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by 수익형부동산연구소 빌딩랩 Jun 14. 2021

강남 자곡동 지식산업센터 엑슬루 프라임 분양계약서 작성

강남 자곡동 지식산업센터 엑슬루 프라임 분양계약서 작성 주의사항

서울의 투자 1순위 지역으로 꼽히는 강남에 1인 창업기업과 첨단 중소기업 등에 최적화된 특화 서비스와 부대시설 등을 갖춘 지식산업센터가 선보여 기업체는 물론 투자자의 눈길을 끈다. 서울시 강남구 자곡동 650에 공급 되는 ‘엑슬루프라임’이 그 주인공이다. 전체 지하 4층~지상 10층 규모로, 지식산업센터(129실)와 기숙사(93실), 근린생활시설(27실)로 구성될 예정이다. 강남의 프리미엄을 누릴 수 있는 데다, 차별화된 설계를 도입한 강남권 마지막 지식산업센터라는 점에서 관심이 높을 전망이다.

엑슬루프라임의 가장 큰 장점은 무엇보다 기존 지식산업센터와 차별화된 공유오피스를 제공한다는 점이다. 공유오피스는 건물 전체나 일정 부분을 작은 공간으로 나눠 월사용료를 지불하는 입주자에게 사무 공간으로 다시 임대해주는 공간이다. 스타트업 창업이 늘어나고 업무의 유연성을 중요시하는 기업 문화가 확산되면서 자리를 잡아가고 있다. 때문에 임대료 등 1ㆍ2인 소호 기업의 부담을 줄여주고 기존 섹션 오피스와는 달리 입주 기업 간 교류를 통해 새로운 가치 창출이 가능해질 전망이다. 지하 1층에 마련되는 엑슬루프라임의 공유오피스는 입주사는 물론 외부인도 자유롭게 활용이 가능하다. 여기에다 전용카페와 Pub 등을 운영해 자유롭고 활기찬 공간으로 꾸며진다. 계약자와 입주사에 멤버십 혜택도 제공해 무상 이용 연간 바우처와 할인 카드 발급 등 투자 메리트와 상품 만족도를 높여준다. 이와 함께 코로나19 영향으로 고전을 예상했던 것과는 달리 스타트업 기업의 증가로 강남 공유오피스의 입주 문의가 늘고 있는 추세다. 공실률도 10%대에 불과하다는 것이 업계의 설명이다. 엑슬루프라임은 이와 함께 입주사들의 비즈니스 경쟁력을 높이기 위해 전담 지원 프로그램도 운영할 예정이다.

업계에 따르면 강남구엔 현재 1~4인 기업체가 전체의 절반 이상을 차지한다. 또 전국적으로도 1인 창조기업과 종사자수가 지속적으로 늘고 있는 추세다. 여기에다 강남구엔 지식산업센터 입주 가능 업체가 2만9000여곳에 달한다. 엑슬루프라임 투자자들이 잠재 기업체 수요를 기대할 수 있는 이유다. 또 국토부 실거래가 자료에 따르면 강남, 서초, 송파 일대의 최근 1년간 상업ㆍ업무용 부동산 거래량은 3000여건으로 전국에서 가장 높았다. 현재 강남구에 지식산업센터가 단 1곳에 불과해 희소가치도 높다.

지식산업센터의 트렌드 변화도 눈길을 끈다. 지식산업센터는 최근 단순업무 중심에서 일과 문화생활 등을 병행할 수 있는 복합공간으로 변화하는 추세다. 때문에 노후화된 기존 지식산업센터보다 신축 상품의 선호도가 높아지고 있다.

지식산업센터 분양 계약서 작성 / 계약 해지 주의사항

계약의 해지 조건

분양 계약 작성 후에는 계약의 해지가 쉽지 않습니다. 사전에 분양 계약서 전반의 절차에 대해 이해하고 계약서상 관련 조항에 대한 내용도 사전에 검토해야 합니다. 보통 시행사 입장에서는 계약이 해지되지 않도록 여러 조항을 넣습니다. 사전에 계약 해지 조건을 명확하게 이해하지 못하고 대충 입금을 하거나 도장을 찍고 난 이후라면 계약 해지 사유가 발생해도 처리가 어려울 수도 있습니다.

아래 지식산업센터 계약 단계 별 해지, 반환에 대한 내용에 대해 간략하게 정리해드리니 꼭 신중하게 의사결정 하시길 바랍니다.

