상가임대차보호법 10년 적용이 안될 수도 있다?
상가임대차보호법 10년 적용이 안될 수도 있다?
타인의 목적물에서 매월 임대료를 지급하며 사업을 진행하고 있는 영세상인과 건물주는 계약존속기간 동안 아무런 문제 없이 지내기도 하지만 다양한 다툼의 상황에 놓이기도 합니다. 특히 약정기간이 끝나는 시점에서 재계약과 관련한 분쟁이 빈번합니다.
임대인 측에서는 개인적으로 사용 혹은 지인에게 임대를 해주려고 하는경우, 더 높은 임대료를 받고자 할때, 철거 후 신축하고자 할 때, 공실 조건으로 통매매를 진행하려고 할 때 등 다양한 이유로 임차인의 재계약을 거부하려고 하죠.
하지만 이미 많은 분들이 알고계시다시피 영세상은은 상가임대차보호법 10년 규정에 따라 영업권을 보호받게 되죠? 이에 따라 영세상인은 건물주에게 강력하게 항의를 하고 개인적으로 소송을 진행하기도 하는데요. 모든 임대차가 관련 조항에 적용을 받지 못한다는 것을 알고계셨나요? 오늘은 이와 관련하여 자세하게 알아보겠습니다.
임대인이 갑자기 나가라고 한다구요?
사업을 시작할 때는 정말 많은 돈을 투자하게 되는데요. 투자금을 회수하기 위해서는 단기간으로 영업을 하는 것 보다는 한 자리에서 오랫동안 영업하면서 단골손님도 만들고 입소문이 나도록 하는 것이 좋겠죠. 하지만 몇 년 제대로 매장을 운영하지도 않았는데 건물주 측에서 이번 계약이 끝나면 나가라고 이야기 해온다면 매우 당황스러울 수밖에 없습니다.
상가임대차보호법 10년은 2018년 10월 16일 이후로 최초계약 되었거나 갱신된 이력이 있는 임대차에만 적용이 됩니다. 그 외의 경우라면 구법에 따라 5년까지만 적용이 가능하죠. 구법의 적용을 받는 상황에서 갱신을 하였다고 하더라도 그 시점부터 다시 10년을 세는 것이 아니라 최초계약일로 부터 적용된다는 점을 참고바랍니다.
또한 중간에 건물주가 변경되더라도 새로운 임대인은 특별한 사정이 없을 경우 기존 임대인의 지위나 계약사항에 대하여 그대로 승계하기 때문에 관련 권리를 그대로 보호받을 수 있습니다.
재계약 요구를 확실히 해야
다만, 가만히 있는다고 해서 상가임대차보호법 10년의 보호를 온전히 받는 것이 아닙니다. 계약기간을 보통은 2년정도의 단위로 설정을 하게 되는데요. 해당 임대차계약이 종료되기 6개월 전부터 1개월 전 사이의 기간에 계약갱신요구권 행사를 통해 임대인에게 재계약 의사를 확실히 전달하여야 합니다.
통보는 전화, 문자, 카톡 등으로 진행해도되며 직접만나 이야기하는 등 다양한 방법을 동원할 수 있는데요. 향후 문제의 소지를 최소화하기 위해서는 도달여부를 확실히 할 수 있는 내용증명 발송을 추천드립니다. 임차인이 보호기간 내 재계약 의사를 표현하였다면 건물주는 정당한 이유 없이 이를 거부할 수 없습니다.
마찬가지로 임대인도 임대료 조건변경 등을 희망할 때에는 같은 기간내에 세입자에게 알려야 하는데요. 문제는 양측 모두 이 기간을 지나치게 되는 때 입니다. 이러한 상황일 경우엔 만기일자에 계약이 종료되는 것이 아니라 자동으로 연장이 되게 됩니다.
묵시적갱신이 불리한 이유는?
계약갱신요구권을 행사할 수 있는 기간을 지나쳐 묵시적으로 연장된 경우 임차인에게 무조건 유리하다고 생각할 수 있는데요. 꼭 그렇지는 않습니다. 이것을 이해하기 위해서는 우선 환산보증금의 개념을 아셔야 합니다.
월세에 100을 곱한 다음 보증금을 더하여 나온 결과 값과 지역의 기준을 비교하시면 되는데요. 환산보증금 이내라면 전 임대차와 동일한 조건으로 1년간 연장이 되며 이 때 중도해지는 임차인만 가능하며 건물주에게 해지 통보 후 3개월 뒤 종료됩니다.
반면 환산보증금을 초과하는 경우에는 기간의 정함이 없이 늘어나게 되는데요. 문제는 양측 모두 중도해지가 가능하다는 점입니다. 세입자는 통보 후 1개월, 건물주는 통보 후 6개월뒤 효력이 발생하죠. 즉 소유주 측에서 적법하게 해지를 주장할 수 있기 때문에 이러한 경우라면 상가임대차보호법 10년의 적용을 온전히 받지 못하게 되는 것이죠.
따라서 자신의 권리를 잘 행사하기 위해서는 만기일자를 꼭 메모하여 보호기간 내 재계약을 잘 주장하시는 것을 추천합니다.
시간을 지체하지 마세요.
3기 이상의 차임연체, 불법전대 등 특별한 귀책사유가 없다면 임차인은 계약갱신요구권 행사를 통해 상가임대차보호법 10년을 온전히 적용받아야 합니다. 만약 보호기간 내 재계약 권한을 행사하였음에도 상대방이 이를 거부해오는 상황이라면 개인적으로 대응하기보다는 법률 전문가에게 구체적인 검토를 받고 올바른 전략을 수립하는 것을 추천합니다.
환산보증금을 초과한 상황에서 묵시적 갱신이 되었다면 건물주 측에서 계약해지를 주장할 수 있다고 하였는데요. 이 때는 빠르게 권리금 회수를 위한 전략을 수립하여야 합니다. 만기 6개월 전부터 영업종료일 까지 후속임차인을 구하여 주선하여야 하는데요. 임차인을 내보내려는 건물주의 경우 이를 적절히 보호해주지 않을 가능성이 높다는 점을 참고바랍니다.
임대차 분쟁 상황에서는 법률을 어떠한 시각으로 바라보는지에 따라 해석도 달라지고 전략도 다르게 수립됩니다. 문제가 발생되었다면 고민만하며 시간을 지체하기 보다는 전문가에게 구체적인 검토부터 받아보시길 바랍니다.
