너무도 공감되는 표현이었다. 업계에 대한, 일에 대한 열정과 의지가 충만했었고, 노력했었던 시간들이 있었다. 4년이라는 짧은 회사생활이었지만 윗사람과 중간계층, 조직에서의 완력과 인간관계의 갈등, 다양한 사람들의 가치관과 이해관계의 대립 등에 있어서, 그리고 조직 사회라는 것에 있어서, 나의 가치관과 태도 등은 도움이 되지 않았다. 회사와 상사는 나를 책임지지 않으며, 후배를 챙긴다는 것이 존중이나 친밀함으로 이어지는 것도 아니며, 동기는 승진 경쟁자일 수도 있다는 현실은 직장에서의 관계와 노력에 대해 회의감을 가지도록 만들었다. 나의 열정과 의지, 성장과 같은 부분은 고려되기 어려웠고, 회사를 통해 얻은 것은 물질적으로도 실력적으로도 크지 않았다. 직장인으로서 살아가기 위해서는 어떻게 해야할까, 조직 사회에서 살아남는다는 것은 무엇일까 라는 생각들을 하게 되면서 회사 생활을 위해서는 어느 정도 생각을 지우고, 얻고자 하는 마음도 지우고, 감정도 지워야겠다고 생각했다. 절대 회사가 나를 힘들게 두지 않도록, 다만 계약한 시간 동안은 충실하게 일하면서 무채색의 느낌으로 생활하는 것이 좋겠다는 생각을 하였다. 물론, 경험이 아직 부족할 수도 있겠지만 그동안의 경험은 그런 생각을 하도록 만들었다.
회사는 나를 책임지지 않고, 충분한 성장도 보상도 기대할 수 없다는 마음이 들면서 나는 투자를 해보고 싶다는 생각이 들었고, 요즘 투자를 위한 준비 중에 있다. (추진하고자 하는 투자 방법은 주식 투자이다.) 투자는 다음과 같은 4단계의 과정을 거쳐 시작해 보면 좋을 것 같다.
1. 투자의 이유 고민해 보기
2. 목표 수익 정하기 (지출, 소득 시뮬레이션을 기반으로)
3. 투자 방법별 장단점 비교를 통해 내게 맞는 투자 방법 선택하기
4. 체계적인 투자 시스템 구축하기
1. 투자의 이유 고민해 보기
투자를 시작하기 전, 투자의 이유를 고민하고, 투자의 목표를 정하는 것은 중요한 것 같다.
저자가 설명한 투자를 해야 하는 경제적인 관점의 이유로는 인플레이션(물가상승), 기업·정부 대비 낮은 가계소득 상승률, 고령화 사회에 따른 노인 생활비가 있었다. 내가 현재 돈을 가지고 있어도 물가가 오르면 이 돈으로 살 수 있는 것들이 줄어들기 때문에 투자를 할 때에는 인플에이션 비율보다 높은 수익률을 추구해야 한다. 또한, 은행 금리보다도 높은 수익률을 추구해야 할 것이다. 기업·정부 대비 소득 상승률이 더 낮다는 점은 정부 측면에서 정책적인 부분으로 보완이 된다면 좋을 것 같다는 생각을 문득 해보았다. 정부 소득은 결국 세금에서 오는 것일 텐데, 복지로써 혜택 받을 수 있다면 균형을 맞출 수 있지 않을까 싶었다. 기업과의 차이에 대해서는 근로자로서 안타까운 마음이 들었다. 역사적으로 노조를 통해서 소득 분배와 함께 안전, 근무환경 등과 같은 부분을 개선하기도 하였다고 생각한다. 최근에는 하나의 이익집단으로 변했다고 보는 시선들이 많은 듯하다. 개인의 입장에서 회사가 얻은 수익을 내가 납득할 수 있을 만큼 합당하게 나누어 주기를 기다리기 보다는 회사 밖에서라도 내가 내 힘으로 할 수 있는 것들을 찾아 나서는 게 중요하겠다는 생각이 든다.
