주거형 주택가격은 미래 GDP 전망과 연동되나?
요즘 다시 인구론 등 여러 이유로 주거형 주택가격 하락 예상을 하시는 분들이 많아 집니다.
10년전쯤에도 인구절벽론이 대두 되면서 이제는 주택가격 수요가 급감하기 때문에 주택가격은 하락할 일만 남았다는 전문가 전망이 팽배했습니다.
그래서, 그 당시 해외 부임 전에 강남에 갖고 있던 아파트를 팔았습니다.
이후 주택가격 상승이 급격하게 진행되어 해외 주재원 생활하면서 모은 돈 이상으로 오른 아파트 가격 때문에 뼈아픈 좌절감을 느껴야만 했습니다.
중간에 와이프가 한국 들어와서 다시 강남 아파트 잡는다고 손해가 막심했습니다.
한국은 부동산이 개인 자산의 대부분입니다.
더욱 선택에 신중에 신중을 기해야 하는 이유입니다.
물론 이에 대한 판단은 전적으로 본인의 몫입니다.
그럼에도, 부동산은 거시적 관점, 특히 미래 GDP 전망을 이해하는게 필요한 이유를 정리해 봅니다.
부동산
부동산은 말 그대로 유동화가 어려운 자산을 의미합니다.
현금처럼 바로 사용이 어려운 자산이고, 중간에 현금화 과정이 필요한 자산입니다.
현금화 과정은 주로 매매로 이뤄집니다.
이런 매매로 현금화를 해야 한다는 얘기는 주식처럼 단타 치고 빠지듯이 짧은 시간을 바라보면서 투자할 성격이 아니라는 것이죠.
때문에 중장기 판단을 해야 합니다.
그래서, 미국 등 해외에서 주택가격의 변동에 대한 분석을 어떻게 하는지 살펴 보는게 의미가 있습니다.
미국에는 Pretium Partners라는 투자회사가 있습니다.
뉴욕에 본사를 두고 있고, 운용 자산 규모는 51.3 Billion 달러이니 원화로 환산하면 66조 규모입니다.
주거용 부동산 투자에 투자 중심이 맞춰져 있고, 이에 대한 분석 보고서를 발표하는데 미국의 주택가격이 어떻게 움직이는지를 이해하는 데 도움이 됩니다.
이 회사가 4가지 거시지표인 GDP, 고용률, 미국 10년만기 채권이자율, 미국 30년만기 모기지 이자율과 미국 주택가격 간의 상관관계를 점검했습니다.
그 결과 주택가격과 상관관계가 가장 높게 나타난 거시지표가 GDP입니다.
62.8%의 의미는 GDP 변동에 따라 주택가격이 따라 움직이는 정도가 62.8% 수준이라는 의미입니다.
반면, 10년만기 채권이자율 등은 예상과 달리 20% 수준입니다.
이는 GDP가 상승하면 주거용 주택가격 역시 상승세를 보일 것이고,
GDP가 하락하면 주거용 주택가격도 하락세를 보일 것이라는 의미입니다.
그래서, 미국의 GDP 이력을 1968년부터 살펴봤습니다.
미국의 GDP는 2022년에는 25000 Billion 달러를 넘습니다.
출처 : Trading Economics, 미국 GDP (Billion $)미국 GDP 증가 추이에 맞춰 미국 주택가격 추이는 S&P가 발표하는 미국주택가격 지수 (US National Home Price Index)를 살펴 보면, GDP 흐름과 상관관계를 갖고 움직이는 게 확인됩니다.
출처 : FRED, 미국 주택가격 지수여기서 두 가지 흥미로운 부분이 보입니다.
2007년 발생한 서브프라임 모기지 사태로 세계 금융위기가 찾아온 때에 미국 GDP는 감소합니다.
이때, 미국 주택시장은 금융위기의 영향에서 회복하는데 약 10년 가량이 소요됩니다.
반면, 코로나가 찾아 왔을 때는 미 정부가 앞서의 Lesson Learned가 있었기에 재빠른 정책 적용을 통해 다른 모습을 보여줍니다.
