시니어하우징이란 무엇인가
시니어하우징 개괄
한국 사회가 빠르게 고령화되면서, 노인 인구의 수와 전체 인구에서 차지하는 비율이 급증하고 있습니다. 2023년 기준으로 한국의 노인 인구는 950만 명에 달하며, 이는 전체 인구의 18.4%에 해당합니다. 이 추세는 앞으로도 가속화될 것으로 예상되며, 2050년에는 노인 인구가 전체의 40% 이상을 차지할 것으로 예측됩니다. 이러한 변화는 한국 내 시니어 시장의 중요성을 강조하며, 많은 기업들이 시니어 대상의 상품과 서비스 개발에 집중하고 있습니다. 특히, 부동산 분야에서는 시니어 하우징 공급에 큰 관심을 보이고 있습니다. 본 글에서는 이러한 시니어 하우징의 수요층인 노인과 시니어 하우징의 구분 및 사례에 대해 자세히 살펴보겠습니다.
새로운 수요층으로 떠오른 노인 세대
사회는 시대에 따라 다양한 세대를 구분하며 각각에 고유한 특성을 부여해왔습니다. Z세대부터 밀레니엄 세대, X세대에 이르기까지, 각 세대들은 그들의 특징과 함께 범주화되어왔습니다. 노인 세대 역시 마찬가지입니다. 그들이 단순히 65세 이상이라는 이유로 일괄적으로 분류되는 것은 그들의 다양성을 간과하는 것일 수 있습니다. 현대의 노인 세대는 과거 세대와 달리 더 많은 자산을 축적했으며, 은퇴 후에도 더 높은 소득을 유지하고 있습니다.
이 변화는 구체적인 수치를 통해서도 확인할 수 있습니다. 2011년과 2020년에 실시된 노인 실태 조사를 통해 비교해보면, 노인의 평균 개인 소득이 10년 사이에 거의 두 배 증가한 것을 볼 수 있습니다. 하지만 더 중요한 것은 소득 구성의 변화입니다. 같은 기간 동안 노인 인구의 소득 중 사적 이전 소득 (자녀로부터 받는 용돈 등)의 비율이 약 25.9%p 감소했으며, 반대로 사업소득, 자산소득, 노동소득의 비중은 26.4%p 증가했습니다. 이는 노인 세대의 소득 원천이 이전 세대에 비해 더 독립적으로 변화했다는 것을 의미합니다.
2011년과 2023년 노인 연간 개인 소득 (source: 노인실태조사, 보건복지부)같은 기간 동안 노인들의 소비는 어떻게 변화했을까요? 2011년과 2023년에 실시된 가계동향조사를 통해 65세 이상 노인으로 구성된 가구의 소비 행태 변화를 살펴본 결과, 이 기간 동안 노인 가구의 소비 패턴에 뚜렷한 변화가 관찰되었습니다. 특히 가구주의 연령을 65세-75세로 한정해 진행된 분석에서 이러한 변화가 더 명확하게 드러났습니다. 조사에 따르면 약 10년간 전체 소비액 중 식료품 비중이 3%p 감소한 반면, 외식, 숙박 및 기타 서비스 등 자신에 대한 소비가 차지하는 비중은 6.5%p 증가했습니다. 특히 외식과 숙박 비용의 증가가 두드러졌는데, 이는 노인 세대가 이전보다 집에서 직접 식사를 준비하는 대신 외식을 통해 시간과 노력을 절약하는 방식으로 소비하는 경향이 강해졌음을 의미합니다.
더불어, 이미용과 장신구를 포함하는 기타 서비스에 대한 지출 증가는 지난 10년 동안 새롭게 부상한 시니어 세대가 자신을 위한 소비에 더 많은 가치를 두고 있다는 것을 보여줍니다. 이러한 변화는 노인 세대가 단순히 경제적으로 독립적이라는 것을 넘어서, 더 활동적이고 자기중심적인 소비를 추구하며 삶의 질을 높이고자 하는 욕구가 강해졌음을 시사합니다. 이는 노인 세대의 생활 방식과 가치관이 변화하고 있음을 나타내며, 사회적으로 이들을 바라보는 관점과 그들을 위한 서비스 및 상품 개발에도 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.
