04. 문재인정부의 부동산정책
<다가오는 3년, 대한민국 부동산 시나리오>
보수진영에서 문재인정부를 두고 진보라는 딱지로도 부족해서 좌파라고 몰아붙이는 것을 보면 그들의 지성이 여전히 냉전시대의 이분법적 논리에서 벗어나지 못한 것 같아 보기가 딱하다. 문재인정부가 일부 정치적 의제에 있어서는 진보적일 수 있지만 경제정책은 시장친화적이라는 면에서 전 정부와 크게 다르지 않다. 하긴 당당한 주류경제의 일파로 자리 잡고 있는 케인지학파조차도 좌파라고 비난하는 사람들에게 무엇을 기대하겠는가. 문재인정부의 초대 경제부총리로 임명되어 한국경제를 선두에서 지휘하는 선장으로 등극한 김동연이 좌파인가. 그는 한국경제의 성장논리를 잘 따라온 정통 보수관료 출신이다.
개발성장 시대에 관료에 입문한 한국정부의 고위관료들은 여전히 국가가 시장에 개입해 언제든 주요 경제문제를 교통정리할 수 있다고 생각한다. 그래서 정치지형은 보수에서 진보정부로 교체됐어도 관료들의 본질은 변하지 않는다. 정부의 시장개입은 수시로 발생할 것이다. 그래서 부동산시장에서 정부는 여전히 막강한 권력자다.
과거 군사정권 아래에서는 강력한 경제드라이브 정책을 실행하여, 국가가 시장을 주도하고 개별기업의 경영까지 세세하게 개입하였다. 그 당시 6대 시중은행의 은행상품 금리까지 정부가 정해주다 보니 시중은행의 금리가 모두 동일하였다. 지금은 믿기지 않으나 엄연한 사실이다.
이 형태를 두고 경제학자들은 “이는 경제주체가 시장을 주도하는 시장경제도 아니고 자본주의의 이념에도 맞지 않는다”고 말한다. 맞는 말이다. 국가가 시장에 개입해 서민 중산층의 이익을 소외시키고 경제성장이라는 명분으로 금융자본, 재벌, 기득권자들의 이익을 우선시하는 정책은 국가주도 자본주의를 넘어서 사회주의에 가깝다. 시장방임을 중시하는 보수경제학자들은 국가가 개입해서 시장을 장악하는 정책을 두고 좌파경제라고 한다. 좌파경제면 어떤가. 정부가 시장에 개입해 기득권자들의 이익이 아닌 사회적 약자, 서민, 중산층의 편에서 그들에게 이익이 되는 정책을 편다면 말이다.
대한민국 부동산시장이 제대로 작동되기 위해서는 부동산시장의 가격을 교란시키는 투기세력, 다주택 보유자들에게 매매차익에 대한 세금 강화정책을 실행하여 강력한 경고음을 줘야 한다. 그래야만 투기세력의 탐욕을 억제시킬 수가 있다. 그러나 새 정부 역시 보유세 현실화라는 방울을 고양이 목에 걸기는 어려울 것이다. 부동산 세금 인상은 우선 기득권층뿐 아니라 일반국민의 정치적 저항이 두렵고 국가의 미래를 걱정하는 그래서 개인의 이익에 집착하지 않는 정의로운 소수의 국민들을 제외하면 이 정책을 지지할 사람이 그다지 많지 않기 때문이다.
우리나라 서민 중산층의 문제는 모든 문제를 개인화한다는 데 있다. 자신이 기득권자가 아니면서도 기득권자의 편에서 생각하고 그들의 이익을 나의 이익과 동일시하는 유사 기득권 증후군에 걸려 있다.
인사청문회에 나온 후보자의 공통점은 정치적 색깔이 아니라 그들 대부분이 강남에 집을 소유하고 있다는 점이다. 강남아파트 숫자는 전국 아파트 수의 약 2%다. 단순하게 말해 그들은 상위 2%에만 허락되는 강남아파트의 주인이다. 사람의 의식과 행동은 그가 서 있는 물적 토대에 심히 영향을 받는다. 그들이 그들의 경제적 위치에 반하는 정책을 실행한다는 것이 그래서 어려운 일이다. 이는 좋다 나쁘다의 문제가 아니라 선택의 문제이다. 인간은 자신의 물적 토대에 이익이 되는 방향으로 행동한다. 태생적으로 탐욕적인 인간의 한계다.