내가 투자를 하고자 하는 이유는 살아가는데 있어서 필요한 만큼의 돈을 벌고 싶기 때문이다. 경제적 자유와 같은 목표도 충분히 이해가 된다. 조직생활의 스트레스도 상당하고, 언제 사표를 던지고 싶을지, 언제 회사가 나를 쫓아낼지 모르는 것이기 때문이다. 그러나 경제적 자유를 이룬 사람들은 필요한 만큼의 돈을 모아 생각보다 소박한 생활을 살아가는 것으로 알고 있다. 근로소득이 전체 소득에서 차지하는 비중이 큰 것은 부인할 수 없고, 내가 만족할 수 있는 생활 수준(만족할 만한 수준이라는 것이 어떻게 보면 누구나 갖추는 일상적인 수준일 수도 있다.)을 이루기 위해서는 근로소득 만으로는 달성하기 어렵기 때문에 추가적인 소득원을 마련하기 위해 투자를 시작하고자 한다. 또한, 은퇴 이후를 대비해서 생활비, 의료비, 주거비 등의 노후 자금을 마련해 두어야 할 것이다. 직장생활을 정년퇴직 연령인 65세까지 하다가 은퇴한다는 것은 현실적으로 어려울 것이다. 내가 50살까지 일한다고 해도 현재 업계에서 경력이 20년이나 되는 것인데, 그 이후부터도 소득이 있을까 싶다. (실버 일자리 등이 생겨나고 있기는 하지만) 결국 지금 고생하고 그 때 즐기겠다는 의미보다는 결국 그 때 필요한 돈을 지금 벌어둬야 하지 않을까 하는 의미인 듯 싶다. 따라서, 나는 투자를 통해 부족한 소득 부분을 충당하고, 나중에 노후 준비까지 해 놓을 수 있다면 좋겠다는 점이 개인적인 투자의 이유이다.
2. 목표 수익 정하기 (지출, 소득 시뮬레이션을 기반으로)
이러한 이유로 투자를 시작한다면, 그 다음으로는 목표 수익을 정하는 과정이 필요하다.
목표 수익을 정하기 위해서는 나의 지출 수준과 소득 수준을 파악해야 한다.
지출 수준에는 월별 교통비, 통신비, 식비, 의류비, 생필품비 등의 생활비가 있을 수 있고, 규모있는 지출로는 주거비, 차량비, 결혼비, 육아비, 부모님 부양비 등이 있을 것이다. 또한, 여가 생활로써 여행비, 취미생활비 등이 있을 수 있다. 생애 지출에 대한 큰 항목들과 세부적인 비목들을 정리해 보고자 한다. 항목과 비목이 정해지면 개인의 선호와 필요에 따라 지출 비율을 조정해 볼 수도 있을 것이고, 특정 항목에 대해 선택해 보는 시뮬레이션을 돌려볼 수 있을 것이다. 예를 들면 차량비라고 했을 때, 아반떼/그랜저를 탈지, 쏘렌토를 탈지, 제네시스를 탈지 등 내가 만족할 수 있는 수준이 무엇인가를 선택하고 드는 지출을 고려해 볼 수 있을 것이다. 그 다음으로 그렇게 차량을 선택했을 때 세부적인 비목으로 구입비, 취등록세, 자동차세, 보험료, 유류비, 유지관리비, 수리비 등을 설정할 수 있을 것이다. 또한, 중고차를 구매하고, 몇 년 뒤 신차로 바꿀 수도 있다. 주거의 경우에도 1인 가구로 사는 경우부터, 신혼, 아이가 있을 경우 고려하는 입지나 필요한 방 개수가 다를 수 있고, 노후에는 의료기관이나 편의시설과 가깝고 저층인 입지 요인들을 고려하는 등 라이프 사이클이나 생활 방식에 따라 선택이 다를 수 있을 것이다. 물론 이는 소득 부분에 대한 시뮬레이션을 거친 후에 현실에 맞게 타협하는 과정이 필요할 수도 있을 것이다.
