 있다.

가끔은 “이렇게까지 해야 하나?” 싶을 때도 있다. 하지만 결국 이런 과정이 급매를 잡게 해 줬다.

남들보다 조금 더 귀찮은 일을 했을 뿐인데, 그 차이가 결과를 가를 수 있다.

기회는 늘 준비된 사람에게만 온다.

그 준비는 손품에서 시작된다.