나는 개인적으로 문재인정부가 무리수를 둬가면서 강력한 부동산 규제정책을 계속 실행할 것이라고는 믿지 않는다. 따라서 실수요자라면 전체가 아닌 지역적 차이를 잘 판단해 집을 사는 것까지 부정적으로 생각하지 마라.
새 정부 출범 후 부동산 가격이 올랐다. 정부가 바뀌면서 시장의 불확실성이 제거됐기 때문인지 아니면 건설사의 광고 유치를 의식해 언론이 대중조작에 나선 때문이지 나로서는 확신할 수 없다. 다만 8.2 부동산대책 발표 이후 강남 재건축단지를 중심으로 한 부동산시장의 과열은 진정된 상태에 있다.
우리나라의 부동산 문제는 비단 다주택보유자나 기득권자, 투기꾼들만의 문제가 아니다. 실수요자들도 당장 직면해 있는 문제다. 투기꾼들이야 집값이 하락해도 손절매하고 이 고리를 끊고 나갈 수 있는 자금여력이 있지만, 실수요자는 이를 끌어안고 살 수밖에 없다. 부동산 규제정책으로 인한 집값 하락은 실수요자에게 직격탄을 날린다.
문재인정부는 대선공약으로 부동산 보유세 인상과 공공주택 100만 호 공급, 전월세 상한제 및 계약갱신청구권 도입을 약속했다. 문재인 대통령은 2012년 대선에서도 보유세 인상 공약을 내건 바 있다. 보유세는 재산세와 종합부동산세를 합해 부과된다. 재산세는 모든 부동산 보유자에게 부과하지만 종부세는 고액 부동산 보유자에게 부과하는 세금이다. 정부는 보유세를 1%까지 상향조정한다고 하지만 재원마련에 대한 조세저항이 만만치 않을 것으로 예상된다.
현재 우리나라의 총 주택공급 수는 2,000만 채에 이른다. 이중 1주택보유자는 800만 명이고 2주택보유자는 200만 명, 3주택 이상 보유자는 80만 명이다. 정부 소유분 120만 채를 빼면 결국 3주택 이상 보유자 80만 명이 700만 가구를 쥐고 흔드는 꼴이다.
다주택보유자의 물량은 전체 가구에서 차지하는 비중이 매우 높다. 3가구 이상을 보유한 80만 명 다주택자의 투자 방향에 따라서 주택시장, 특히 임대시장 전체가 요동친다. 이러한 소유 분포도 하에서는 주택시장이 성숙해지기를 기대하기 어렵다.
정부는 보유세 현실화 정책을 통해 공공주택 100만 호를 공급하겠다는 의지도 밝혔다. 이와 함께 청년 주택문제 해결을 위해 셰어하우스 공공임대주택 5만 호 공급, 역세권 개발을 통한 청년주택 공급, 대학기숙사 확대(5만 명 수용) 계획도 발표했다. 또 매년 10조원, 5년간 50조원의 공적재원을 투입해 뉴타운재개발 사업을 중단한 500여 개 구도심과 노후 주거지를 살리는 도시재생뉴딜사업 추진도 예고하고 있다. 이밖에 당론으로 정하고 있는 전월세 상한제 및 계약갱신청구권 등도 추진하고 있다.
문재인정부의 부동산 보유세 강화, 공공임대주택 공급 확대, 주택 상가 임대차보호법 강화, 주택담보 대출규제 정책은 이전 정부의 부동산정책과 차별화된 것임은 분명하다.
문제인정부의 부동산정책 공약은 부동산 자산양극화 해소, 부자들에게 세금을 더 걷어 주거안정 복지를 꾀하는 것에 초점을 맞추고 있다. 이러한 목표를 달성하기 위해 앞에서 소개한 부동산정책을 실시하겠다는 것이다. 과연 공약대로 진행될지는 지켜 볼 일이다.
문재인정부의 경제 목표 1순위는 일자리 창출이다. 일자리 창출을 위해서는 경제성장이 반드시 뒷받침되어야 한다. 부동산은 경제성장율에 절대적인 영향을 미친다. 부동산시장이 침체되어 경제성장율이 하락하는 것을 정부도 원치 않을 것이다. 따라서 정부의 정책 방향에 일비일희하지 말고 시장의 흐름에 주목하여 투자대상을 선택하고 투자시기를 조율할 필요가 있다.
