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by 수익형부동산연구소 빌딩랩 Jun 15. 2021

마스터밸류 에이스 지식산업센터 서울 지식산업센터 분양

마스터밸류 에이스 지식산업센터 서울 지식산업센터 분양가격 및 분양절차

기업의 입지 선정에서 가장 중요하게 고려하는 사항은 이동의 제약이 적은 입지 즉, 주변 지역과의 교통 편리성이다. 지하철역 중에서도 더블역세권 트리플역세권을 선호하며 경기도와 그 외 지방 중소도시로의 도로 교통망이 잘 갖춰져 빠르게 진·출입 할 수 있는 주요 IC로의 접근성 뛰어난 지역을 선호한다.

그 때문에 서울과 경기도에서도 교통 특혜를 누리는 지역에서 분양을 앞둔 지식산업센터는 기업 수요가 꾸준히 증가하고 있다. 하지만 교통 프리미엄을 갖춘 공급지역은 한정적인 데 반해 기업이익을 위해서는 기업 하기에 더 좋은 지역으로 진입할 수밖에 없어 기업들의 입주 경쟁이 치열하다.

특히 서울 내에서 기업입지에 특화된 지역은 이미 높은 매매가를 형성하고 있어 공실인 경우에도 자본력이 탄탄한 기업이 아닌 경우 부담으로 작용하게 되어 외곽으로 눈을 돌리게 된다. 하지만 최근 서울의 서남권 2030플랜 개발에 포함된 가양동 일대가 기업들의 시선을 사로잡고 있다.

가양동은 왕복 6차선대로 진입을 통해 올림픽대로, 성산대교, 강변북로, 수도권 제1 순환 고속도로, 인천국제공항 고속도로의 교통환경이 잘 갖춰져 있으며 인천공항, 김포공항과도 빠르게 이동할 수 있어 해외 출입국이 편리한 곳이다.

특히 가양역과 증미역을 이용할 경우 서울 강남을 비롯한 주변 마곡 첨단산업지구와도 빠른 업무연계라 가능할 것으로 전망된다. 가양역(급행 정차역)에서 강남까지 30분대, 증미역에서 마곡지구까지 10분대에 진입할 수 있다.

이처럼 기업 입지에 최적화된 교통 프리미엄을 갖춘 곳에 에이스건설이 시공하는 마스터밸류 에이스 지식산업센터의 분양 예정 소식이 전해지고 있다. 서울 강서구 가양동 449-12’일원 9호선 증미역 1분 거리 초역세권과 가양역(급행 정차역)을 동시에 누리는 9호선 더블역세권 자리다.

마스터밸류 에이스 지식산업센터는 지하 5층 ~ 지상 15층, 연면적 3만577㎡규모에 최고 용적률적용(530.12%)단지로 공급, 쾌적하고 편리한 주차환경을 선보일 예정이다.

지상 1~2층은 근린생활시설 및 업무시설, 지상 3~15층은 지식산업센터 등이 들어서며, 지하층은 전 층 주차장과 함께 일부 섹션에 지하 1~2층은 지식산업센터와 운동 시설(지하 1층)이 지하 3~5층은 분양형 창고가 별도로 마련된다. 1층은 고급스러운 라운지, 녹지공간과 연결된 총 4개의 상업 존으로, 2층은 업무지원 오픈 라운지 시설과 연결된 2개의 상업 존으로 구성할 예정이다.

중대형 지식산업센터부터 활용도 높은 섹션형 지식산업센터 등으로 구성돼 1인 기업, 벤처기업, 중소기업 등 여러 사업체 입주가 가능하도록 설계될 예정이며, 독일 기술로 개발된 건물 일체형 태양광 발전 시스템을 적용하여 제로에너지건축물 평가결과 에너지 자립률 22.12%, 인증등급5등급(ZEB5)과 건축물 에너지 효율 등급 인증 제도 1++의 평가 등급을 획득했다.

마스터밸류 에이스 지식산업센터 관계자는 “가양동 CJ공장부지 개발과 이마트는 가양점 복합개발 등도 예정되어 있는 강서구는 2030 서울 플랜에서 지식기반산업 개발을 위한 거점 육성 중심지로 부상하고 있다”라고 말했다.

한편 마스터밸류 에이스 지식산업센터 홍보관은 강서구 염창동에 마련되어 있으며 관련 상세 정보는 홈페이지나 대표 번호를 통해 확인할 수 있다.

< 지식산업센터 분양 절차 및 실투자금 총정리 >

자기자본

투자자 입장에서 지식산업센터를 분양받으려면 최소한 공급가의 25% 정도가 있어야 합니다. 일반적으로 신용상에 문제가 없으면 투자자의 경우 잔금대출은 80% 정도 나옵니다.

