02. 왜 수익형 부동산인가?

<앞으로 5년, 대한민국 수익형 부동산 트렌드>

최근 ‘수익형 부동산’에 대한 관심이 뜨거워지고 있다. 경제, 부동산 관련된 기사만 살펴봐도 그 열기를 체감할 수 있다. 과거에는 아파트, 토지 등 부동산 자체의 가격이 상승하는 상품에 투자자의 관심이 있었다면, 최근에는 부동산 자체의 가격 상승뿐 아니라, 매월 실질적인 ‘수입’인 ‘월세’가 들어오는 수익형 부동산에 관심이 집중되고 있다.

사실 수익형 부동산이 관심을 받게 된 것은 부동산 시장의 큰 변화다. 왜 부동산 시장의 흐름이 변하고, 투자자의 관심이 수익형 부동산에 집중되고 있을까? 이 같은 부동산 시장의 변화에는 여러 이유가 있다. 

지금의 수익형 부동산은 단순히 아파트나 토지 투자의 불확실성과 장기화의 우려로 선택된 대체 상품이 아니다. 현 시대적 배경에 맞추어 시장이 변한 것이다. 이는 세계적인 경기, 경제적 흐름과 연관이 있으며 우리나라 인구구조, 정책과도 연관이 있다. 최근 수익형 부동산을 대세(大勢)로 만든 시장 변화 요인을 알아보자. 


저(低)금리 시대의 도래 

2016년 6월 기준 미국은 0.25~0.5%로 기준금리를 동결하였고, 심지어 일본은 기준금리를 마이너스 0.1%로 유지하고 있다. 그리고 2016년 6월 한국은행에서는 기준금리를 1.5%에서 1.25%로 0.25% 낮췄다. 2011년을 기준으로 매년 0.25~0.5%씩 낮추어 가고 있다. 단기적으로 금리 인상을 이야기해도, 장기적으로 보아 전 세계적인 저금리 시대라고 해도 과언이 아니다. 왜 이렇게 기준금리를 낮추는 것일까?


*한국은행 기준금리 변동 추이

기준금리 하향 조정에는 매우 많은 이유가 있지만, 그중 하나가 경기 부양이다. 기준금리는 개인이 대출을 받을 때, 은행에 예금할 때 기준이 된다. 개인뿐 아니라 기업도 마찬가지다.

돈을 빌리는 처지에서 금리를 낮추게 되면, 개인은 저리에 대출을 받을 수 있고, 기업은 투자와 고용을 늘릴 수 있다. 이렇게 되면 개인은 지출을 늘릴 수 있고, 기업의 고용은 소비 활성화로 이어진다. 결국, 금리 인하는 경기를 부양하고 경제를 활성화하자는 정책적인 전략이다.

한편, 돈을 은행에 예치하는 처지에서는 낮은 금리로 인해 이자소득이 낮아지게 된다. 그래서 투자자들은 은행금리를 기준으로 더 수익성이 높은 대체 투자상품을 찾게 되고, 자연히 돈이 돌며 시장 경기가 활성화된다.

그럼 그 돈은 어디로 갈까? 첫 번째로 주식을 생각할 수 있다. 그러나 주식투자는 불안하다. 게다가 당분간 경기가 급속도로 회복될 조짐은 보이지 않고, 자칫 잘못 투자하면 수년간 모아놓은 종잣돈이 순식간에 날아갈 수 있다.

두 번째로 채권투자를 생각해보자. 최근 저금리의 영향으로 투자자들이 채권투자에도 관심을 보이는 추세이기는 하나, 다소 수익률이 높은 회사채는 개인이 판단하여 투자하기에는 위험이 있다. 구조조정이 흔한 이야기가 되어 버린 지금 회사채 투자를 함부로 권하는 사람은 없을 것이다. 그리고 상대적으로 안전한 국공채에 투자하면 수익률이 은행금리보다 조금 높은 수준이어서 재미를 보기 어렵다.

세 번째로 부동산이다. 부동산 투자라고 하면 가장 쉽게 접근할 수 있는 것이 아파트 투자이다. 그러나 단순히 아파트에 투자하는 것은 부담스럽다. 강남 재건축 아파트에 투자하기 위해서는 투자금이 부족하고, 어설픈 지역 아파트에 투자해서는 불안하다. 또 전세를 끼고 아파트에 투자해서 ‘역전세난’에 하우스 푸어(House Poor)로 몰릴 가능성도 무시하지 못한다. 그래서 단기적으로 아파트 시장 상황이 좋더라도, 많은 돈을 대출받아 대출이자를 내며 투자금을 묻어두기에는 부담스러운 것이 사실이다.

토지의 경우는 어떠한가? 과거에는 토지 투자가 불변의 법칙과 같았지만, 정부나 지방자치단체의 장밋빛 전망만을 믿고 장기적으로 토지에 투자하기에는 너무 많은 기간이 소요될 수 있다.

그렇다면 수익형 부동산 투자를 살펴보자. 수익형 부동산은 앞서 설명한 투자상품의 문제점 및 위험성을 상쇄시킬 수 있는 장점이 있다. 예컨대, 수익형 부동산은 주식투자보다 훨씬 안정적이며, 채권투자와 비교해도 안정적이고 수익률이 높다.

다른 부동산 투자와 비교하여도 수익형 부동산의 장점이 크다. 예를 들어, 아파트는 역전세난의 위험 및 대출이자의 압박이 크다고 했다. 그러나 수익형 부동산은 대출을 받아 투자해도 월세를 받으며 대출이자를 내고, 조금 더 노력하면 원금도 상환할 수 있다. 또, 주거용 수익형 부동산을 월세로 임대한 경우 역전세난에 시달릴 우려가 상대적으로 적다.

토지 투자의 장기화 위험보다 수익형 부동산은 초단기 투자 수익이 발생한다. 쉽게 말해 매월, 매일, 소득이 발생하는 투자상품이다. 월세 계약 종료 시 일자를 따져가며 월세를 정산해 본 사람은 잘 알 것이다. 게다가 수익형 부동산 그 자체의 가격 상승도 얼마든지 기대할 수 있다. 상황이 이러하니 안전성, 환금성, 수익성을 고루 갖춘 ‘수익형 부동산’에 투자자들의 이목이 쏠리는 것이다.

저성장시대의 개막과 함께 저금리는 장기화할 가능성이 크다. 장기적 저성장시대를 극복하기 위한 투자 활성화와 경기 부양 측면에서 정책적으로 금리를 낮추는 것이다. 이 같은 장기적 저성장 저금리 시대를 맞으며 수익형 부동산에 관한 관심은 더욱 커질 것이다, 특히 상업용 수익형 부동산보다 상대적으로 안정적인 주거용 수익형 부동산은 그 인기가 더 높아질 것이다.