돈이 부족한데 어떻게 집을 사나요? (for 초보 투자
‘실 거주용 집’이 최고의 투자처라는 것은 주식 투자의 전설 피터 린치 뿐만 아니라 수많은 사람들이 인정하는 사실입니다.
하지만 ‘아는 것’과 ‘하는 것’, 그리고 이상과 현실은 항상 동떨어져 있기 마련입니다.
집을 사려면 돈이 있어야 하는데 결정적으로 집값은 너무 비싸고 돈은 언제나 부족하기 때문입니다.
하지만 이 두 가지 이유 중 하나는 잘못된 생각입니다.
집값이 너무 비싸다는 것은 언제나 맞는 이야기이지만 돈이 부족해서 살 수 없다는 것은 핑계일 수도 있다는 얘기입니다.
제가 첫 번째 ‘실 거주용 집’을 샀던 이야기는 돈 없이도 집을 살 수 있다는 훌륭한 사례 중 하나였습니다.
저는 이 사례를 재테크 기초서 ‘아빠의 첫 돈 공부’를 통해 소개했었습니다.
'사회 초년생 시절 나는 피치 못할 사정으로 3천만 원 정도의 적지 않은 카드빚을 지고 있었다. 내가 살고 있던 원룸의 보증금 2천만 원이 내가 가진 전 재산이었으니, 순 자산은 마이너스인 상황이었다. 이른바 ‘카드 돌려 막기’로 근근이 버티던 나는 당시 연 이자율 25%에 육박했던 카드빚을 하루빨리 해결하지 않으면 그 굴레를 결코 벗어날 수 없을 거라고 생각했다. 박봉의 사회 초년생에게 월 70만 원의 이자 비용은 크나 큰 부담이었던 것이다. 이러한 상황에 내가 생각해낸 해결책은 ‘집을 사는 것’이었다. 빚을 해결하려고 집을 샀다는 내 얘기가 이상하게 들릴 것은 당연하다. 상황은 이러했다. 당시에는 집을 사면 은행에서 년 5% 정도의 이자로 집값의 80% 정도를 대출해 주고 있었다. 나는 방 세 개짜리 신축 빌라를 1억 원에 구매하기로 하고, 은행 대출금 8천만 원과 원룸 보증금 2천만 원을 더해 계약금을 치렀다. 그리고 지방에서 낡고 오래된 방 두 개짜리 빌라에서 살고 있던 부모님께 서울에 있는 방 세 개짜리 새 집에서 살게 해 드리겠다고 제안했다. 부모님은 고향집을 보증금 3천만 원, 월세 30만 원에 임대를 했고, 보증금은 카드빚을 갚으라며 빌려 주셨다. 결과적으로 3천만 원이었던 내 카드빚은, 8천만 원으로 늘어났지만 주택 담보 대출 8천만 원의 연 이자율은 5% 정도였기 때문에 내가 한 달에 부담해야 하는 이자 비용은 33만 원 정도였다. 카드빚 이자로 매 달 지출했던 70만 원이 30만 원 수준으로 크게 줄어든 것이다. 이것은 부모님에게도 나쁘지 않은 비즈니스였다. 더 넓은 새 집에서 살게 된 것은 차치하더라도 전에는 없었던 임대료 수입 30만 원을 매월 챙길 수 있게 되었기 때문이다. 몇 년 후, 두 배 이상 오른 집값 얘기는 빼더라도 모두에게 해피한 딜이었던 것이다.'
<아빠의 첫 돈 공부 중>
이처럼 돈 없이도 집을 산 사례는 2014년에도 가능했습니다.
서울 아파트를 3억 원 정도에 사면서 70%인 2억 원 정도는 주택 담보 대출을 그리고 나머지는 신용 대출을 통해 해결해 매수했고, 약 7년 후 이 집은 10억 원이 넘게 올랐습니다.
심지어 이 때는 대출도 없이, 그리고 현금 한 푼 없이도 집을 살 수가 있었던 그런 때였습니다.
저는 부동산 자산 증가로 인해 경제적 자유의 단초를 마련할 수 있었습니다.
영혼에다 '묻고 더블로' 사채까지 끌어다 쓰는 공격적 레버리지가 성공 요인 중 하나였지만, 지금에 와서 보면 아주 안타깝게도 전세금을 끼고 집을 사는 이른바 ‘갭 투자’를 하지는 않았습니다.
대출은, 그리고 고리의 사채까지도 그 리스크를 미리 알고 대비할 수 있지만 집값과 전세가의 하락, 공실 발생 우려 등 전세를 끼고 아파트를 사는 이른바 갭 투자는 내가 스스로 컨트롤할 수 없는 '대형 사고'의 가능성이 존재한다고 생각했기 때문입니다.
한 마디로 '공부'가 부족했었다는 이야기입니다
그런데 만약 그 때 당시 공부가 부족하지 않았더라면 어떤 일이 일어났을까요?
2015년에는 서울 지역 아파트 중에도 전세가와 매매가가 똑같거나 오히려 전세가가 높은 현상이 곳곳에서 일어났던 때였습니다.
이런 아파트를 갭 투자로 산다면, 현금이 필요하지 않은 이른바 ‘무피 투자’를 넘어서 오히려 현금이 더 생기기까지 하는 ‘플피(플러스피)’ 투자가 가능했던 것입니다.
취등록세 500만 원 정도를 투자 원금으로 계산하면 7년간의 수익률은 무려 20,000%에 달합니다.
산술적인 계산일 뿐이기는 하지만 5천만 원 정도로 10채를 샀다면, 모두 합쳐 30억 원이었던 아파트가 100억 원이 되었으니 무주택자 신세를 벗어나는 것은 물론 경제적 자유를 단 한 방에 찾을 수도 있었을 것입니다.
어마 어마한 집값 상승은 돈을 차곡 차곡 모아 집을 산다는 것을 불가능하게 만들었습니다.
정부의 대출 규제 역시 레버리지로 집을 사는 것을 어렵게 하고 있습니다.
하지만 돈이 부족해도 집 사는 법은 여전히 존재합니다.
집값과 전세가 하락이라는 리스크를 세입자 대신 지는 것만으로도 크지 않은 돈으로 집을 살 수가 있는 것입니다.
하지만 이 얘기는 ‘갭 투자’로 집을 사라는 얘기는 아닙니다.
조금 전에도 말씀드렸듯 갭 투자는 상당한 위험이 따르는 일이기 때문입니다.
제가 전하고 싶은 이야기는 그것이 갭 투자든 경매든 그 무엇이든 간에 ‘실 거주용 집’을 사는 결과 그 자체에 집중해야 한다는 얘기입니다.
위험은 공부를 통한 투자 실력으로 충분히 감소시킬 수 있습니다.
돈이 부족해도, 투자 실력과 공부가 부족해도, 은행의 안전한 레버리지만으로도 집을 살 수 있었던 때가 있었습니다.
하지만 안타깝게도 지금은 그것이 불가능에 가깝습니다.
지금 당장 서점으로 달려가 ‘부동산 경매의 기술’과 같은 책을 사서 읽어 봐야 하는 이유입니다.
그래서 결론은...
'집 사세요~
무슨 수를 써서라도...'