부가세

분양 가격은 토지 가격과 건물 가격으로 구분되는데 건물 가격에 대해서는 10%의 부가세를 별도로 납부해야 합니다. 부가세는 나중에 환급을 받는 금액이지만 자기 자본을 최소화하는 투자자 입장에서는 초기에 실제 투자금에 포함되므로 고려를 해서 준비하는 것이 좋습니다.

분양절차 (계약금-중도금-잔금 )

일반적인 분양절차는 계약금-중도금-잔금 3가지 절차로 진행됩니다.

투자금의 비율은 현장에 따라 다르지만 대부분 10%-50%-40% 또는 10%-40%-50%로 진행됩니다.

1. 계약금

= 전체 분양가 10% + 건물분 부가세 10%

계약 시에는 전체 분양가의 10%에 해당하는 금액과 건물분의 10%에 해당하는 부가세를 내야 합니다. 1억 원짜리 매물의 토지와 건물 가격이 각각 5000만 원이라고 한다면 계약 시 내야 하는 돈은 전체 분양가의 10%인 1000만 원과 계약금의 건물분에 해당하는 500만 원의 부가세에 해당하는 50만 원(건물분 5000만 원 x 계약금 10% x 부가세 10%)을 더한 1050만 원의 자금이 준비돼야 합니다. 부가세는 조기 환급되지만 먼저 입금을 하고 나중에 돌려받는 개념이므로 초기 자본을 생각할 때는 고려하는 것이 좋습니다.

2. 중도금

중도금도 계약과 같은 형태지만 중도금 대출을 통해 여러 번에 거쳐 납부하게 됩니다.

10%씩 5회에 거쳐 중도금을 납부하는 경우 계약금과 동일하게 각 회차마다 전체 분양가의 10%인 1000만 원과 계약금의 건물분에 해당하는 500만 원의 부가세에 해당하는 50만 원(건물분 5000만 원 x 계약금 10% x 부가세 10%)을 더한 1050만 원의 자금이 준비돼야 합니다. 5회라면 1050만 원 x 5회 = 5250만 원 (5000만 원 + 부가세 250만 원)을 납부하게 됩니다.

- 1000만 원 x 5회 = 5000만 원

- 5000만 원 중도금 중 건물분에 해당하는 2500만 원의 부가세 10% = 250만 원

중도금의 경우 중도금 대출을 통해 진행되므로 투자자가 추가로 납부하는 금액은 없습니다. 시행사에서 무이자로 대출이자를 내주고 (분양가에 업해서 포함되어있음) 부가세도 중도금 대출 금액 안에 포함이 되는 경우가 많기 때문에 특별히 신경 쓸 일이 없습니다.

[참고] 중도금 건물분 부가세 포함 여부

현장에 따라 중도금에서 발생하는 건물분 부가세를 중도금 대출 안에 포함을 하지 않는 곳도 있습니다.

3. 잔금

잔금 시에는 잔금 대출을 받게 되는데요. 보통 레버리지를 최대로 활용하므로 소득과 신용상태에 따라 받을 수 있는 최대한의 한도를 받은 뒤 중도금 대출을 상환하고 남은 돈은 잔금 납부에 사용합니다. 잔금대출로 잔금 납부를 하고도 남은 돈이 결국 추가적으로 준비해야 하는 자기 자본이 됩니다.

예를 들어, 1억 원짜리 매물에서 지금까지 투입된 금액을 살펴보면 아래와 같습니다.

- 계약금 10% : 1000만 원 + 계약금 건물분 부가세 50만 원 = 1050만 원

- 중도금 50% : 5000만 원 + 중도금 건물분 부가세 250만 원 = 5250만 원

- 잔금 40% : 4000만 원 + 중도금 건물분 부가세 200만 원 = 4200만 원

* 추후 부가세 500만 원은 환급되는 금액임 (계약금, 중도금 - 조기환급, 잔금 - 환급)

먼저 잔금대출은 부가세 제외한 전체 분양가 80%가 한도이므로 1억의 80%인 8000만 원을 받게 됩니다. 결국 이 8000만 원으로 - 중도금과 중도금 건물분 부가세 5250만 원을 갚으면 2750만 원이 남게 되는데요. 분양대금 납부를 완료하려면 아직 잔금 40% (4000만 원)와 잔금 건물분 부가세 (200만 원)인 4200만 원을 더 납부해야 하는 상황입니다.

결국 잔금 시 추가적으로 필요한 자기 자본을 계산해보면

납부해야 하는 금액 4200만 원에서 현재 남은 잔금대출 잔액을 빼면 됩니다.

- 잔금 40% : 4000만 원

- 잔금 건물분 부가세 : 4000만 원 x 50% (건물분) x 10%(부가세) = 200만 원

- (-) 잔금대출 잔액 : 2750만 원

= 4000만 원 + 200만 원 - 2750만 원 = 1450만 원

부가세 조기 환급금 (계약금 / 중도금)

그런데 지금까지 부가세를 계속 조기환급받아서 쓰지 않고 잘 보관했다면 계약금과 중도금에 대한 부가세 300만 원을 환급받았을 겁니다. 그럼 실제 자기 자본은 1450만 원 - 300만 원 (부가세 환급) = 1150만 원이 됩니다.