계약 진행 과정과 해지 가능 여부

계약 진행과정

(입주의향서) -> (청약) -> (가계약) -> 계약-> 중도금 (N차) -> 잔금 -> 등기

① 입주의향서 : 해지 가능 (단순 수요 확인)

② 청약 : 해지 가능, 청약금 반환 가능

③ 가계약 : 해지 가능, 반환 가능

- 조건부 매매계약서, 계약 잔금 납부확인서 - 해지 불가능, 반환 불가능

④ 계약

- 중도금 납부 전 : 해지 불가능, 반환 불가능

- 중도금 납부 후 : 해지 불가능, 반환 불가능, 중도금 이자 납부

1. 입주의향서

입주의향서는 말 그대로 의향을 확인하는 자료입니다. 분양 성공 가능성을 파악하기 위해 시행사와 대행사에서 사전 수요 파악하기 위해 활용하는 경우가 많습니다. 입주의향서는 법적인 효력이 없습니다. 의향서를 작성과 계약 의무는 별개입니다.

2. 청약

시행사가 건축허가를 받으면 호실별로 청약금을 받는 경우가 있습니다. 청약은 정식 계약이 아니므로 청약금은 계약하지 않는 경우 반환이 가능합니다. 단, 입금된 돈은 내부 절차에 따라 반환되므로 청약금을 돌려받는데 1~3주 정도 소요될 수 있습니다.

3. 가계약

소비자가 계약금을 전부 넣기는 어렵지만 좋은 호실을 놓치고 싶지 않은 경우, 상담사가 고민하는 가망 고객을 잡아두기 위한 경우 계약금의 일부를 입금하는 가계약을 해서 일정기간 호실을 잡아둡니다. 예를 5억짜리 지식산업센터라면 원래 계약금은 전체 분양가의 10%인 5000만 원이지만, 500만 원 정도만 먼저 걸어두고 약속한 날짜까지 나머지 계약금을 납부하기로 합니다. 원칙적으로 가계약은 해지가 가능하지만 현장에 따라서는 돌려주지 않는 경우도 있으므로 주의해야 합니다.

[주의] 조건부 매매계약서 = 정식 계약과 동일한 효력

조건부 매매계약서는 호실 선점을 위해 정식 계약서를 쓰는 것과 동일한 효력이 있으므로 계약금 반환이 되지 않습니다.

[주의] 계약잔금 납부 확인서 작성

가계약금 입금 시 계약금을 선금과 잔금으로 납부를 하겠다는 내용이 들어가는 문서를 작성하는 경우가 있는데요. 가계약금 외에 나머진 계약금을 언제까지 입금하겠다는 내용이 문서로 명시되어 있으면 가계약이라도 반환이 어렵습니다.

4. 계약

10% 계약금을 납부하고 관련 서류를 작성하면 정식적으로 계약이 진행됩니다. 이때는 해지를 해도 계약금은 위약금으로 시행사에 귀속됩니다. 계약서를 작성할 때는 "계약의 해제"와 관련된 조항의 세부 내용을 잘 살피는 게 중요합니다.

5. 중도금 납부

중도금을 1회라도 납부했다면 계약자는 해지가 불가능합니다. 계약금만 포기하면 되지 않느냐는 분들이 계시는데 계약금을 포기하더라도 시행사가 승인을 해주는 경우만 해지가 가능하므로 주의해야 합니다. 일단 계약이 되면 해지는 어렵다고 생각하시는 게 좋습니다. 실제로 잘못된 선택으로 계약을 하고 해지가 되지 않아 후회하는 분들이 많습니다. 계약서를 작성하실 때는 내용을 꼼꼼하게 검토하시는 게 중요합니다.

계약서를 작성할 때는 계약서 상의 내용을 대충 보거나 세부내용은 읽어보지도 않고 계약을 하는 분들도 있는데요. 소중하게 모든 큰돈이 잘못되지 않도록 계약서는 신중하게 꼼꼼히 살펴보시는 습관을 가져야 합니다.

[참고] 분양계약서 주의사항

목적물의 표시

계약하고자 하는 호실의 호수, 분양가, 전용면적, 분양면적 등이 정확한지 확인합니다.

예금주

대부분의 지식산업센터 계약금의 예금주는 사업 전체 자금을 운용 관리하는 신탁사입니다. 만약 입금계좌 예금주 정보가 신탁사가 아닌 다른 회사의 계좌정보가 적혀있으면 시행사에 문의해서 정확한 사유를 파악해야 합니다.

연체로 / 지체상금

연체료 : 수분양자가 중도금, 잔금을 정해진 기간보다 늦게 내면 연체료를 지불해야 합니다.

지체상금 : 공사가 늦어져 입주가 늦어지는 경우 수분양자에게 잔금을 깎거나 지체상금을 지불합니다.

지식산업센터가 처음이라면 아래글부터 참고해보세요.

- 지식산업센터 필수지식 (기초) -

■ 지식산업센터 호실 종류 이해하기 (공장 vs 지원시설)