상가 월세 미납 명도소송 가장 최적의 시기는?
상가 월세 미납 명도소송 가장 최적의 시기는?
건물을 가지고 계신 분들 중 직접적으로 상가공간을 사용하는 분도 있으시지만 임차인을 구하여 매월 임대수익을 받아 생계에 보태거나 대출이자를 충당하는 분도 많이 계십니다. 후자의 경우 세입자가 차임을 약속한 날에 지급하지 않으면 일상생활에 많은 지장이 생기게됩니다.
이제는 상가임대차법에 따라서 한 번 관계를 맺은 세입자를 10년간은 마음대로 퇴거시킬 수 없다는 사실을 건물주분들도 많이 알고 계실텐데요. 상가 월세 미납이 지속되는 등 문제를 일이킨 임차인도 이를 보호 해주여야하는지 의문이실 것 같습니다.
계약갱신요구권 거부가 가능한 경우는
영세상인은 임대차가 종료하기 6개월 전부터 1개월 전까지 계약갱신요구권을 행사함으로써 10년간 한 곳에서 매장을 운영할 수 있도록 영업권이 보장되며 이는 강행규정이기 때문에 해당 내용을 통지 받은 임대인은 재계약을 받아주어야 합니다.
이처럼 임차인이 상임법의 보호를 받고 있더라도 해당 권리는 언제까지나 자신의 위치에서 책임을 다하였을 때의 이야기입니다.
영세상인이 계약갱신요구권을 행사하더라도 이를 거부할 수 있는 정당한 사유가 몇 가지 존재하는데요. 대표적인 예로 3기 이상의 상가 월세 미납이 발생하였을 때 입니다.
3기연체란?
우선 3기 연체의 의미에 대하여 알아보겠습니다. 법률에서 의미하는 3기란? 3개월 분에 달하는 상가 월세 미납을 의미합니다. 3개월 분이라고 하는 것으로 보아 알 수 있듯이 반드시 연속되어 미납되어야 해당하는 것이 아니라 누적금액을 따지게 됩니다.
즉, 쉽게 풀어 설명하자면 연속해서 3개월을 미납했을 때에만 3기 연체로 보는 것이 아니라 현재 상대방에게 받아야하는 금액이 3개월 분에 해당하는 월세액일 경우 계약해지가 가능한 것입니다.
예를 들어, 월차임이 100만 원이라고 가정하였을 때 현재 밀려있는 금액이 300만 원이라면 계약갱신요구권을 거부하고 계약해지가 가능한 것이죠.
다만, 해지통보를 하려는 시점에 상대방 측에서 일부를 갚아 기준금액에 미달된다면 즉시 해지통보는 어려우며 만기 시점에 해당 이력을 바탕으로 갱신거절만 가능하다는 점을 참고바랍니다.
신속하게 진행하여야 하는 이유는?
3기 연체가 확인 되었다면 즉시 명도소송을 통해 세입자를 내보내는 것을 추천드립니다. 그 이유는 해당 귀책사유가 발생되었다는 것은 상대방의 경제적 여건이 그다지 좋지 않다는 의미와 같으며 지속적으로 미납할 가능성이 충분하기 때문입니다. 임대수익을 제 시기에 받지 못한다면 그 피해는 오로지 여러분이 부담하게 되죠.
받아둔 보증금이 있으니 괜찮지 않을까? 라고 생각되어 보증금이 모두 소진 된 이후에서야 명도소송을 위해 변호사 사무실을 찾아주시는 분도 계시는데요.
길어질 수도 있는 소송기간 동안 받지 못하는 월세는 물론 지연이자, 관리비, 원상복구 비용까지 모두 고려하신다면 보증금이 최대한 많이 남아있을 때 법적대응을 진행하는 것이 명도소송 최적의 시기라는 점을 기억하기 바랍니다.
주의사항은?
임차인의 3기 연체 귀책사유가 명백하다면 우선 계약해지 통보를 보내볼 수 있는데요. 그럼에도 불구하고 점유를 이어나간다면 강제집행을 위하며 명도소송을 진행하고 승소판결문을 확보하여야 합니다.
다만, 짧고고 긴 소송을 마쳤는데 당사자가 아니라 다른 사람이 점유를 하고 있다면 번거로운 소송의 절차를 다시 거쳐야하는 불상사가 생기게 되는데요.
이를 예방하기 위해서 상가 월세 미납 명도소송 전에 '점유이전금지가처분'을 함께 진행하는 것이 효과적이라는 점을 참고바라며 법률적 조력이 필요하신경우 연락바랍니다.