유례없는 양적완화 정책은 GDP와 주택시장 모두 빠른 회복을 보이는 중입니다.
Pretium Partners사가 얘기한 것처럼 주택시장 가격은 GDP의 움직임에 연동해서 움직이는 중이고, 회복속도는 정부의 정책 영향에 따라 움직이는게 아닌가 싶습니다.
이런 현상이 한국 주택시장에서도 동일하게 적용되고 있을까요?
우선 한국의 GDP 추이입니다.
한국 GDP도 미국과 유사하게 지속적인 상승세를 보여 줍니다.
물론 마이크로하게는 미국보다 안정적 상승세는 아닌 fluctuation을 좀더 보여주지만 평균적인 흐름은 상승세라고 할 수 있습니다.
이런 Fluctuation의 흐름은 코로나에서도 비슷해서 미국과 달리 아직 반등을 하지 못하고 있습니다.
약세를 벗어나지 못하는 원달러 효과도 녹아있겠지만 2023년에는 회복을 예상 중입니다.
출처 : Trading Economics, 한국 GDP (Billion $)그럼 한국 주택가격지수는 어떤 흐름을 보여줄까요?
GDP와 비슷하게 등락을 거듭하기는 하지만 대세선은 평균적으로 상승곡선을 나타냅니다.
출처 : Trading Economics, 한국 주택가격 지수미래의 집값이 떨어질 일만 남았다고 얘기하는 건,
앞으로 중장기 한국의 GDP는 감소할 일만 남았다고 얘기하는 것과 비슷한 의미입니다.
그래서, 한국의 중장기 GDP 전망을 살펴 보는 게 필요합니다.
한국에 대한 중장기 전망 중 가장 최근 자료는 Goldman Sachs가 발표한 데이터입니다.
Goldman Sachs는 한국의 GDP 감소는 2060년대에 나타날 것으로 예상하고 있습니다.
가장 큰 이유는 물론 인구감소 때문입니다.
KDI는 Goldman Sachs의 전망치가 다소 낙관적이라고 얘기합니다.
지금의 인구감소에 대한 보다 적극적인 대응이 없으면 2040년부터 이런 현상은 생길 수도 있다고 얘기합니다.
중요한 건, 우리의 미래는 아직 미정이고, 우리가 지금 어떻게 하느냐에 따라 바뀔 수 있다는 점입니다.
중국이 미국을 넘어서 세계1위의 자리를 차지할 것이라는 얘기가 한창일 때부터, 미국은 중국에 대한 견제를 본격화 했고, Derisking 등의 다양한 조치에 따라 이번 세기에 중국이 미국을 넘어서기는 어려울 것이라는 평가가 대두되고 있습니다.
출처 : Goldman Sachs한국에 부동산을 소유한다는 것은, 한국의 경제를 중장기적으로도 보다 건강하게 만드는 데 관심을 갖겠다는 의미라고 얘기하면 너무 거창할까요?
지금 걱정하는 인구감소에 대한 근본적인 해결책인, 다자녀 유인 정책 도입, 이민문호 개방 등 다양한 방식의 해결책이 앞으로 나오길 기대하면서 한국의 경제가 난파선처럼 침몰하지 않고 활력을 갖는 출구를 찾기를, 그래서, 2060년대에도 지금의 GDP 감소 전망이 현실이 되지 않길 바래 봅니다.
그 연장선 상에서 한국의 주택가격도 한국의 경제와 비슷한 움직임을 보여줄 겁니다.
[References]
1)https://pretium.com/wp-content/uploads/2019/09/Residential-Real-Estate-Correlations-and-Rate-Sensitivity.pdf?ssp=1&setlang=ko-KR&safesearch=moderate
2) https://tradingeconomics.com/united-states/gdp
3) https://fred.stlouisfed.org/series/CSUSHPINSA#
4) https://tradingeconomics.com/south-korea/gdp
5) https://tradingeconomics.com/south-korea/housing-index