대략적으로 독립은 연봉 5천만원(월 350 실수령), 결혼은 연봉 6천만원(월 410 실수령), 아이 1명은 연봉 7천만원(월 470 실수령) 정도면 생활하기 괜찮을 듯하다. 주거비의 전세와 월세 여부는 당장 생활비에 영향을 미치는 부분이 크지만 길게 보면 월세로 지출되는 금액이 생각보다 적다. 40만원 월세라면 17년 동안 8천만원 정도 수준이다. 노후의 주택연금을 고려한다면 전세/월세 생활을 하면서 5억원 정도의 주거는 마련해 두어야 할 것이다. 자동차를 산다고 하면 유지관리비까지 고려하여 대략 1억으로 계산해 보았고, 결혼식은 5천만원 정도로 생각해 보았다. 일상 생활비는 혼자일 때 연 2,100만원 정도의 생활비가 들어간다면 50살까지 총 3억 5천만원 정도이다. 결혼을 한다면 부부 생활비로 2배를 곱해주어야 할 것이다. 추가적으로, 양육비 시뮬레이션을 해보면 아이를 낳아서 성인까지 키우는데 약 3억원 정도가 필요하다고 한다.
주거비 5억 + 자동차 1억 + 결혼식 5천 + 부부 생활비 7억 + 아이 1명 육아 3억 + 부모님 부양(의료비 등) + 50세 이후 생활비 + 여행 및 취미 생활비 등을 고려하면 17억 + a 가 드는 것이다. 현재 업계에서 나의 근로소득은 50세까지 약 8억 정도이다. 이 정도면 혼자 생활하기에도 빠듯한 수준이고, 여행이나 취미 생활에 관련된 지출을 고려해 볼 수도 없다. 투자가 절대적으로 필요한 것이다.
지출에 대한 부분에 정리가 완성되었다면 소득에 대한 정의도 내려볼 수 있을 것이다. 현재로서 가장 큰 소득원은 근로소득으로 연봉 수준과 세후에 받는 현금 흐름을 기준으로 작성해 볼 수 있을 것이다. 그리고 임금상승률을 고려하여 향후 소득 수준을 시뮬레이션 해 볼 수 있을 것이다. 조금 다른 이야기로 임금상승률도 중요하기는 하지만 승진, 이직을 통한 임금상승도 근로소득을 높이는데 중요할 수 있고, 업계의 초봉 수준도 나중에 도달할 수 있는 임금 수준을 고려하는데 꽤 중요한 요인인 듯 하다. 직장인으로서는 성과급, 연말정산, 퇴직금 같은 부분도 매우 중요한 소득원일 것이다. 다른 소득원으로는 예적금 이자가 있을 수 있고, 주식 투자, 부동산 투자 등의 투자 소득도 만들어 볼 수 있을 것이다. 요즘은 콘텐츠 소득을 얻거나 체험단, 재능 나눔을 통한 수익도 있으니 N잡 또는 취미생활 및 자기계발의 일환으로 발전시켜 보는 것도 괜찮은 것 같다. 그 외에 사업소득도 있지만 책의 저자도 이야기 했듯이 사업소득을 얻기 위해서는 전심전력을 투자해야 하는 부분들이 있어서 현실적으로 쉽지는 않은 것 같다. 최근 유튜브를 통해 네이버 스마트 스토어를 운영하는 부분에 그나마 관심이 가기도 했는데, 그 외에는 사업과 관련하여 알고있는 바가 거의 없다. 이렇게 기존 지출, 소득 항목 및 비목을 정리해 보면 노후 준비를 위한 소득원을 추려내 볼 수도 있을 것이데, 근로소득의 세전 금액에서 납입된 국민연금, 주택연금(부동산 실거주차익), 퇴직금, 보장성보험, 장기 투자소득 등이 해당될 것이다. 투자를 공부하여 얻을 수 있는 건 주택연금(부동산 실거주차익)과 장기 투자소득이 될 것이다.