노인가구 중 가구주의 연령이 65세-75세인 가구의 소비 구성 (source: 가계동향조사)이처럼 기존의 시니어 대비 경제적 여유를 가지고 있으면서 일과 취미에도 적극적인 시니어를 미디어에서는 액티브 시니어라 칭하고 있습니다. 액티브 시니어는 노인 인구 증가와 함께 새로운 수요층으로 자리 잡고 있으며 이들을 타겟으로 하는 시장 역시 증가하고 있습니다. 특히 주거 상품에 식사, 서비스 등 최근 액티브 시니어의 소비가 증가한 항목을 결합한 시니어하우징은 여러 시니어 타겟 상품 중에서도 더 높은 시장의 관심과 주목을 받고 있습니다.
시니어하우징이란 무엇인가?
source: ARGO senior living시니어하우징이란 만 60 ~ 65세 이상의 노인층을 대상으로 주거 및 생활편의 서비스를 제공하는 시설입니다. 노인들을 위한 주거 공간을 제공하며, 의료시설 연계 / 커뮤니티 운영 / 체육시설 / 오락 프로그램 제공 등 다양한 서비스를 제공합니다. 시니어하우징은 입소자의 입장에서는 의료 서비스와 함께 다양한 컨시어지 서비스를 지원하는 호텔 또는 리조트에 장기 투숙하는 것이라고 생각할 수도 있습니다. 일반적인 주거 시설에서는 누리기 어려운 혜택들을 제공받을 수 있지만, 그에 따른 추가비용을 지불하는 방식입니다.
시니어하우징을 찾는 사람들의 주요한 동인은 의료와 건강에 대한 관심이라고 할 수 있습니다. 현재 주요 시니어하우징 브랜드들은 각기 다른 수준에서 의료 서비스를 제공하고 있으며, 전담 의사가 상주하는 시설에서부터 외부 의료기관과의 연계를 갖춘 시설까지 그 형태는 다양합니다.
시니어하우징에 거주하게 되면, 주기적으로 1:1 건강상담 및 관리를 받을 수도 있고, 상주하는 간호사가 있어서 비상시에 응급 대처 서비스를 받을 수도 있으며, 인근 대학병원이랑 연계가 되어있는 경우 전용 창구를 운영하여 신속하게 대학병원 예약 및 진료 처리가 가능하기도 합니다. 그리고 설계 단계에서부터 노인의 활동을 고려한 이동동선 구성, 편의시설 확보 등이 이루어지기 때문에 전반적으로 실버 세대의 삶의 질을 향상시키고 있습니다.
매거진한경에서 341명을 대상으로 조사한 자료에 따르면, 예상대로 절반이상의 설문자들이 건강, 의료, 생활여가 서비스를 시니어 하우징을 고려하는 첫번째 이유로 뽑았습니다. 우리가 일반적으로 생각하던 젊은층의 서비스 지향적인 성향만큼이나, 노인들도 질 좋은 서비스에 대한 수요가 높다는 것을 엿볼 수 있는 부분입니다. 바로 다음으로 뽑힌 항목은 자녀의 부담을 줄이기 위해 입니다. 2010년대에 들어서서 높은 물가, 특히 주거비용으로 인해 젊은층이 스스로 자리잡기에도 부담스러운 시대가 되었습니다. 그렇기에 부모까지 추가적으로 부양할 여력이 되는 젊은이들은 정말 소수에 불과할 것인데, 이러한 환경에서 부모님들께서 자식들에게 짐을 지우길 원치 않으실 것이라는 것은 어찌보면 자연스러운 것 같습니다. 의외로 16.1%나 되는 시니어분들께서 공동체 생활을 즐기기 위해 항목을 택하셨습니다. 노년기의 외로움으로 인한 사회 문제가 대두되고 있는 만큼이나, 실제로 많은 분의 외로움에 대한 경계심이 드러나는 부분입니다.
액티브 시니어의 증가로 의료 서비스 외에 다양화된 수요에 맞춰 커뮤니티/문화생활/여가활동 등 추가적인 서비스들이 생겨나고 있습니다. 사업운영자들은 노인분들께 돈(비용) 보다 우선시될 수 있는 다양한 요소를 결합하여 실질적인 니즈를 충족하는데 집중하고 있습니다.