그리고 이 1150만 원 중에서 나중에 환급받을 잔금에 대한 건물분 부가세 200만 원을 추가로 빼면 실제 투입되는 비용은 950만 원이 됩니다.

실제로는 950만 원이 더 필요한 거지만 잔금에 대한 부가세 환급은 나중에 받을 수 있기 때문에 실제 잔금 시 필요한 자기 자본은 1150만 원이 됩니다. (물론 계약금, 중도금 부가세 환급을 건들지 않고 모셔두었다는 가정 하입니다.)

지금까지 간단하게 분양절차에서 필요한 자기 자본을 살펴봤는데요.

정리해보면 계약 시는 분양가 10%+건물분 부가세 = 1050만 원이 필요하고

잔금 시에는 잔금대출 80%로 ① 중도금 대출을 상환하고,

② 남은 돈으로 잔금 납부를 하고,

③ 조기 환급받은 건물분 부가세를 더하고도

해결이 안 되는 1150만 원이라는 돈이 더 필요하게 됩니다.

필요한 최소 자기 가본

계약 시 1050만 원

잔금 시 1150만 원

그리고 분양대금 완료 후에 나중에 받을 잔금에 대한 부가세 환급을 추가로 받으면 (1150만 원 - 200만 원 = 950만 원) 실제 들어간 비용은 1050만 원+950만 원 = 2000만 원 (부가세 제외 분양가의 20%)가 되는 거죠.

그런데 여기서 비용이 끝나는 것은 아닙니다.

취득세 + 등기비용

분양대금을 다 냈으면 등기를 해야 되는데요. 이때 4.6%의 취득세와 등기 관련 비용이 발생합니다. 결국 이 2가지 최종 등기까지 마무리하려면 이 500만 원 이상의 비용도 추가적으로 준비가 돼있어야 합니다.

[참고] 임대사업자의 경우 취득세는 4.6%입니다. 실입주를 한다고 2.3%로 50% 감면을 받아도 나중에 임대사업을 하게 되면 2.3%를 추가로 내야 합니다.

결국 1억 원짜리 매물을 분양받기 위해서는 최소 25%, 2500만 원 이상의 비용이 필요합니다.

인테리어 비용

그런데.. 이게 끝이 아니라 마지막으로 인테리어 비용이 추가로 발생할 수 있습니다. 아파트나 오피스텔과 달리 지식산업센터는 기본적인 설비 외에는 비어있는 공간입니다. 사람마다 인테리어로 쓰는 비용은 다르지만 최소한의 비용은 또 발생하게 됩니다.

지식산업센터 투자 자기 자본 관련 주의사항

분양상담사와 지식산업센터 상담을 받으면서 분양에 들어가는 실투자금(자기 자본)에 대한 얘기를 해보시면 대출이 90%까지 나올 수 있기 때문에 실제 10%의 금액으로 분양을 받아 월세를 받을 수 있다고 말하는 분들이 많습니다. 하지만 90%는 현실적으로 투자자에게는 어려운 한도입니다. 실사용자인 실입주 기업의 신용등급이 우수한 경우에는 가능할 수 있지만 임대사업자 투자자는 80%를 최대로 생각하는 것이 좋습니다. 그리고 분양대금을 완납하면 바로 이어질 취등록세와 등기비용, 인테리어 비용도 미리 고려를 해야 나중에 예상치 못한 금액으로 당황하는 일이 발생하지 않습니다.

지금까지 지식산업센터 분양 절차 계약금-중도금-잔금의 전체 흐름과 필요한 자기 자본에 대해 간단하게 설명해드렸는데요. 지식산업센터는 투자 전에 꼭 알아야 하는 필수지식들을 모르고 투자하면 나중에 골치 아픈 일들이 생길 수 있다는 점을 명심하시고 빌딩랩 칼럼 글을 숙지하고 최종 의사결정을 하시기를 권해드립니다.

지식산업센터가 처음이라면 아래글부터 참고해보세요.

- 지식산업센터 필수지식 (기초) -

■ 지식산업센터 호실 종류 이해하기 (공장 vs 지원시설)

https://cafe.naver.com/joywingsclub/63706

■ 오피스빌딩 차이점 비교분석 (지산 vs 섹션 vs 공유)

https://cafe.naver.com/joywingsclub/63756

■ 지식산업센터 분양 절차 및 실투자금 총정리

https://cafe.naver.com/joywingsclub/64637

■ 지식산업센터 좋은 호실 고르는 방법 총정리

https://cafe.naver.com/joywingsclub/64704

■ 지식산업센터 사기 분양 / 각종 소송 사례

https://cafe.naver.com/joywingsclub/63698