3. 투자 방법별 장단점 비교를 통해 내게 맞는 투자 방법 선택하기
목표 수익을 정했으면, 그 다음으로는 여러 가지 투자 방법들을 찾아보고, 자신에게 맞는 투자 방법을 선택해야 한다. 주식 투자를 할 것인지, 부동산 투자를 할 것인지 등을 선택하는 것이다.
저자가 부동산 투자 중 아파트 전세 투자를 선택한 이유는 첫째, 부동산의 경우 일반인이 부동산 매매를 해 보는 경험이 많지 않기 때문에 오히려 경험이 많은 투자자가 더 많은 지식을 가지고 있을 수 있다는 점, 둘째, 전세금을 레버리지로 하여 투자금액을 줄일 수 있으며, 전세금은 이자가 들지 않는다는 점을 이야기 했다. 의문점으로 남은 부분은 다주택자에 대한 법률, 세금 등에 대한 지식이 현재 내게 없다는 점과 매매가와 전세가의 차이가 크지 않고 집값이 상승할 것으로 예상된다면 사람들이 왜 주택을 매매하지 않을까 하는 부분이다. 물론, 그런 부분을 제외하면 논리적으로 설득력이 있다고 생각했다. 주식은 소액으로도 가능하며, 환금성이 좋다는 장점이 있지만 기업의 재무제표와 이슈를 분석할 수 있을 뿐 결국 기업의 주요 실적, 목표 수준, 역량을 키우고 있는 부분, 시장에서의 경쟁력, 사업주와 근로자의 마인드와 태도, 기업문화 등에 대해서는 확인이 어렵기 때문이다. 현재 업계에서 4년간 근무하면서 느꼈던 회사의 사정을 투자자가 알아야 하는 수준인 것이다. 이는 생각보다 깊은 지식과 이해도가 필요할 것이다. 또한, 주식투자를 할 때는 ‘나는 원숭이다’ 라고 생각하라는 퀀트 투자 책의 저자의 말도 생각났다. 지속적으로 매물을 모니터링하기에는 사람으로서 멘탈 관리가 쉽지 않다는 것이다.
4. 체계적인 투자 시스템 구축하기
어쨌든 투자 방법별 장단점을 활용해서 자신에게 맞는 투자 방법을 선택했다면 단계별로 체계적인 투자 시스템을 구축함으로써 한 두 번의 성공이 아닌 반복적인 성공을 위한 틀을 잡아가야 한다.
저자는 투자의 기준으로 저평가된 곳과 투자금액이 적은 곳(매매가와 전세가의 차이가 적은 곳)을 선택했다. 저평가 된 매물을 찾는 방법에 대해서는 미래 가치를 예측하는 것은 인간의 영역이 아니기 때문에 철처히 현재 수준의 가치를 기준으로 판단한다고 한다. 저자의 경우 부동산 투자를 위해 손품을 파는 것부터 발품을 파는 것, 중개인과의 좋은 관계를 유지하는 것, 공부했던 지역에 대해서는 꾸준히 모니터링을 해 나가면서 아는 지역을 넓혀가는 것이 중요하다고 하였다. 현재 수준에서 평가된 가치는 가격과 가치를 기준으로 비교해 볼 수 있는데, 가격은 시중에 모두 공개가 되었기 때문에 가치를 파악하는 것이 중요하다. 부동산은 움직일 수 없기 때문에 입지 요인이 매우 중요하므로 입지 요인인 일자리, 교통, 환경, 교육 등의 여건이 중요하며 아는 지역을 많아질수록 서로를 비교함으로써 저평가된 곳을 판단하는데 좋은 척도가 될 수 있다고 하였다. 