추가로 상품성 강화를 위해 시니어하우징은 맞춤식 서비스 제공을 통해 입주자 효용을 증대시키고자 합니다. 컨시어지, 커뮤니티 서비스를 입주자 맞춤으로 제공하여, 피트니스/골프/수영/공연 등 입소자 개개인의 취미생활을 위한 공간을 마련하고 시설 내에서 노인들이 원하는 여가생활을 제약 없이 즐길 수 있도록 시설을 준비하고 있습니다. 이렇게 노인들의 다양한 수요를 충족시키기 위한 시도는 자연스럽게 시니어하우징의 고급화 트렌드로 이어집니다. 운영사에 따라 전문화된 서비스를 제공하는 시니어하우징들이 나타나고 있으며, 이에 따라 수요자들의 유형 역시 다변화될 것으로 기대됩니다.
이렇듯 서비스와 시설이 다변화되면서 시니어하우징, 양로원, 시니어주택, 실버타운 등 다양한 이름으로 불리고도 있지만 공식적인 용어는 아니며, 또한 이들 시설이 대부분 비슷한 수준의 서비스를 제공하고 있지만, 실제 법적 구분에 따라 요구되는 시설의 수준과 배치 인력은 조금씩 다르게 규제되고 있습니다. FoRE는 법률 기반으로 해당 섹터의 범위를 명확히 정의하고, 세부적으로 시설마다 드러나는 차이를 검토해보았습니다.
시니어하우징의 법적구분
시니어하우징은 법적으로 「노인복지법」상 ‘노인주거복지시설’에 속하는 시설입니다. 노인주거복지시설은 세부적으로 ‘양로시설’, ‘노인공동생활가정’, ‘노인복지주택’으로 구분됩니다. 우리가 말하는 시니어하우징은 이 중 ‘양로시설’ 또는 ‘노인복지주택’에 해당됩니다. 이러한 노인주거복지시설의 입소자는 65세 또는 60세 이상의 노인으로서, 일상생활에 문제가 없는 사람이어야 합니다.
노인주거복지시설의 법적 구분
양로시설 : 노인을 입소시켜 급식과 그 밖에 일상생활에 필요한 편의를 제공함을 목적으로 하는 시설
노인공동생활가정 : 노인들에게 가정과 같은 주거여건과 급식, 그 밖에 일상생활에 필요한 편의를 제공함을 목적으로 하는 시설
노인복지주택 : 노인에게 주거시설을 임대하여 주거의 편의ㆍ생활지도ㆍ상담 및 안전관리 등 일상생활에 필요한 편의를 제공함을 목적으로 하는 시설
노인공동생활가정과 양로시설은 노인들에게 일상생활의 편의를 제공하는 시설로서, 주거시설의 제공과 함께 급식, 건강관리, 위생관리에서부터 교양, 오락 프로그램까지 폭넓은 노후 생활지원 서비스를 제공합니다.
이들 시설에서는 입소자들의 건강 관리를 위해 전담의사, 간호사 등 건강관리 책임자를 상주시키거나, 의료기관과의 협약을 체결하여 의료연계체계를 구축하고, 주기적으로 입소자들의 건강 상태를 확인하고 적절한 치료 조치를 수행합니다. 시설의 주거동에서는 요양보호사 등의 직원이 응급상황을 대비하여 상주하도록 규정되어 있습니다. 또한 시설은 입소자들의 영양 관리를 위하여 영양사의 지도를 받은 식단을 작성하고 급식을 제공할 의무가 있습니다.
시설에서는 단순히 건강관리뿐 아니라, 입소자의 생활의욕 증진 도모하고 신체적·정신적 기능 감퇴 방지를 위한 활동의 기회를 제공하여야 합니다. 노인교실과의 제휴를 통해 입소자의 교양 교육 등을 받도록 하여 입소자의 건전하고 활력있는 생활을 위해 노력하여야 합니다. 시설 자체적으로도 교양, 오락설비를 구비하고 레크리에이션 활동을 실행하여 입소자들의 노후 생활을 지원하여야 합니다.
