개정법상 권리금 보호 조항 정리
■ 질 문
이번에 상가건물 임대차보호법이 개정되어 임대인은 임차인이 권리금을 받는 것을 방해할 수 없다고 하는데, 그 구체적인 내용은 무엇인가요.
■ 답 변
1. 최근 2015. 5. 13. 개정되어 같은 날 시행된 상가건물 임대차보호법(이하 ‘개정 상임법’)은 제10조의3 내지 제10조의8에서 권리금에 관한 내용을 신설하였습니다.
2. 개정 상임법에 제10조의3에 의하면, 권리금이란 "임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가”를 말하며, 권리금계약이란 “신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약”을 말하는 바, 그 동안 관행으로 굳어진 권리금 거래에 대하여 법원의 판례에서나 찾아볼 수 있었던 권리금의 개념을 직접 상임법에 명문으로 규정하였다는 점에서 그 의의를 찾을 수 있겠습니다.
3. 개정 상임법은 임대인의 권리금회수 방해금지의무를 규정함으로써 임차인의 권리금 회수를 보호하고자 하였습니다. 즉, 개정 상임법은 임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다고 규정하면서 방해행위를 4가지로 구체화 하고 있는데 그 행위는 아래와 같습니다(제10조의4 제1항).
① 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위,
② 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위,
③ 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위,
④ 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위
그리고 ① 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우, ② 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우, ③임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우, ④임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우 중 어느 하나에 해당하면 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약을 거절하는 것에는 정당한 사유가 있는 것으로 간주됩니다(제10조의4 제2항)
4. 그런데 위와 같은 임대인의 권리금회수 방해금지의무는 어디까지나 보호할 가치가 있는 임차인에 대하여만 허용되어야만 하는 것이므로, 개정 상임법은 보호할 가치가 없는 임차인인 경우에는 임대인에게 권리금회수 방해금지의무는 적용되지 않는 것으로 하고 있습니다.즉 임차인에게 계약갱신을 거절할 만한 사유가 있는 경우에는 임대인은 권리금회수 방해금지의무를 부담하지 않는바(제10조의4 제1항 단서, 제10조 제1항 각호), 그 사유는 아래와 같습니다.
① 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
② 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
③ 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
④ 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우
⑤ 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
⑥ 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
⑦ 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
나. 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
⑧ 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
5. 개정 상임법은 임대인이 위와 같은 권리금회수 방해금지의무를 부담함에도 불구하고 이를 위반할 경우에 대비한 조항도 신설하였는데, 임대인의 손해배상의무가 그것입니다. 즉,임대인이 권리금회수 방해금지의무를 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에 임차인은 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있고 다만 손해액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못하도록 상한을 정하였습니다(제10조의4 제3항).
그런데 이러한 임차인의 손해배상청구권은 민법 상의 손해배상청구권의 소멸시효 기간과는 달리 3년의 소멸시효의 대상이며, 임차인은 임대인에게 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 손해배상청구권을 행사하지 아니하면 시효로 소멸한다는 점을 주의할 필요가 있습니다(제10조의4 제4항).
6. 그러나 임대차 목적물인 상가건물이 「유통산업발전법」 제2조에 따른 대규모점포(매장면적의 합계가 3천제곱미터 이상인 대형마트, 백화점, 쇼핑센터등) 또는 준대규모점포(의 일부인 경우이거나, 임대차 목적물인 상가건물이 「국유재산법」에 따른 국유재산 또는 「공유재산 및 물품 관리법」에 따른 공유재산인 경우에는 위와 같은 임대인의 권리금회수 방해금지의무가 적용되지 아니한다는 점 또한 유념할 필요가 있습니다(개정 상임법 제10조의5).