지역에 몇 명의 근로자가 일하고 있고, 그들의 급여는 어떠하며, 주요 산업은 어떻게 분포되어 있는지, 교통의 입지는 어떤지, 수도권은 대중교통의 영향이 지방 대비 큰 편이며, 강남, 삼성, 여의도 등의 지역으로 이동하는데 어느 정도의 시간이 소요되는지, 도보 이동이 짧고, 환승이 적은지, 백화점, 대형마트, 종합병원 등의 생활편의시설이나 공원, 산, 강 같은 자연환경이 조성되어 있는지, 단지 내에 초등학교가 있는지 등에 대한 부분들을 확인해 본다고 한다. 임장을 통해 직접 분위기를 확인해 볼 수도 있다. 저자는 35세에 투자를 시작해 50세에 은퇴를 목표로 투자 기간을 15년으로 잡았으며, 은퇴 이후 가고 싶은 입지의 주택 가격과 생활비 등을 고려했을 때 40억 정도의 금액이 필요한 것으로 계산하였다. 아울러 연간 3천만원을 저축할 수 있다고 가정하였다. 1년간 모은 3천만원으로 1채의 부동산을 사서 1억의 차익을 얻는 시스템으로, 15년 동안 15채를 모을 수 있으며, 2년 전세기간이 끝나고 발생하는 인플레이션 금액을 재투자하는 방식으로 최종적으로 40채를 소유하는 시스템을 만들었다. 투자는 생각보다 기계적인 과정일 수 있다는 이야기를 해 주었다.
저자는 투자를 시작하기 전 100권의 경제 및 투자 서적을 읽고, 10개의 강의를 들었다는 점에서 준비를 매우 철저히 했다고 느꼈다. 그 다음으로는 커뮤니티를 통해 같은 목표를 가진 사람들을 만나 에너지를 얻었다고 한다. 그리고 실력을 쌓은 이후에는 기존 전세주택에서 나와 신규 전세금을 대출로 납입하고, 기존 전세금은 투자금으로 활용하는 리스크를 감수하였다. 이후 공부하고 임장을 한 지역에 대해서는 지속적으로 모니터링하고, 데이터베이스화 해 나갔다고 한다. 이를 통해 안목을 쌓고 실력을 키워나갔던 것이다. 물론, 저자도 처음에는 시행착오를 통해 배워나갔다고 한다.
지금 내가 하고자 하는 주식 투자와 부동산 투자라는 투자 방법의 차이점은 있지만 저자가 투자를 시작한 이유와 투자를 진행하고자 하는 사람들이 생각해야 할 체계, 투자 시스템 구축, 그리고 직장인 투자자로서의 마인드 등에 대해 교훈을 얻을 수 있었던 책이었다. 선택한 투자 방법은 다르지만 기준과 마인드를 정해나가는 방법론 등의 큰 결은 통한다고 생각하기 때문이다. 저자는 처음 5번의 성공까지는 본인의 실력보다는 다른 사람의 도움이 더 컸을 것이라고 이야기 하는데, 곧 처음 몇 번의 성공이 아니라 꾸준히 성공할 수 있는 실력을 쌓는 것이 중요함을 이야기 하고 있다. 이 부분도 매우 공감되었다. 투자는 결국 장기전이고, 조급함을 버리고 10년을 내다보면서 꾸준히 하는 것이 가장 중요하다고 하였다.
요즘 생활 패턴에서 생각하는 것도 많이 하거나 조급하게 하거나 하는 것이 아니라 조금씩이라도 꾸준히 하고, 생각에서 그치는 것이 아니라 직접 실행하고, 실천해 나가고자 하는 점들이다. 이러한 실천이 앞으로 내 모습을 긍정적으로 변화시키고 좋은 방향으로 이끌어 줄 수 있지 않을까 하는 생각을 해본다. 지금까지의 삶을 부정하는 것은 아니지만 앞으로 더 잘되고 더 행복한 삶을 살아가는 내 자신을 바라보고 싶다.
