임대차갱신과 보증금, 월세 인상 문제
조우성 변호사의 비즈니스 Must Know
상가임대차 관련해서 자주 질문되는 것 중의 하나가 보증금과 월세 인상의 한계에 관한 내용입니다. 이는 계약갱신요구권(5년 한도)과 연관되어 검토되어야 합니다.
리서치와 기초 정리는 (주)머스트노우의 이지원 연구원이 수고해주었습니다.
■ 사례
▷ A씨
저는 상가임대차보호법상의 보호를 받는 상가임차인입니다. 올해 연말이면 계약기간 2년이 만료되는데, 저는 임대차계약을 다시 갱신하고 싶습니다. 그런데 건물주는 올 연말 계약 만료 후 다시 계약을 체결할 때는 월세를 20% 올릴 것이라고 합니다. 이렇게 한꺼번에 많이 올릴 수 있나요?
▷ B씨
저는 상가임대차보호법상의 보호를 받는 상가임차인입니다. 올해 연말이면 계약기간이 만료됩니다(처음부터 계산해서 저는 이 건물을 5년간 임차한 결과가 됩니다). 저는 임대차계약을 다시 갱신하고 싶습니다. 그런데 건물주는 올 연말 계약 만료 후 다시 계약을 체결할 경우에는 월세를 20% 올릴 것이라고 합니다. 이렇게 한꺼번에 많이 올릴 수 있나요?
■ 결론
▷ A씨
임차인은 현재까지 총 임대차 기간이 2년 밖에 되지 않으므로 앞으로 3년의 범위에서 임대차 계약의 갱신을 요구할 수 있습니다. 이때 임대인은 정당한 사유 없이 임대차 계약의 갱신을 거절할 수 없습니다.
다만, 차임 증액을 요구할 수는 있습니다. 그 한도는 청구 당시 차임 또는 보증금의 9%를 초과할 수 없습니다.
▷ B씨
임차인은 계약기간 만료시점에서 총 임대차 기간 5년이 충족되므로 임대차 계약의 갱신을 요구할 수 없습니다. 계속 해당 상가건물을 임차하고 싶다면, 임대인과 새로이 임대차 계약을 체결해야 합니다. 당연히 새로운 계약에서는 종전 차임이 얼마였든지 상관없이 새로운 차임을 정할 수 있는 것입니다. 차임 증액 한도가 9%로 제한되는 것은 아닙니다.
■ 해설
1.
위 사안들에 적용될 법률은 ‘상가건물 임대차보호법(약칭: 상가임대차법)’입니다. 동법은 상가건물의 임대차 관계 중 보증금액이 일정액 이하인 임대차에 적용됩니다(법 제2조, 시행령 제2조).
위 사안들 의뢰인은 상가임대차법의 적용을 받는 임차인이며 임대차 계약의 갱신을 원하고 있습니다. 다만, 전체 임대차 기간에 있어 차이가 있습니다.
두 사안의 쟁점은 ① 임차인은 계약의 갱신을 요구할 수 있는지, ② 임대차 계약이 갱신될 때 임대인이 차임을 증액할 수 있는지, ③ 증액이 가능하다면 얼마정도 가능한지 등입니다.
2.
쟁점 1 관련, 임대차 계약갱신에 관해 상가임대차법에서는 어떻게 규정하고 있을까요?
제10조(계약갱신요구 등)
① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다.
즉, 상가임대차법에서는 임대차기간 만료되기 전 6개월부터 1개월 전까지 ‘임차인’이 임대차 계약을 갱신할 권리(계약갱신요구권)를 갖는다고 규정하고 있습니다. 중요한 것은 계약갱신 요구(통지)가 임대인에게 늦어도 계약만료 1개월 전까지 ‘도달’하여야한다는 것입니다. 임차인이 이러한 요청을 할 경우 임대인은 이를 거절할 수 없음이 원칙입니다.
다만, 다음과 같은 사유가 있다면 임대인은 임차인의 계약갱신을 거절할 수 있습니다.
제10조(계약갱신요구 등) 제①항 단서
1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
2. 임차임이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우
5. 임차인이 임차한 건물의 전부 도는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실 되어 임대차 목적을 달성하지 못하는 경우
7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
나. 건물이 노후•훼손 또는 일부 멸실 되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
3.
또한 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 않는 범위에서만 행사할 수 있습니다.
제10조(계약갱신 요구 등)
② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.
즉 A씨의 경우 5년에서 최초 임대차 계약기간(2년)을 제외한 3년의범위에서 임차인은 계약의 갱신을 요구할 수 있는 것입니다.
반대로 해석하면 해당 상가건물에서 총 5년 이상 임대차 관계를 지속해왔다면, 임차인은 더 이상 계약갱신 요구를 할 수 없습니다.