노인공동생활가정과 양로시설은 시설기준, 운영기준, 입소자격, 입소절차 등 거의 모든 법적 측면에서 동일하게 다루어지고 있으며 시설의 규모에 따라 구분됩니다. 노인공동생활가정은 5~9인 이하의 소규모 공동체로 운영되며 가족과도 같은 분위기를 지향한다면, 양로시설은 최소 입소인원이 10인 이상으로 비교적 대규모로 운영되어 복지 센터와도 같은 운영을 지향합니다.
실제 시설의 운영에서는, 양로시설은 다수의 인원을 수용할 수 있는 시설이기 때문에 상업적 활용이 보다 활발하게 이루어지고 있는 반면, 노인공동생활가정은 종교단체, 재단 등에서 노인복지를 위해 운영되는 형태로 자연스럽게 분화되고 있습니다.
이에 비해 노인복지주택은 단순히 노인들을 위한 주거시설을 공급하는 것에 초점이 맞추어져 있습니다. 노인복지주택의 입소자격자는 “단독취사 등 독립된 주거생활에 지장이 없는” 노인들이며, 따라서 이들을 위한 의료연계 서비스나 급식, 위생관리 등은 필수적으로 제공해야 하는 것은 아닙니다. 법적으로는 단지 노인복지주택의 관리인의 시설 관리와, 사회복지사의 주기적인 문안, 상담 등 일상생활 지원 서비스가 필수로 규정되어 있습니다.
노인주거복지시설의 구분
노인공동생활과정 및 양로시설과 노인복지주택은 단지 필수적으로 제공해야 하는 서비스측면에서만 차이가 있는 것은 아닙니다. 노인복지주택의 입주소는 국가로부터 입소비용을 전혀 지원받을 수 없는 반면, 노인공동생활가정과 양로시설의 경우 적절한 부양을 받지 못하는 노인이 시설 입소를 원하는 경우 지역구의 심사를 거쳐 전액 혹은 일정 금액에 대한 부분을 지원받을 수 있습니다.(생계급여수급자 및 의료급여수급자 또는 실비보호대상자 대상)
노인주거복지시설은 법적으로 각 시설의 목적이 다르고, 그에 따라 규제도 다르게 적용되고 있습니다. 이러한 법적 규제가 실제 시니어하우징의 운영에서 어떤 식으로 드러나는지 살펴보도록 하겠습니다.
시니어하우징의 운영 사례
노인공동생활가정, 양로시설, 노인복지주택의 대표사례는 다음과 같습니다.
2022년 기준 전국에는 노인공동생활가정 89개소, 양로시설 180개소, 노인복지주택 39개소가 위치합니다. 노인주거복지시설 중 노인복지주택의 시설수가 가장 적으나, 최근 시니어하우징의 공급과 발달은 노인복지주택을 중심으로 이뤄지고 있습니다.
국내 노인복지주택의 공급은 ‘93년 민간의 노인복지주택 설치가 허용된 이후 민간공급자가 주도해왔습니다. ‘01년 노인복지주택 대표사례인 삼성노블카운티가 공급되었고, ‘09년 양로시설 대표사례인 더클래식500이 공급되었습니다. 삼성노블카운티와 더클래식500은 각각 삼성의료원, 건국대병원과의 의료연계서비스(24시간 간호사 상주, 연 1회 건강검진 제공 등)를 강점으로 시장 내 우위를 점했습니다.
‘15년 노인복지주택 분양형 폐지 이후 민간공급이 위축되었다가, 최근 롯데건설/호텔을 중심으로 고급형 신규 공급이 이뤄지고 있습니다. 고급형 도심형 노인복지주택 대표사례는 VL르웨스트로 국내 최초로 Major 호텔전문운영사가 운영 지원하는 형태를 보입니다.
맺음말
FoRE는 상업용 부동산의 운용, 시행, 시공, 컨설팅 분야의 실무자들이 모여서 더 넓은 시야와 더 깊은 지식을 갖추기 위해 나아가고 있습니다. 최근 부동산 시장의 각 분야에서 시니어 하우징에 대한 관심이 증대되고 있으나, 전통적인 부동산 자산과는 다른 관점에서의 접근이 필요합니다. 노인이라는 특수한 수요층, 의료와 주거를 포함하는 포괄적인 서비스, 그에 따른 운영방식을 고민할 필요가 있습니다. 이번 호를 시작으로 FoRE는 그런 고민들에 대해 유효한 질문들을 던지고 답하고자 합니다.