다만, 임대인과 임차인 사이에 계약 갱신 및 조건 변경에 관해 아무런 이야기가 없이 계속적으로 월세를 납부하는 등 계약관계가 이어졌다면 이는 ‘묵시적 연장’에 해당하여 임대차의 존속기간이 1년 연장될 수 있고(법 제10조 제④항), 이 경우에는 위 ‘5년제한규정’은 적용되지 않습니다(2009다64307).
따라서 B씨의 경우 안타깝게도 임대차 계약의 갱신을 요구할 권리가 없습니다. 계속 해당 상가건물을 임차하고 싶다면, 임대인과 새로이 임대차 계약을 체결해야 합니다. 당연히 새로운 계약에서는 종전 차임이 얼마였든지 상관없이 새로운차임을 정할 수 있는 것입니다.
4.
그렇다면 쟁점 2(임대차 계약이 갱신될 때 임대인이 차임을 증액할 수 있는지)와 쟁점3(증액 가능하다면 얼마 정도 가능한지)에 대해서는 법에서 어떻게 규정하고 있을까요?
제10조(계약갱신 요구 등)
③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조에 다른 범위에서 증감할 수 있다.
제11조(차임 등의 증감청구권)
① 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제 사정의변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에는 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다.
② 제1항에 다른 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.
상가건물 임대차보호법 시행령 제4호(차임 등 증액청구의 기준)
법 제11조 제1항의 규정에 의한 차임 또는 보증금의 증액청구는 청구 당시의 차임 또는 보증금의 100분의 9의 금액을 초과하지 못한다.
복잡해 보이지만, 정리하자면 임차인의 계약갱신 요구에 의해 갱신된 임대차 계약은 (당사자 사이에 별도의 합의가 없다면) 전과 동일한 조건으로 재계약 됩니다. 따라서 차임도 동일합니다.
그러나 법에서는 계약 갱신 시 차임이 조정될 수 있다는 여지를 두고 있습니다. 임대인이 차임 증액을 요구할 수 있을 뿐만 아니라 임차인도 차임 감액을 요구할 수 있는 것이죠.
그러나 임대인이 차임 증액을 요구할 경우 그 당시 차임 또는 보증금의 9%를 초과할 수 없습니다. 물론 애초에 당사자 사이에 계약 갱신 이후 차임에 관해 별도로 합의가 있다면 그에 따라야 합니다. 9% 제한 규정은 적용되지 않습니다.
A 씨의 경우, 현재까지 총 임대차 기간이 2년 밖에 되지 않으므로 앞으로 3년의 범위에서 임대차 계약 갱신을 요구할 수 있습니다. 다만 그러한 갱신요구를 임대차 기간 만료 전 6개월부터 1개월 전까지 임대인에게 도달시켜야 하겠죠.
이때 임대인은 정당한 사유 없이 임대차 계약의 갱신을 거절할 수 없습니만, 차임을 증액할 수는 있습니다. 그 한도는 청구 당시 차임 또는 보증금의 9%를 초과할 수 없습니다.
5. 보충
만약 상가임대차법의 보호를 받지 못하는 임차인의 경우는 어떠할까요?
임차인은 ‘5년 계약갱신청구권’을 가질 수 있을까요? 그리고 임대인의 차임 증액에 대해 9% 상한을 주장할 수 있을까요?
제2조(적용범위)
① 이 법은 상가건물의 임대차에 대하여 적용한다. 다만 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다.
상가건물 임대차보호법 시행령 제2조(적용범위)
① 법 제2조 제1항에서 ‘대통령령으로 정하는 보증금액’이라 함은 다음 각호의 구분에 의한 금액을 말한다.
1. 서울특별시: 4억원
2. 수도권 과밀억제권역: 3억원
3. 광역시, 안산시, 용인시, 김포시, 광주시: 2억4천만원
4. 그 밖의 지역: 1억8천만원
상가임대차법의 보호를 받지 못하는 경우란? 보증금을 기준으로 상가임대차법의 적용 여부를 결정하니, ‘고액보증금임대차’는 상가임대차법의 적용 대상이 아닙니다. 그 기준은 지역마다 다릅니다.
다만, ‘고액보증금 임대차’의경우에도 ‘임차인의 5년계약 갱신요구권(제10조 제1항, 제2항, 제3항)’은 적용됩니다.
다만 모든 ‘고액보증금 임차인’이 계약갱신요구권을 갖는 것이 아닙니다. 해당 규정은 2013년 8월 13일에 개정되어 시행되었기 때문에 2013년 8월 13일 이후 체결 또는 갱신된 고액보증금 임대차 계약의 임차인만 계약갱신요구권을 가질 수 있습니다.
그리고, 차임 증가에 관해 상한이 있는 ‘상가임대차법상 임대차’와 달리 이 경우에는 차임 증가의 상한이 없습니다. 즉 고액보증금 임대차의 임차인은 임대인에게 '9%만 올려야 합니다!'라는 주장을 하지 못한다는 의미입니다.
임대차 분쟁과 관련한 질의는 기업분쟁연구소 대표메일로 보내주시길. (info@cdri.co.kr)
